房企化债任重道远，融创宣布境内债二次重组

备受关注的融创中国境内债重组，有了最新进展。

11月14日，融创中国发布公告称，鉴于融创房地产整体经营现状，拟初步计划为债券持有人提供整体债务重组方案，包括现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期共四个选项。

第一是现金要约收购。融创房地产拟使用现金，按照每张债券面值18%的价格，发起现金要约购回，累计购回所使用的现金总金额，预计不超过8亿元。本方案接纳债券本金上限约44亿元，现金支付预计不晚于债券持有人会议通过并完成登记后的20个交易日。

第二是股票及/或股票经济收益权兑付方案。融创将向特殊目的信托增发特定数量的股票，并以相应股票变现所获等额境内资金，偿付选择本方案的债券持有人。

具体而言，每人民币100元债券，对应融创中国股票的数量约为13.5股，预计新股总发行数量约为4亿股，将根据债券持有人的最终选择金额而确定；完成变现时间为12个月；本方案接纳债券本金预计约30亿元。

第三是以资抵债方案。融创拟将其附属公司所持特定资产的收益权，委托给信托公司成立服务型信托，并以服务信托份额折价置换债券；每人民币100元债券面值，置换人民币35元信托份额，该服务型信托预计存续4年，本方案接纳债券本金上限约41亿元。

以此计算，前三种方案合计能接纳的债券本金上限总额为115亿元。

第四是则全额长展期方案。若本次境内债务重组顺利落地，融创将在上述选项完成后，现金支付选择展期方案的债券约1%本金；剩余本金则将展期至2034年6月9日。

同时，选择展期方案的债券本金部分，自2029年12月9日起每半年以现金支付，利息部分统一降低至1%左右，过往及展期期间利息将计提至最后一期本金支付日以现金支付。

值得注意的是，上述债务重组方案选项，仅为拟推进的初步方案，尚未最终确定，存在一定不确定性。融创房地产将通过召开债券持有人会议的形式，推进境内债务重组事宜。

“如果该方案能落地，据粗略测算，融创能削减超过50%的境内债务，5年内也将暂无兑付压力，可避免短期内再违约。”知情人士曾对记者表示。

早在2023年时，融创便推进过一轮债务重组，总计160亿元的境内债券整体展期，加权平均展期期限3.51年；境外债方面，则通过“债转股 发新票”的方式，完成90亿美元债务重组，其中通过债转股消减的债务总额超过45亿美元。

但是，受房地产市场超预期下行影响，融创方面在2024年中期报告中表示，鉴于市场恢复情况持续不及预期，融创已将原本应于2024年6月及9月兑付的境内公开市场债券本息，展期至年底支付，同时推动综合、长期解决方案。

如今推出的境内债重组新方案，较之前有很大不同，多了不少削债式的条款，比如按面值18%的价格折价回购、转为融创中国的境外股票收益权、成立服务型信托以资抵债等。第四种留债展期方案，展期时间也较第一版方案长了不少。

国盛证券研报曾指出，房企境内债重组方案多局限于展期刚兑，在资产端较大幅度缩水背景下，“刚性”债务往往难以偿还，到期后或仍面临二展压力，部分企业未来依然是淘汰出局，多数出险房企在债务重组工作上长期没有有效进展，境内债方面化解空间较大。

“因产业链关系复杂、债务规模庞大、烂尾楼开发周期长等问题，出险房企无法在短时间内完成存量风险化解。”该机构表示，有必要加速推动房企债务整理，加快资产流动，参考日本过往经验，推动债权方“认亏削债”，或是盘活企业资产负债表的举措之一。

中指研究院企业研究总监刘水认为，融创境内债的二次重组方案，与之前留置展期不同，新方案能够削减债务，且能够极大延长债务偿还期，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件，对于出险房企益处较多。

“但该类方案能否获得债权人的支持、顺利通过，则受到回购价格、转股价格、公司经营基本面、市场走势等诸多因素影响，需要债权人和债务人反复磋商后达成共识。”他表示。

刘水还称，融创等房企的债务重组，对其他出险企业债务重组和风险化解有一定借鉴意义，折价回购、债转股等方式能够从源头减少债务，有助于企业真正走出债务危机，可以为房企争取恢复流动性的时间，换取未来企业价值回升以及偿还债务的空间。