存量房贷利率下调之争：将以怎样的市场化方式落地？

7月14日，国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这也成为监管部门近年来首次对存量房贷利率调整表态，很快引起市场热议和猜测。

基于存量房贷与新发放房贷之间利率悬殊，以及多因素导致的提前还贷量增加，业内关于降低存量房贷利率的呼声日益高涨。但同时也有观点认为，统一强制对存量房贷利率进行调整，不符合市场化、法制化乃至契约精神，而考虑到银行与借款人一对一协商工作量过大，当前缺乏可行的实施方案，银行在息差压力下主动调整的动力不足。

“‘让子弹飞一会儿’，就算落地也需要一定的准备时间。”一位银行业人士分析称。第一财经记者就此采访了多位业内人士，几乎一致认为，在提前还贷压力较大的情况下，调整存量房贷利率对银行和借款人来说是“双赢”，而且有利于释放更多消费活力，包括房地产领域，但效果难以复刻2008~2009年的房贷利率“打折”。就可行性来说，有观点认为需要出台明文细则作为指导，但更多人士表示，行政命令式的指导大概率不会出现，市场化方式协商更符合契约精神。

据记者了解，目前各银行关于存量房贷利率调整的咨询量已经较大，其中不少借款人是从视频平台上铺天盖地的短视频中得知此消息。而多家银行工作人员均对记者表示，尚未接到相关通知。招联金融首席研究员董希淼建议，为了减少无效沟通，建议各家银行总行尽快出台具体方案。

对于可能带来的息差压力，有机构认为不排除央行定向降准作为支持。

存量房贷利率调整的必要性

早在今年2月，关于降低存量房贷利率的话题就曾冲上微博热搜第一。相关话题的关注度如此之高，主要是因为与广大负有房贷的居民息息相关，更深层次原因则是存量房贷利率与新发放贷款利率之间利差悬殊。

去年以来，在央行引导与各地“因城施策”共同作用下，新发放首套房贷（商贷）利率经历了多轮下调，其中，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）先后经历4次下调，累计下行45个基点至4.2%；首套房贷利率下限由相应期限LPR调整为不低于LPR减20个基点。加上去年末建立的新发放首套房贷利率政策动态调整机制，进一步拉低了新发放房贷的平均利率。

据央行最新披露数据，6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低了107个基点。但相比之下，存量房贷利率因为合同约定的加点数不变，自去年1月以来仅跟随LPR下行了45个基点。华泰证券统计数据显示，目前存量和新增房贷之间的利差约在35～85个基点之间。

事实上，部分已购房者手中的房贷利率远高于此，尤其在2019年房贷利率“换锚”后，未选择房贷利率与LPR挂钩的购房者，当下正后悔不已。有某三线城市张先生对记者表示，其几年前首套房买入时房贷利率是5.39%，但当下该市首套房利率已降至4%，差距已达139个基点。

在一位银行人士看来，当下购房者迫切想要调整存量房贷利率，除了利率悬殊，还有房价下行、投资理财收益难以覆盖利息成本、收入预期下降等多重因素影响，尤其在银行存款利率多轮下调、理财全面净值化转型之后，3%以上年化收益的低风险产品正在逐渐消失。而张先生直言，其所在小区的同户型二手房，市价已经不及疫情前一半多。

在种种因素影响下，去年以来，银行的房贷提前还款量大幅增加，排队还款成为普遍现象。这也被视为影响存量房贷利率调整的另一个重要因素——虽然可能进一步压缩银行息差，但可以缓解银行提前还贷的压力。

邹澜在上述发布会上表示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。存量房贷利率相对较高与提前还款大幅增加有比较大的关系，这客观上对商业银行的收益也有一定的影响。

“提前还贷潮”也在一定程度上增加了行业乱象发生的频率，国家金融监督管理总局官网上，今年以来关于银行消费贷、经营贷、中小企业贷等违规流入房地产、违规用于偿还贷款的罚单明显增多。董希淼自去年年底就开始建议，应该正视新旧房贷利差，采取措施阶段性降低部分存量房贷利率，减轻居民住房消费负担，助力恢复和扩大消费。

不过据第一财经记者了解，此前监管对于存量房贷调整还有其他考虑，比如，更早几年的购房者，可能已经在前期享受了房价上涨的红利，现在又享受存量房贷利率下调，对其他购房者来说是否有失公平。

广发证券银行业分析师倪军也表示，从逻辑上来看，对于前期享受了房价上涨红利的低利差按揭，银行未要求上调点差，当下房价不涨就修改合同压降高利差按揭利率，有违商业公平原则。

存量房贷利率不做强制统一压降

不同时间、地点的人群按揭利率加点不同，与当下利率水平既有高利差，也有低利差，这导致一对一协调给银行带来巨大工作量。另一方面，按揭作为银行高收益、低风险的优质资产，降低存量利率会带来利润损失，银行主动调降的动力不足。

