上海高端住宅热度不减 融创一项目开盘日成交56亿

上海高端住宅的行情依旧。

8月17日，位于上海黄浦区董家渡板块的融创外滩壹号院二期再度开盘，110套房源一小时内便售罄，当日实现总成交金额56.74亿元，去化率100%。

本次推售的户型以约255-500平方米的大平层为主，套均总价超5100万，单价17.1万/平方米。在开盘之前的四天半时间里，共有200组客户认筹，认筹比超180%。据融创方面透露，此次认购中有不少来自外滩壹号院一期的老业主，再度选择了二期产品。

今年4月下旬，外滩壹号院二期首次开盘，204套房源全部售罄，单日实现99.97亿元的销售额。叠加本次开盘，该项目在年内的总成交金融已达156亿元，是目前上海单盘销售额TOP2的项目。

同样在17日开盘的越秀苏河和樾府也实现“日光”。该项目位于普陀区苏州河沿岸，均价10.357万元/平方米，总价约1200万元-1600万元，124套房源获得356组认购，认购率约280%，入围积分 54.56分，也成为普陀区今年首个触发积分的项目。

今年上半年，全国高端住宅市场热度相较于去年整体有所降温。不过，上海在其中一枝独秀。

克而瑞统计显示，从各总价段成交表现来看，上海成交套数均排在第一位。

具体来看，总价3000万-5000万的高端住宅项目，上海的成交套数为1236套，同比增长192.6%，成交套数占统计城市的近七成，并远高于第二位北京的336套；在总价5000万元以上，上海共成交308套，同比增长422%，占比更是接近八成。

总价在1000万-3000万的高端住宅，上海共成交5187套，同比虽下降约3成，但仍超过北京、广州两城的成交套数总和。

克而瑞分析，上半年上海高端住宅成交放量，主要是市场下行阶段上海明显增加了高端商品住宅的供应量，前期供应少导致部分购房者持币等待多年，这部分压抑的需求集中释放，推动成交量进一步上升。据统计，2024年上半年，上海累计供应23个单价均价超10万元/平方米的高端盘，其中20盘开盘首日去化率超7成。

进入下半年以来，高端市场的供应仍源源不断。据记者不完全统计，7月以来，上海已有10个单价10万元以上的新盘入市。在8月17日最新披露的上市新房项目中，位于浦东新区的翠波颐庭（推广名：前滩公馆）备案价即11.5万元。

除上述已开盘的融创外滩壹号院、越秀苏河和樾府之外，位于浦东滨江的保利世博天悦二期、徐汇滨江的中海领邸二期、黄浦人民广场板块的海玥黄浦源、黄浦区的城市更新项目锦园、杨浦滨江的缦云上海等项目也都在陆续入市，备案均价从10 万元，至17 万元不等。

其中，单价最高的是绿城开发的前滩百合园，触及17.12万元/平方米的高位。该项目本次供应的是最后10套联排，面积超300平方米，套均总价超5000万元。8月14日已开盘，共获21组有效认购客户，未触发2.5倍认购的积分制。

据悉，9-10月外滩壹号院二期项目将推出158套住宅，包括180-245平方米等三种户型产品，以及2套560平方米房源，若按上批次入市价格来算，总价段3000万元起。

值得一提的是，此前上海高端住宅市场供应较多的为大平层产品，2024年以来的产品类型更为丰富多样化，其中核心城区风貌别墅类产品的供应明显增加，例如已入市的中海顺昌玖里和恒昌玖里、招商和绿城等联合开发的弘安里等。

据克而瑞不完全统计，上海风貌别墅供应主要在黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，总共31个，供应量约189万平左右，加之上海市中心待开发的风貌住宅储备地块高达12宗，预计2024年-2025年旧改豪宅供应将处于井喷期。

上述机构预估，风貌别墅单价基本上在14-26万/平方米不等，主要与楼盘的地段有关，越靠近核心地段，单价越高。

不过，从上半年市场数据也可以看出，随着一部分积压的需求释放，再加上产品的多元化供应，上海部分高端住宅项目的去化表现也有所削弱，如有两个单价10万元/平方米以上高端住宅项目开盘去化率仅三成左右。业内认为，未来高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件。