全面取消限购、调整限售！宁波出台房产新政

近日，宁波市住建局会同市级相关部门联合出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》并作出解读。一起来看↓

为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，更好地支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展，根据《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）和《中国人民银行金融监管总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（银发〔2023〕173号）要求，结合我市实际，经市政府同意，现就有关事项通知如下：

一、取消限制性购房政策

支持居民家庭的刚性和改善型购房需求，停止执行限购政策规定。

二、调整住房限售政策

自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），停止执行住房上市交易限制年限规定。支持“买新卖旧”，出售现有住房用于购买改善型住房的，现有住房停止执行上市交易限制年限规定。

三、优化个人住房

贷款套数认定标准

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

家庭住房套数由政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。

四、调整优化

差别化住房信贷政策

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率统一调整为全国政策下限。

五、降低存量首套住房贷款利率

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，亦可协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

六、调整住房公积金贷款首付比例

扩大住房公积金缴存覆盖面，将住房公积金政策惠及更多缴存职工；政策发布之日起（购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准），缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全大市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，贷款首付比例调整为不低于30%，其中首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，新建商品住房贷款首付比例调整为不低于20%，住房套数以家庭在拟购房所在地拥有的成套住宅（含期房）进行认定。

七、落实住房交易税收政策

2022年10月1日至2025年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

八、促进合理住房消费

各地应结合实际，探索采用发放购房、家电消费券等多种措施，促进合理住房和相关消费，更好满足居民刚性和改善型住房需求。

九、优化车库车位预售

新建商品房项目车位（库）符合预售条件的，可以与地上房屋同步申请预售许可证。

十、优化土地出让方式

推行商品住宅用地房屋销售指导价制度，引导市场预期。

十一、优化预售资金监管

在加强预售资金监管前提下，房地产开发企业可以选择以预售批次或者建设项目作为商品房预售资金监管对象，属地住建部门和监管银行应依规做好相应资金监管工作。

十二、提升住房品质

继续推进土地出让“定品质”试点工作，加强全装修房屋质量和评估行为监管，提高装修品质，提升服务标准。探索优化容积率和规划指标，引导房地产开发企业提供差异化、个性化住房产品，满足多层次居住需求。

十三、加大“房票”安置力度

在加大推进城中村、城乡结合部改造和城市有机更新过程中，减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例。进一步完善“房票”网上房源超市建设，实现商品房项目“应进尽进”和动态更新，落实“房票”购房政府奖励和企业优惠，实现“房票”跨区使用。

十四、优化审批服务

推行新建商品房项目“交房即发证”，缩短办事流程。全面推行二手房交易“带押过户”模式，完善存量房资金监管政策，降低交易成本，保障资金安全。探索“换新购”模式，支持购房者出售二手住房换购新建商品住房。

十五、防范化解市场风险

围绕“保交楼、保民生、保稳定”，持续开展房地产领域风险防范化解和除险保安专项行动，切实防范化解重点领域风险，促进房地产市场平稳健康发展。

本通知自发布之日实施。

政策解读

一、为什么要出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》？

今年7月24日召开的中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

今年8月份，国家相关部委发布了《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）、《中国人民银行金融监管总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（银发〔2023〕173号）《中国人民银行 金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（银发〔2023〕174号）等政策措施。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署以及国家部委相关政策精神，结合我市房地产市场实际，市住建局会同市级相关部门联合出台《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》（甬建发〔2023〕66号）（以下简称《通知》），提出了针对性政策措施，加强市场预期引导，进一步促进我市房地产业良性循环和平稳健康发展。

二、住房限购、限售政策有何变化？

我市本次调控新政对限购、限售政策予以明确：

（一）停止执行住房限购政策。

（二）自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），停止执行住房销售限制年限规定。

（三）支持购房者通过“买新卖旧”方式改善居住条件，购房者现有住房无论处于“两年限售”期内或是“五年限售”期内，如果购房者新购买商品住房或二手住房，现有住房可以在限售期内挂牌出售，降低改善型群体的购房资金压力，改善居住条件。

三、对于个人住房贷款套数认定标准有何优化？

《通知》明确了居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，只认定家庭成员在购房当地名下是否有房产。

如名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

这一政策旨在优化购房者的贷款条件，支持刚性和改善型住房消费，稳定房地产市场。

四、在住房新增信贷首付比例和利率政策上有哪些调整？

01

首付比例方面

新政之前，限购范围内家庭购买首套自住住房，贷款最低首付比例为30%，二套住房个人按揭贷款首付款比例不低于40%。限购圈外，首套住房最低首付20%，二套住房首付款比例不低于30%；新政发布后，不再区分“限购”，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

