一财社论：房市谨防双轨制

住房供给体系正在驶入双轨制？

引发市场疑虑的，是9月初召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议，明确了我国规划建设保障性住房所面临的问题和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。据悉，会议相关的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下称《指导意见》）已经下发。

正是“严格封闭管理、不得上市交易等”，被部分市场人士，甚至一些专家解读为房市双轨制。但这是一种典型的误解误读。中国社会主义市场经济从双轨制转型而来，个中起承转合、经验教训历历在目，建立和完善社会主义市场经济，本身就是走出双轨制的一种庄严宣示，往回走既不科学也不现实。

其实，《指导意见》在顶层设计上是基于民生领域的补短板，属于基于政府采购市场下的公共服务供给，封闭管理是保障性住房准入门槛的资格识别管理，不得上市交易是要防范不当套利交易。

就定价机制看，不论是公租房、保障性租赁住房，还是配售型保障住房，都属于市场定价体系，遵循市场化交易原则。而双轨制则是一种非市场化的资源配置方式。保障房价格相对商品房体系要低，并不是因为遵循两种不同的定价标准，而是缘于保障房支付体系，即保障房的房租和房价支付体系，普遍包含两部分，一部分是符合享受保障房资格的人支付的低于市场房租、房价的部分，另一部分由政府代付的部分。正是由于保障性住房与商品房属于市场定价法则，所以才需进行封闭管理和不得上市交易等规定，以避免跨期套利和分割套利。

对享受保障性住房资格的群体，实现严格的动态准入和退出机制，从机制设计上反映保障房体系不是另立炉灶，而是住房市场化体系的必要有益补充，是一种民生托底的纾困机制，不能理解为一种独立的住房供给体系，更不是逆市场化的制度安排。

事实上，保障房体系的补短板诉求非常明显，其目标主体很明确，一是住房有困难且收入不高的工薪收入群体，一是政府引进人才。城乡部分群体面临突出的居住难、居住贵等问题，这恰反映各地在居者有其屋的防护性保障方面，存在明显短板，加强和丰富保障房供给体系，是公共民生领域的补短板。

显然，有效辨识双轨制与补短板的不同特征，防范各种可能误区，可以让民生补短板更有效、不走偏。

在保障性住房体系的顶层设计上，需要始终围绕民生和保障主题展开，尽可能通过直补和补人头而非补砖头方式，且极大地降低转移支付的链条和环节，清晰化服务人群的准入标准和退出机制，真正实行阳光下作用，甚至可探索将保障房分配和资格核准等功能，完全通过标准化智能算法程序来实现，把权力约束在算法程序设定的规则范围之内，减少决策和执行噪声。

要谨防保障房体系蜕变成双轨制，敞口出套利空间，还需加强保障房体系与商品房体系的融合发展，即通过健全保障房服务体系的开放式治理体系，实现保障房取之于房市，又善导受困者重归于房市的实现路径。

这主要是保障房供给来源要坚持市场化，即通过政府采购方式，主要从市场上采购住房，实现政府采购市场与商品市场的有效对接，探索以最小化的投入提供最大化的保障住房服务。

公共民生保障功能是一种开放治理体系，而非一种资源配置和交易体系，封闭管理和不得上市交易的是公共服务标准。通过政府采购的方式解决保障房房源，有助于借助市场力量，透明化公共服务保障体系，使补短板的公共服务在阳光下作业，同时更有利于将保障房体系的严格管理和不得上市交易等，聚焦到强化公共服务辨识和分配功能上，从而用好有形与无形两只手。

危弦伤远道，明镜惜红颜。保障性住房体系是民生补短板，而非住房供给双轨制的回头看，谨防房市搭错双轨制危弦乃是当下房市健康发展的务本之举。正如我们之前分析的，新一轮房改是基于市场化的租售并举，是住房回归商品居住属性，保障房本质是商品，只是功能上具有公共属性，投资者应明镜识红颜，提高辨识能力，避免被误导。