住建部定调明年楼市政策：依然“房住不炒”，还要建“好房子”

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。”

12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受第一财经记者采访时表示，过去，房地产行业“破”的力度过大，而新模式又没有迅速“立”起来，这导致了在新旧模式转换中出现了一系列问题，甚至拖累了经济。此次全国住房城乡建设工作明确了“先立后破”，意味着接下来的楼市政策将以实际效益为目标，动则要快，“快”将具体体现在对房企金融上的支持政策、对“三大工程”的配套性安排等方面。

稳妥处置房企风险

为稳定房地产市场，上述会议称，明年将坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对记者分析说，今年以来，监管主基调为逐步释放购房需求、化解头部房企风险，各地亦针对房地产市场低迷都出台了一系列的放松政策。但目前来看，市场反应依然比较冷淡，这反映了调整的力度没有完全落实到位，尤其是对于房企的金融支持政策需要加大“落实力度”。

近日召开的中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步提到，“一视同仁”是中央经济工作会议作出的部署，至于如何落实，需要住建和金融两个部门的“双向奔赴”。房地产行业管理部门要规范房地产企业财务信息披露和诚信行为，让金融机构能清晰地看到开发商和项目公司的现金流和风险状况。基于此，金融机构才能基于自身的风控系统来落实一视同仁。

18日，中央财办在解读中央经济工作会议制定的宏观调控政策时提到：根据中国人民银行最新数据，仅11月份以来，工、农、中、建、交等五大银行向非国有房企投放开发贷款300多亿元，其中近两周投放了140多亿元。

根据中指研究院12月中旬统计，目前有10多家金融机构举行房企座谈会，包括商业银行及资产公司等，参与的企业基本是民营及混合所有制房企，经营稳健，大型企业较多，主要是给予开发贷、经营贷及债券承销等方面支持。金融机构支持房企融资，需要银行落实落细支持措施，需要选取合作项目、审批流程等环节，效果的真正显现还需要时间来观察。

“稳主体”亦是为了“保交楼”。根据11月中旬住建部披露的最新数据，目前“保交楼”工作扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

李宇嘉说，目前“保交楼”已进入攻坚阶段，剩下的都是资金硬缺口和难度比较大的“硬骨头”。对于这类项目，在完成金融支持政策的同时，一定要进一步压实地方政府完成“保交楼”的刚性责任。加强预售资金监管，全面严格预售资金专款专用原则和按照预售资金管理办法来规范。

“好房子”？

为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，上述会议提出，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

“党中央提出，构建房地产发展新模式。这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决‘有没有’时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决‘好不好’问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。”11月中旬，住建部部长倪虹在接受媒体专访时称。

今年8月，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》。根据该指导意见，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

11月下旬，住建部政策研究中心副主任浦湛在一场公开论坛上发表了一篇题为“构建房地产发展新模式”的主旨演讲，她进一步提出了新模式下的三个政策着力点和两个健全。

三个政策着力点是：其一，配售型保障性住房是重构市场和保障关系的重大改革，实现“市场的归市场，保障的归保障”；其二，继续完善住房租赁制度，解决好新市民、青年人等住房问题；其三，提高二手住房的交易效率，新建商品住房以满足改善性需求为主，鼓励住房置换需求，提高住房资源的配置效率。

两个健全是：其一，健全村里房屋维修改造更新机制，建立房屋体验，房屋养老金和房屋保险等制度；其二，提高居住品质和服务，以“好房子”供给推动改善性需求的进一步释放。

明年，住建部将进一步推进“好房子”的供给。王业强预计，明年很有可能首先选择一些改善需求比较大的大城市，这些人口净流入的大城市更有可能发挥好房子试点的作用，并对市场形成对冲。在试点企业的选择上，应该会首选信誉好、有创新能力的房地产企业。