北京放开二手房指导价？真相是这样的

9月12日，一则“北京解除二手房指导价限制”的消息开始流传，称自9月8日起，北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，此前这些房源不能挂牌。

记者采访了解到，北京海淀29个小区的二手房指导参考价确实有松动，目前单价不超过十八万的房源都能展示，但指导参考价并非完全取消，而是会根据市场实际情况动态调整。

多位房产中介表示，公司已经接到相关通知，目前部分内网房源已经对外展示了。“以前为了控制二手房挂牌价，单价高的房子不让展示，目前陆续挂出来了。”

以上地东里小区为例，此前指导价显示其“60平方米以下的房源参考价139000元/平方米、60～90平方米的113000元/平方米，90平方米以上的99000元/平方米”，目前该小区均价约137887元/平方米，中介人士表示，超过此前参考价的房源现在已放出。

公开信息显示，2021年9月，海淀区试点二手房指导价政策，针对29个重点小区，分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，有的跟实际成交价差距不大，有的则是8折左右，超过指导价1%则不允许挂牌。

当时政策出台的时候，北京海淀学区房仍处于高热时期，个别小区甚至出现“一夜涨价20万”、“报价每平米超20万元”，还有中介为争取更多房源帮助业主抬高售价。为此，海淀房地产中介行业协会发出内部倡议，发布29个小区的二手房交易指导参考价。

政策实施两年后，北京的二手房市场、尤其是学区房市场环境已经发生变化。从最明显的价格端来看，当时出台参考价的29个小区，有10个今年前九月均价较2021年同期上涨，更多的18个小区今年前九月均价较2021年出现下降，有小区降幅超10%。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，今年北京二手房市场面临着一定下行压力，1～8月二手住宅成交105010套，较2022年同期上涨9.8%，但较2021年同期下降13.5%，4～7月连续4月呈现下滑态势。为提振市场、拉动购房者入市积极性，放开指导价是必经之路。

值得注意的是，北京房地产业协会官方公益平台“京房字”发文表示，这29个小区的二手房交易指导价并非彻底取消，而是随着市场实际情况有所调整，即不再单独限定价格，根据每个小区的成交情况来确定，对报价明显高于当前小区成交均价、明显偏离指导价的房屋，仍然在指导之列。“不是说彻底放开，中介机构鼓动或帮助业主抬高售价的，协会也将及时反馈给主管部门严查。”

海淀区房管局有关工作人员亦对媒体表示，目前进行动态调整，可以按照正常的市场价格对外展示房源信息，不过未称指导参考价彻底取消。

“京房字”表示，此前的价格标准并非强制，而是协会倡议、行业自律响应。这两年随着海淀多校划片入学政策改革完成，疯抢学区房的情况已经不多，这些小区也不存在过快上涨的压力。参考价的目的，就是防止热点小区房价快速上涨，从结果看已有效发挥了作用。

对指导价松动后，这些小区房价的走势，上述平台认为，随着教改深入、教育均衡化推进、多校划片等措施落实，房屋的“学区”属性将越来越弱。同时这29个小区中，一大半是“老破小”，在改善型需求占比越来越高的楼市特征下，后续房价缺乏快速上涨的动力。

多位房产中介也对记者表示，购房者不用太在意指导价，以前高价房虽然对外不展示，但是也一样卖，不影响交易、一直有成交。现在部分房源放出来后，至少大家能看到真实的挂牌价和成交价，对市场其他方面没有特别大的冲击。“只是以前外网不展示，现在展示了而已，市场上房子很多，但优质的房子并不多。”

陈霄认为，从去年下半年开始，很多城市逐步放松二手房指导价，去年6月底西安暂停发布指导价，成都、广州和东莞等城市指导价也松动，实际交易和银行放贷基本不受指导价影响，深圳也多次传出要对指导价进行调整。放松二手房指导价，有利于促进一二手房联动，提升房源流动性，带动置业信心的修复，对促进市场回暖有着重要意义。