地产新势力 | 低调多年的“中信系”地产平台重出江湖

房地产行业深度洗牌之际，谁在向上发展？中信泰富，一个淡出行业久远的名字，重新出现在各大业绩排行榜上。

相较于母公司中信集团，中信泰富的知名度要低很多，早些年被广泛关注也是因为“出海收购铁矿”、“炒外汇巨亏”等事件。地产行业大洗牌之际，中信泰富一向低调的地产业务却有向好趋势，背后有何故事？中信旗下其他地产平台发展如何？

销售排名悄然上升

据克而瑞统计数据，以“2021-2022年排名连续两年上升、 销售金额连续两年增幅大于-10%、且2022年销售全口径金额超100亿元”为标准，可筛选出大家房产、象屿集团、深铁置业、中建东孚、中信泰富等16家在全国销售表现亮眼的“腰部”房企。

这其中，除了此前偏居一隅的地方性房企，中信泰富在业内的知名度也并不高，但近年销售逐渐上升。克而瑞数据显示，中信泰富2022年全口径销售金额排名为106位，行业排名上升53位、业绩增速18%；2021年中信泰富销售排名提升15位，业绩增速6%。

进入2023年，在部分热点城市，中信泰富有项目做到当地销冠。据克而瑞无锡数据，2023年一季度，中信泰富玖著以销售额7.09亿元，居于无锡一季度项目销售榜榜首。

在公开招拍挂市场，中信泰富近两年也多有动作，较为知名的是拿下广州广船项目。

去年年末，广州第三轮集中供地中，中信泰富与中船集团联合体以187.6亿元斩获一宗地块，成为广州年内总价最高地块。中信泰富和中船集团的合作已有成功案例——上海陆家嘴滨江金融城，该项目便是两方联手打造，中信泰富负责开发、设计、建设和运营。

对广州上述项目，中信泰富已经谋划多年。早在2014年，中信泰富便决定与中船集团合作，参与广船地块的一级开发；2020年初，中信泰富与中船联手，经历50多轮竞价后，以封顶价81.96亿元 自持商业建面25%，拿下广船一期商住地块的二级开发权。

实际上，翻开中信泰富的发展史，该公司打造的知名项目，多为大型城市综合体，比如上海中信泰富广场、陆家嘴滨江金融城、武汉中信泰富滨江金融城、武汉光谷创新天地、济南信泰中心、广州滨江上都、上海中信泰富又一城等。

这一开发偏好，与其自身基因、集团整合发展历史均有关系。

七年前，“中信系”与中海地产有过一场交易，中信集团将子公司中信地产的全部股权、中信泰富在国内的住宅地产，以310亿元对价转让给中海；中海则将旗下上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目等四处物业，以61.5亿元价格转让给中信。彼时，中信方面表示，未来将更专注商业项目，尤其是大型综合项目的开发。

此后，中信泰富一度隐身，主要开发动态也集中于城市综合体项目。比如2017年2月，中信泰富与武汉二零四九公司及中建三局，联合获取武汉二七滨江项目；同年，与香港瑞安公司联合获取武汉光谷项目，该项目是集办公、商业、住宅为一体的大型城市综合体项目。

自2019年以来，中信泰富在内地市场的投资力度有所加大，官网也频频更新拿地信息。如2019年竞得南京清凉门大街地块，为地铁上盖城市综合体项目；2020年竞得扬州三幅住宅地块；2021年竞得无锡两幅住宅地块，分别位于梁溪区北塘板块和滨湖区太湖新城......

目前，中信泰富的布局已涉及上海、广州、武汉、南京、扬州、无锡、济南、青岛、苏州等城市，包括城市综合体、商办物业、住宅、酒店等业态。除了房地产业务，中信泰富还涉足特钢、能源、消费品分销、医疗健康等多元产业，持有中信国际电讯（1883.HK）42%权益。

“中信系”多途径涉足房地产

中信泰富在行业洗牌之际稳步向上，与其稳健、慢节奏等偏港资经营风格有关，更离不开背后大股东中信集团的支持。中信泰富官网有表述称：“作为中信集团的一员，中信独特的平台、多元化的业务以及协同规模，为我们提供了广阔的资源和商机。”

中信集团创办于1979 年，是我国早年经济改革、对外开放的重要窗口。2011 年，中信集团整体改制为国有独资公司，并设立中信股份（00267.HK)。2014年，中信集团将中信股份100%股权注入中信泰富，实现境外整体上市，中信泰富成为中信股份的全资子公司以及最大的实业平台。

目前，中信集团的业务涉及金融、资源能源、制造、工程承包、房地产和其他领域。2020年中信集团连续第12年上榜美国《财富》杂志世界500强，位居第126位。中信股份是香港恒生指数最大成份股之一，截至2020年12月31日总资产达港币97,408亿元。

值得注意的是，2014年中信整体上市后，原有地产业务与中信泰富便存在资源整合问题。尽管发生了与中海那场股权交易，但直到现在，“中信系”旗下也并非只有一个涉房平台。

在中信集团官网上，该集团共有五大业务板块，包括综合金融、先进智造、先进材料、新消费、新型城镇化。其中，新型城镇化板块有工程承包商中信建设、中信泰富地产、聚焦城市更新及运营的中信城市开发运营、资本运营公司中信兴业......

除了中信泰富地产，中信城市开发运营（简称“中信城开”）也在业内频繁“刷脸”。据公开信息，中信城开设立于2016年，即与中海进行资产交易那年，公司定位于“城市开发运营平台”，此前开发了成都天府新区、汕头滨海新城和海底隧道等大型项目。

房地产调整之际，中信城开更是“曲线”介入，开始参与出险房企纾困工作。

今年年初，中信城开与华融公司达成涉房业务全面合作意向。据官方公告，双方将进一步探讨搭建统一涉房业务平台，深度绑定涉房业务，以增量带动存量，探索AMC 转型中的“中信模式”，全面打开涉房业务协同新局面，共同推动化解风险项目落地。

去年下半年，中信城开还“接手”佳兆业多个项目，佳兆业南山东角头项目、金沙湾国际乐园、航运红树湾等四个深圳核心项目股权变更，合作方均指向中信城开。据悉，该股权变动是中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托模式进行的合作，中信银行是债权人，中信城开是融资代建角色，提供一定盘活资金，用于后续项目建设和开发经营。

不过相较而言，中信城开主要以轻资产模式开展业务，中信泰富则贯穿房地产业务全产业链，涉及投资、开发及运营管理等环节。两家公司能在地产洗牌时站住脚跟，均离不开母公司支持。中信城开曾表示，凭借中信集团强大的金融优势，多元化产业的内部协同，将以投行整合的复合思维整合运营项目。而对整个中信系来说，后续其地产平台能发展到何程度，要持续观察其资源获取情况。