股权“断舍离”vs“悄然布局” 寒冬之下房地产信托如何寻机遇

原标题：股权“断舍离”vs“悄然布局” 寒冬之下房地产信托如何寻机遇

在严监管之下，房地产信托刮起了一场“撤退风”。2月28日，北京商报记者根据公开信息梳理发现，目前包括华润深国投信托、五矿信托、四川信托在内的多家信托公司纷纷对持有的房地产公司股权进行了缩减。有人离场就有人进场，另有中融信托、兴业信托则利用入股、融资等方式悄然布局。在分析人士看来，在现行监管政策导向下，房地产信托将面临融资类信托规模缩减、房地产信托规模总量控制的双重压力。信托公司需要建立完整的判断体系和风控模型来筛选项目介入。

退出与进场互现

窗口指导、余额管控俨然成为了房地产信托的关键词，在强监管趋严的背景下，有不少信托公司纷纷开始“缩围”手中持有的房企股权。2月28日，北京商报记者根据公开信息梳理发现，近日包括华润深国投信托、五矿信托、四川信托在内的多家信托公司均对名下持股的房企股权进行“断舍离”。

从具体的案例来看，近日，华润深国投信托退出持有长沙帆顺房地产开发有限公司股权，股权变动之前，华润深国投信托持股比例为45%；股权变动之后，华润深国投信托彻底退出该公司股东行列。无独有偶，五矿信托也在近日新增了一条退出信息，该公司退出持有南宁市豪泰房地产开发有限公司股权，退出前持股比例为20%。同样，四川信托也退出铜仁嘉豪房地产开发有限公司股东行列，退出前持股51%，退出后四川信托不再持有该公司股权。

对上述三家信托公司退出持股房企的缘由，一位信托行业观察人士分析认为，多家信托公司对持有的房企股权进行了缩减，主要是前期房地产开发商通过股权做的融资，后续项目到期退出的一种模式。

有人缩减就有人入场，北京商报记者同时注意到，兴业信托近日新增了一条投资信息为北京盛智房地产有限公司，此次股权变动之前，北京旭辉企业管理有限公司持有该公司100%股权，兴业信托接盘后，持有该公司股权比例为51%，成为该公司大股东。

除了入股方式，也有信托公司通过融资方式间接“收获”房企股权，2月26日，福星股份发布公告称，拟以该公司全资子公司福星惠誉控股有限公司的控股子公司天立不动产(武汉)有限公司80%股权置换中融信托8.91亿元资金。

上述协议约定，中融信托拟以本次信托募集资金不超过人民币8.91亿元（具体以信托计划发行后实际募集资金扣除1%用于缴纳信托业保障基金后的金额为准）用于对项目公司股权投资以进行目标项目开发，并获得相应的投资收益。在金乐函数分析师廖鹤凯看来，中融信托此举就是通过此类股权置换模式设立信托计划给福星股份融资。兴业信托也是通过控制对应公司股权的模式，从而达到控制项目风险的目的。

融资渠道缩减、展业压力加大

为了落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，监管部门及时对房地产信托的规范发展加强了窗口指导。

早在2019年7月，某地银保监局就召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示，对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放；对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作。

后在2020年11月，多位信托行业从业人士向北京商报记者透露，银保监会已下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，排查信托公司是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利以及是否存在其他违规行为。

在现行监管政策导向下，房地产信托的规模也进一步下降，来自中国信托业协会发布的最新数据显示，截至2020年三季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.38万亿元，较2019年末下降3262.01亿元，降幅达12.06%。2020年三季度末投向房地产的资金信托规模较2019年二季度末的最高峰值下降5516.60亿元，降幅达18.83%。

可以预见的是，为促进房企降杠杆，保障房地产市场平稳健康发展，房地产信托规模的下降将是大势所趋。一位信托公司观察人士认为，房地产信托目前遭遇的问题可以说是整体信托市场的集中浓缩，短期内较难完全解决。房地产信托将面临融资类信托规模缩减、房地产信托规模总量控制的双重压力。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，从大的方向来讲，房地产信托规模下滑已经成为趋势，如果一些房地产项目和信托捆绑得比较紧，还存在很大风险，甚至可能影响信托公司品牌的一些声誉。再加上2021年一季度房地产信托已经出现了不少项目违约事件，所以2021年二季度，房地产信托方面的风险整治将成为监管治理的一大亮点。

房地产信托如何过“寒冬”

房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。

未来信托公司如何应对房地产业务可能带来的风险也成为值得思考的问题。通常情况下，在房地产信托运作的过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。

“信托公司需要有更多的房地产专业人才支持来应对房地产业务可能带来的风险，在有限的规模下更需要有完整的判断体系和风控模型来筛选项目。”廖鹤凯提醒称，在资金面不放松的背景下，信托公司可以多维度考量项目本身，通过合理的流动性管理，获取跨越周期的超额收益。

严跃进进一步指出，“政策的收紧，并不代表房地产市场整个绝对规模的收紧，在收紧政策的情况下，如何寻找到一些投资机会也很关键，信托公司应结合自身业务实际去进行投资”。