尽管借款人早已跃跃欲试，但多位银行工作人员对记者表示，当前尚未接到相关通知。种种复杂性，也引起了市场关于存量房贷利率调整可行性，以及是否会真正落实的讨论。有银行人士直言，这不符合市场规律。

有华东地区某城商行内部人士认为，原来各地执行住房套数认定，执行利率均由当地政府与央行指导确定，如今要银行自己与借款人协商调整，存在一定难度，需要有统一的指导方案出来，不然银行不好执行，即使是行业协会发文也有推动作用。不过据记者了解，目前银行业协会尚没有对此方面的通知。

但也有多位银行业人士对记者表示，明文规定强制下调存量房贷利率的可能性不大，更可能是通过窗口指导的形式。有大型银行内部人士认为，存量房贷利率调整是可行的，没有立即执行，是因为银行也需要时间准备。

此前就有接近监管人士表示，房贷政策总体将遵从市场化原则。“现在这个事情被传的有点复杂了。”一位金融业研究人士对记者表示，监管在发布会中已经明确，按照市场化、法治化原则，一种是直接协商变更合同约定，一种是间接通过新发放贷款置换。他认为，这样更有利于维护契约精神。

光大证券固收首席分析师张旭也指出，无论采取哪种方式，存量房贷利率调整都不会是行政命令式的。“事实上，这两种降低存量贷款利率的方式给了金融机构和居民更多的选择权，哪个选择合适就用哪个。”张旭表示。

倪军分析，除了因为不符合商业公平原则，存量房贷利率不做强制统一压降，可能还有四点考虑：一是统一调降存量按揭利率加点动作大，但对地产提振作用有限（主要是新发影响）；二是按揭合同中没有利率加点调整条款，统一压降不符合市场化和法治化精神；三是购房本身是市场化自主行为，因为价格波动推翻历史成交价格，有违市场化契约精神；四是该方式本质是将房地产波动风险更多转嫁到银行和政府身上，可能会助长继续炒房投资的道德风险，按揭利率利差的政策纪律也失去了意义。

存量房贷利率调整，在以往已有先例。为应对国际金融危机的冲击，央行于2008年10月曾引导下调存量房贷利率，最低加点倍数由0.85倍降到0.7倍，同时适用于存量和新增房贷，但同样未公开发布强制性存量房贷利率调整政策。直到2009年初，大行才率先在部分地区对存量房贷进行利率优惠，但多数银行都有可申请调降的门槛（包括资产质量等）。

上述金融业研究人士认为，将存量房贷利率的调整决定权更多交给市场，确实要考虑工作量问题，因此不排除个别银行出台类似的打折标准。

据记者了解，当前各银行关于存量房贷利率调整的咨询量明显增加，有客户经理“吐槽”称，不少借款人是从视频平台上铺天盖地的短视频中得知此消息，“网络炒作很厉害”。董希淼建议，下一步，各方应该依据市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则，由各家银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程，减少银行与借款人之间的无效沟通。

对银行息差影响有限

最新数据显示，我国个人住房贷款余额接近39万亿元。据中泰证券统计，这一数据已经是2008年的13倍，上市银行按揭占总贷款比重提升10个点至25%。市场关注的另一个问题是，如果存量房贷利率调整，对银行影响如何？是否会带来较大的利润损失？

上述股份行人士对记者表示，业内对此可能并没有那么悲观，主要原因是大量借款人都在想方设法提前还款，给银行带来很大的压力，存量房贷利率调整反而有助于缓解这一现象。

张旭认为，提前还贷会使得金融机构迅速损失掉个人房贷这种优质资产，也需要居民在短时间内腾挪出大量的资金，而下调利率是对双方都相对温和的做法。如果措施得当，个人房贷早偿问题可以得到有效缓解。

多家券商研报观点也集中于这一点，尤其在市场化路径下，普遍分析对银行息差影响有限。中泰证券研究所所长戴志锋分析，复盘2008～2009年存量房贷利率调整情况，享受存量房贷利率置换的比例预计小于6%。他认为，在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，存量房贷下调比例不会很大。加上“因城施策”实施多年，统一全面调整的难度较大。

戴志锋测算，假设存量10%、30%、50%的房贷利率分别下降40bp和80bp，在六种情景假设下，对上市银行息差影响在0.54bp～5.38bp，营收影响在0.24%～2.43%，利润影响在0.6%～5.5%。其中，大行、股份行受影响更大，城商行、农商行次之。

张旭认为，为了促进存量房贷利率的有序降低，央行可以给予商业银行一定的政策激励，包括设立结构性货币政策工具、资金激励、定向降准等。

另有不少分析指出，降低存量房贷款利率还有助于释放消费活力、提振楼市需求等。不过，上述金融业研究人士认为，考虑到当前环境大有不同，这些措施可能很难实现2008年的效果。

据华泰证券测算，若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，存量房贷利率下调的幅度约为35～85个基点，则每年可降低居民还贷现金支出800亿～2000亿元，约占居民房贷支出的3%～6%，等量于年度社零总额的0.2%～0.5%。