深度 | 河南信阳商铺“返租”纠纷：能否因疫情解除合同？

曾经千人争抢、一房难求，如今却成了业主心中的“一块疙瘩”。

近日，河南信阳市民王江向第一财经表示，自己2017年购买了信合阳光城（原名“和兴阳光城”）一套商铺，并签订长达12年的合作经营协议，西亚运营负责商铺运营，自己每月收取相应的运营收益。但自2022年收到过两个月收益后，此后再无“入账”，并与相关方陷入长久纠纷中。

与王江处境相似的业主不在少数，信阳市平桥区人民法院一份判决书显示，2017年阳光城一期商业街区以售后返租形式销售，共计销售返租型物业577套。业主一方收不到约定的收益，另一边，项目运营方却正以受疫情影响为由，向相关机构申请解除协议、承担相应的补偿责任。

有业内法律专家认为，疫情在某个时间段确实可以构成不可抗力，但并不等同于一定可以解除合同。不论是法定解除事由，还是合同约定的解除事由，都有适用问题，不能过度夸大对合同履行的影响、也不能人为缩小。疫情对商业运营的影响，可通过减免租金冲抵，而非必然导致合同解除。

曾经火到“一铺难求”

回想起当初抢房的场景，王江至今仍觉得有些“可笑”。

让他斥资百万购买的这套商铺，位于河南省信阳市，项目原名“和兴阳光城”，最初由西亚和美、亚兴集团等联合打造。西亚和美成立于1992年，是当地有名的百货商超公司，有大型卖场20家，产业还辐射至餐饮、影院、儿童娱乐、房地产等领域，在当地人心中有很高的知名度。

冲着开发方的名声、以及核心地段的地理位置，王江对这个项目动了心。2017年7月16日，和兴阳光城首次开盘，推出商铺607间，单价区间为9000～30000元/平方米。公开资料显示，该项目开盘当天，到场人数过千，共销售567套、销售额10亿，去化率93%，近乎售罄。

对当天的景象，王江记忆犹新。“那天信阳下大雨，我早上六点就去排队，现场人山人海，黑压压跟蚂蚁一样，门口停车场都停满了。”他称，现场还有“黄牛”花20万买摇到号的资格，夸张点说，没关系还买不到房。有人拿着几张银行卡，里边放好意向金，就为提高买中概率。

王江也“上头”了，他全款花120万，买下了一套80多平方米的商铺，感觉像中了奖。当时，全国房地产市场都处于火热期，各地市场都普遍高涨，楼盘“一天一个价”屡见不鲜。王江买这套房，固然有受整体市场气氛影响，但更重要的因素，是这个商业项目“诱人”的返租收益。

所谓“售后返租”，又称售后包租、返租回报、带租约销售。一般而言，“售后返租”模式下，购房者会与开发商签订商品房买卖合同，同时双方再签订一个返租协议，由开发商自行或委托第三方经营管理公司，对整个商业广场进行统一规划招商和经营管理，并向投资者支付租金。

王江买房时，除了商品房买卖合同，也签订了一份《合作经营协议》，期限自2019年1月1日至2030年12月31日，共计12年。其中前三年物业由运营方无偿使用，自2022年1月1日起至2030年12月31日止，需按月向业主支付合作运营收益，同时扣除当期收益的8%作为运营管理服务费。

按上述协议约定，王江从2022年～2055年，每月收益将超八千元，2026年～2028年每月收益超九千元，2029年～2030年每月收益过万，如果最终能全部兑现，相当于返还总房款的92%。本着买房养老增值、获取收益、置办资产的想法，王江签下了这份“高收益”合同。

当时，他内心并非没有担忧，有两件事曾让他心里“打了鼓”。据王江称，自己买这个商铺，从前期宣传直到签订合同，都不知道最终的真实价格，项目方曾短暂公示过便收回，实际上是“一铺一价”。“直到我选到房，签字按上手印，问置业顾问总价到底多少钱，还是让我等电话通知。”

另一个“插曲”是，与王江签署协议的乙方为“西亚商业运营管理有限公司”，而非买房时冲着去的西亚和美，前者由开发商专门发起成立、注册资金50万元。不过，在协议中，西亚和美作为丙方为西亚运营支付收益行为承担连带担保责任，这才让王江稍微放心。

落空的“高额收益”

本以为可以靠这间商铺收租了，但王江没想到，重重波折还在后边。

2017年下半年至2018年，该项目因股东内部发生纠纷等，停工一年半。经当地政府协调，2019年初，信合集团关联公司河南悦合出面，以股权转让形式受让该项目，同时更名为“信合•阳光城”。

2019年2月2日，信阳市好山水置业有限公司（转让方)、河南悦合（受让方)、和兴阳光置业（项目公司）三方主体，签订和兴阳光置业股权转让协议，最终实现受让方持有项目公司100%股权。

2019年5月29日，和兴阳光置业的原全体股东，将全部股权过户到河南悦合名下，自此西亚运营、和兴阳光置业成为了信合集团旗下公司，信合集团成为了阳光城项目的实际运营主体。

信合集团在当地同样有一定知名度。官网资料显示，该公司创始于1998 年，业务涉及投资、地产、商业、医养、教育、工业，旗下拥有90多家经营实体，在职员工4000 余名，累计开发 50 多个项目，开发体量超 1000 万平方米，共计服务业主近25 万，每年1300万商业客流量。

随着项目股东更换，双方也就返租事宜进行了约定。2019年5月27日，西亚运营、和兴阳光置业、河南悦合、信合集团、西亚和美签订《协议书》，河南悦合、信合集团和项目公司承诺并保证，如西亚运营未能按约支付收益，将按照相关约定向出租方支付，确保西亚和美不因此承担连带保证责任。

