“气球贷”重出江湖，监管部门火速关注

7月17日，国家金融监管总局深圳监督管理局(下称“深圳金融监管局”)发布消费提示，提醒消费者理性选择“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品,并分析了这类产品的特点及优劣势。

6月初，第一财经曾针对“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品进行独家报道（详见《房贷还款方式卷出新花样，"先息后本"重出江湖遇冷》）。这类产品采用创新的“先息后本”还款模式，前期月供压力更小，但还款后期压力大，且整体利息将有一定上浮。

新型房贷产品还款模式不同

此次监管重点关注了 “气球贷”“轻松供”等新型房贷产品。据第一财经记者6月初调研，5月底平安银行等机构重点宣传的几类“特色还款方式”，其中便包括“气球贷”。 该产品主要针对个人商住两用房按揭业务，模式为借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

除平安银行外，建设银行、工商银行、邮储银行等多家银行也有新型房贷产品存在。例如建设银行的“轻松供”，记者6月初从该行客户经理处获悉，轻松供”最长可选择24个月期限，在此期间每个月本金部分只需要1元，按月缴纳利息。剩余本金将顺延至第三年偿还。

近期，记者再次走访了广东多家此前有新型房贷产品的银行，大多客户经理表示，目前这类还款方式仍可办理。

深圳金融监管局认为，这类新型房贷产品的还款方式不同，例如，“气球贷”是先归还贷款利息，最后一期一次性偿还本金；而“等额本息”“等额本金”等传统产品则是每月固定偿还相关贷款，包括贷款的本金和所产生的利息，但两者在计息方式和贷款成本上存在差异。

记者以上述“气球贷”还款方式测算，假设贷款100万元、还款期限5年，年化利率5%。等额本息法下，月供为18871元；而如选择“气球贷”的还款模式，则月供为6599元（除最后一期外），远低于前者。

但整体看，采用等额本息法，客户需要支付的利息为13.2万元，而“气球贷”需要支付的利息为23.08万元，相差约10万元。

“不同产品各有优劣。”深圳金融监管局在消费提示中称，“气球贷”“轻松供”等新型产品的前期还款金额较低，但中后期将大幅增加，有的甚至需要一次性偿还全部本金，虽然减轻了前期的资金压力，但要求消费者在未来有更多的可支配资金。相较而言，“等额本息”“等额本金”等传统产品前期还款金额较高，但支出预期更加清晰稳定。

监管提示

对于该产品是否合规，此前业内存在一定讨论。

冠苕咨询创始人周毅钦对第一财经记者表示，此前在房地产政策趋严时，“先息后本”的还款方式确实有一定的打擦边球嫌疑。但近年来，房贷政策不断放松，商业银行在合法合规的大前提下，在自身经营权限内，可以对个人住房贷款业务进行金融创新。易居研究院研究总监严跃进认为此类创新的关键在于，能否和还款能力匹配且不出现违约风险。建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行，可以进行试点和营销。

此次深圳金融监管局虽然提示消费者理性选择，但同时也提及部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为消费者提供了更加灵活的住房按揭还款方式。有银行业内人士认为，这一表述方式基本是默认该产品是暂时具备合规性的。

在此次发布的消费提示中，深圳金融监管局建议，消费者在选择贷款产品前，请务必认真阅读产品介绍以及合同文本，充分了解产品的运作模式、还款方式、利息计算等重要内容。不同还款方式产生的利息数额不同，消费者可以计算对比各款产品所产生的利息成本，择优选择。

值得注意的是，此次监管方面也关注了贷后逾期问题。深圳金融监管局建议消费者，在使用相关房贷产品后，养成良好信用习惯，根据合同约定按期偿还借款，避免逾期。如果出现需要提前还款、协商还款等情况，请通过合理渠道申请或表达诉求，积极同金融机构协商解决。当发生纠纷，可以寻求调解组织帮助，切勿听信“债务免除”“征信修复”等虚假广告宣传。