02

贷款利率方面

二套住房利率政策下限由原来的不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

五、关于存量首套住房贷款利率政策如何实施？

我市积极贯彻落实《中国人民银行 金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（银发〔2023〕174号）规定，依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作。

目前，全市各银行业金融机构已在银行APP、官方网站上发布存量首套住房贷款利率调整细则，9月25日起也已开始办理相关业务，具体调整方式可以咨询个人住房贷款承办银行。

六、个人住房公积金贷款政策有哪些变化？

01

首付比例调整内容

1、商品住房

从2023年9月28日起（购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准），缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全大市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，新建商品住房的贷款首付比例不低于30%。其中首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，新建商品住房贷款首付比例不低于20%。

2、二手住房

从2023年9月28日起（购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准），缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全大市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，二手住房的贷款首付比例不低于30%。

02

实施时间诠释

关于首付比例调整政策的执行时间。自2023年9月28日起购房的，按《通知》规定首付比例调整要求执行，购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准。

在2023年9月28日前购房的，相关首付比例仍按原政策执行，即购买首套自住住房，或拥有1套住房并已结清相应购房贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买第2套自住住房的，商品住房贷款最低首付比例不低于30%，二手住房贷款最低首付比例不低于40%。

03

简明事例问答

问：缴存职工A已在宁波市就业并连续缴存住房公积金6个月以上，目前借款人A的一般公积金账户余额有7万，2023年9月28日在海曙购买首套二手住房，计划申请住房公积金贷款，问首付比例要多少？

答：按照《通知》规定，从2023年9月28日起（购房时间以房屋交易管理部门信息系统网上签约的时间为准），缴存职工家庭申请住房公积金贷款在全大市范围内购买首套或改善型第二套自住住房（已拥有1套住房且无购房贷款）的，二手住房的贷款首付比例调整为不低于30%。即缴存职工A购买该二手住房首付比例仅需30%。

七、住房交易税收政策上有何规定？

我市将严格落实住房交易所涉及的换购住房个人所得税政策、“满五唯一”个人所得税政策以及增值税免征等相关政策。

（一）2022年10月1日至2025年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可以按规定申请退还其出售现有住房已缴纳的个人所得税。

（二）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（三）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。注：“满五唯一”个人所得税及增值税免征政策涉及的购买房屋时间按照房屋产权证和契税完税证明注明时间“孰先”原则确定。

八、如何促进合理住房消费？

为了更好满足居民刚性和改善型住房需求，《通知》鼓励各地结合当地房地产市场实际情况，探索采用发放购房、家电消费券等多种措施，促进合理住房和相关消费。

各地将根据《通知》精神，尽快落实出台相关配套政策，具体请关注近期各地的相关信息发布。

九、限房价土地出让方式如何优化？

为适应房地产市场形势发展，《通知》在土地出让方式上做出重要调整，由原来的“限房价、竞地价”方式，调整为“推行商品住宅用地房屋销售指导价制度”。

十、在提升购房者住房品质方面有何规定？

继续推进土地出让“定品质”试点工作，不断提升住房设计建造品质，同时加强全装修质量监管，提高住房装修品质，满足人民群众“住好房”的愿望及需求。

探索优化容积率和规划指标，尝试因地制宜提供低密度项目住宅用地，满足市场供需两端需求，丰富差异化、个性化住房产品类型，满足多层次居住需求。

十一、在房票安置方面，哪些工作要持续推进？

我市将继续加大推进城中村、城乡结合部改造和城市有机更新，减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例，持续推进我市房屋征迁安置，及时满足被征迁家庭的安居需求。持续做好“房票”网上房源超市建设、落实“房票”购房政府奖励、引导房企提供额外优惠等相关工作，提升房票购房吸引力。

十二、在优化审批服务方面出台哪些政策？

一是推行新建商品房项目“交房即发证”，缩短办事流程，持续提升群众的获得感和幸福感。

二是全面推行二手房交易“带押过户”模式，完善存量房资金监管政策，降低交易成本，保障资金安全。

此外，《通知》对房地产领域风险的处置化解提出相关要求，切实防范化解重点领域风险，实现“保交楼、保民生、保稳定”目标，促进房地产市场平稳健康发展。