新股东还向业主出具了“担保函”，称信合集团作为担保人，无条件不可撤销地按照《合作经营协议》约定的给付时间及金额，付给业主应得的运营收益，与《合作经营协议》的丙方承担相同的连带保证责任。

因为停工风波、股东变更等事宜，王江内心越发不安，不过也只能接受。但接下来等收益到账的过程，让他整个人“掉了层皮”。2022年1月，在约定的首个到账日10日，王江没收到相应的返还租金收益，去公司协商后才在12日收到；到2月份，又是同样的波折，3月份则直接没收到。

2022年2月12日，西亚运营公开向各业主出具《关于信合阳光城一期商业项目返租事项的报告》，表示其运营情况惨淡，无力支付业主租金，合同履行出现不可抗力因素，故被告一依据协议第十二条的约定决定单方解除合同，拒绝继续履行合同。

按照《合作经营协议》约定，如果在协议履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，可直接向信阳仲裁委员会申请仲裁。因未收到相关收益，王江与多名业主去年开始向仲裁委申请仲裁，2022年11月28日仲裁委出具受理通知书，直到现在业主仍在等待仲裁结果。

值得注意的是，近日西亚运营也向仲裁委提出申请，请求解除与业主签订的《合作经营协议》；协议解除后，申请人自愿按照法律规定承担相应的补偿责任，西亚和美及信合集团对补偿责任承担连带清偿责任。落款日期2023年11月6日的通知书显示，就上述申请，信阳仲裁委员会已受理。

据西亚运营方面称，2020年初，新冠肺炎疫情突然爆发及其防控构成不可抗力，这一因素一直持续不断影响《合作经营协议》的履行，对商业运营环境和运营模式造成重大影响。受疫情及房地产市场等多重因素影响，阳光城项目一期商业街区（即售后返租区域）经营情况惨淡，目前经营商户普遍亏损，退租情况不断增加，导致申请人目前已无力支付业主租金。

解除合同如何把握尺度？

当下业主最担心的，莫过于最终协议被解除。

王江等多数业主仍在走仲裁渠道，但此前有个别业主，依据《合作经营协议》、前述五方《协议书》及《担保函》三份合同提起了诉讼，同时西亚运营提出反诉，目前信阳市平桥区人民法院已有相关判决。

一审判决中，信阳市平桥区人民法院表示，新冠肺炎疫情的发生构成不可抗力，但并不导致双方合同目的不能实现；其次，信阳市市区只在2020年年初采取过社会面封控的疫情防控措施，此后再未实施，疫情防控对双方合同的履行有一定的影响，但并非案涉店铺不能使用。

最终法院判决，西亚运营于2022年2月12日出具《关于信合阳光城一期商业项目返租事项的报告》不能视为通知，不发生合同解除的法律效力。西亚运营应向业主支付原告期内相关收益及违约金。西亚和美、信合集团对上述支付义务承担连带清偿责任。

不过，初审结果出具后，相关业主、西亚运营、信合集团、西亚和美不服判决，再次上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院出具裁定书，撤销原判决书、发回重审。

今年9月，信阳市平桥区人民法院作出判决，以不可抗力为由解除了相关长期返租协议。并称，基于新冠疫情这一情势变更情形，《合作经营协议》如果继续履行，则导致合同当事人之间的利益严重失衡，故对西亚运营请求解除《合作经营协议》的反诉请求，予以支持。

同时，西亚运营应当补偿因解除协议给业主造成的损失，根据预期利益及疫情造成影响，参考类案其他业主达成的调解意见，酌定补偿损失22.63万元（约等于合同中9年租约的28%），并向业主返还商铺的占有经营权，西亚和美、信合集团对支付义务承担连带清偿责任。

在王江看来，上述补偿比例自己无法接受，且如果商铺经营权返还，后续招商经营等问题也未有统一协定。现在，他最担心自己的仲裁也会有相似结果。11月7日，记者拨打信阳仲裁委员会电话，相关工作人员表示，仲裁结果最近应该快出来了，但是否会依据法院判决进行裁定，目前不清楚。

就解除协议的连带赔偿责任一事，记者多次拨打信合集团官网电话，均未接通。西亚和美官方电话工作人员称，这件事需要问公司的法务部门，会让相关人员反馈联系，截至发稿记者还未接到电话。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，疫情在某个时段某些地方确实属于不可抗力，这在司法实践中是不争的事实。但是，并非在某个时间段存在疫情，就等于一定可以解除合同。疫情比较严重的时期，确实会对运营造成不小的影响，可以通过减免一定租金来进行冲抵，而非必然导致合同解除。

民法典第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

王玉臣表示，遇到不可抗力，需要考虑其具体的影响，即使真的达到合同约定的解除条件，也应当在合同基础上考虑市场交易的稳定性。很多开发商在销售时承诺“售后返租”，会大大增加购房人购买的欲望和期望，提高开发商的销售和资金回笼，如若解除对购房人的利益而言显然是不公平的。

上海财经大学法学院教授叶名怡告诉记者，不可抗力的确可以构成情势变更，而疫情可以构成不可抗力，因疫情法院可以解除合同。这其中的重点、争议点便是因果关系，即疫情是否实际影响到合同履行，开发商认为影响是根本长远的，业主则认为影响就三年，后面不该受影响，法官的自由裁量度很大。

王玉臣还提醒称，现实生活中，售后包租出问题、拖欠租金的比比皆是，购房人千万不要奔着售后包租轻易购买房屋，更不要轻信开发商的售后包租。开发房地产是开发商的擅长，但售后运营又是另一套体系。房企在销售商品房中返本销售或变相返本销售的，相关部门应当对这种行为依法处理。