房产中介纷纷转行！越南深陷房地产危机，外国投资者担心交房难

从2022年下半年开始的越南房地产危机持续蔓延，至今仍毫无起色，过去依靠买卖房屋为生的中介，如今很多甚至转行卖起了榴莲。

由于融资困难，根据6月初的数据，越南全国目前约有1200个房地产项目陷入停滞状态，总投资额接近800万亿越南盾（约合2410.8亿元人民币）。另据越南媒体报道，这些停滞的项目多集中于大城市，首都河内约有400个，经济中心胡志明市有超过300个。

曾在越南从事过房地产中介的张先生告诉第一财经记者，虽然从中长期来看，外界期待越南房地产依然会有充足增长空间，但时下包括中国人在内的外国人对在越南买房的热情都不高，一个是担心高位踏空，还有就是忧心新房交付问题。

上海国际问题研究院亚太研究中心副研究员周士新向第一财经记者表示，越南经济当下面临到不少困难，不过长期向好的趋势不变。他也提醒道，越南如今正处于大浪淘沙的重要阶段，外资有不少机遇，但相对应的风险也不小。

越南房地产危机

越南房地产在2011年至2013年经历过一场危机，在2014年开始复苏，进入快速增长期，在疫情期间，房价依然涨势凶猛。

在2022年上半年，越南的房地产热进入顶峰，河内和胡志明市的商品房房价年增长率普遍超过30%以上，大城市近郊的地价更是翻倍上涨。据越南媒体当时报道称，在海防市周边，部分地块从2020年到2022年上半年已经升值了4.5倍。

各行各业从未做过房地产交易的普通人，都争先恐后地辞职投入房地产行业，做起了中介，赚起了快钱。但这样的好日子并没有维系多久，到了2022年下半年，由于美联储加息，资金从新兴市场国家中抽离，加上外部需求减弱，以出口为导向的越南经济体承压。

于此同时，越南政府对房地产也展开了一系列的整顿行动， 2022年下半年，包括越南大型房地产企业万盛发集团董事长张美兰在内，多个越南地产企业家，都因涉嫌非法发行债券等金融问题锒铛入狱。越南政府还加大房地产企业发售新债券的监管力度，使得越南房地产行业资金面临重大缺口。

在流动性危机后，越南房地产企业的债券价格暴跌。如越南房地产开发商Novaland在2026年到期的3亿美元债券，现在已跌到了面额的32%，它的竞争对手BIM Land情况也没好到哪里去，同年到期的2亿美元债券，也跌到了面额的52%。

根据越南计划投资部数据显示，今年前6个月大约有10万家与房地产相关的企业关门歇业，平均每月达1.6万家之多。根据上半年的一项调查，有23%的越南房产公司表示，如果市场情况持续低迷，他们恐怕只能经营到今年第三季末，另外有43%公司认为，他们只能撑到今年年底。

不过近来也有消息传出越南政府正在酝酿一些改革措施，以重振房地产行业。标普全球东南亚评级主管吉恩（Xavier Jean）表示，未来越南可能会鼓励银行处理楼市的金融问题，并放宽一些监管措施。

海外买家一度蜂拥而至

在此前越南楼市的黄金时期，很多外国资本认为越南将复制“中国奇迹”，因此蜂拥而至。尤其是在2015年，越南修改法律，开放海外人购房之后，房地产市场增长稳健。

张先生告诉第一财经记者，在越南开放外国人买房后，中国买家有一个反应和观望期，大约是在两三年后，市场上才出现大量的中国买家。此前，韩国人是越南房产的购买主力，因为韩国在越南有大量投资，购房也有自住的考虑。

虽然外国人可以在越南买房，但外国人无法像越南人一样拥有永久产权。《越南住房法》规定，外国人在越南所持有的不动产产权使用权期限为50年、期满可申请续约一次。

此外，还有每个公寓小区外国人拥有的住房数不能超过30%等一系列规定，针对外国人的特别规定，也决定了外国投资者在购买、持有、出租、转售等各个环节上都受到了一定的限制，甚至出现外国买家最终拿不到房产证的情况。

张先生告诉第一财经记者，即便有这么多的限制，中国买家在疫情前仍然看好越南房地产市场，交易不少。但如今，很多中小型房地产开发商破产，上千个在建工程停滞，越南和外国买家都在担心新房的交付问题。

房地产市场不景气，中介日子也不好过。越南房产中介协会表示，由于需求下降，房产中介正面临难关。越南资深房产中介黄越（Hoang Viet）表示，他2019年在河内成立了自己中介公司，在2022年初有200多名员工，但经历了房地产市场低迷后，员工人数目前只剩下30名。如今他只能靠变卖业务车辆和裁员节省开支，支撑经营。