央行鼓励商业银行存量房贷利率转换，对银行和购房者有何影响？丨火线解读

近日，国新办就2023年上半年金融统计数据情况举行发布会。会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜指出，理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

邹澜表示，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

央行鼓励商业银行存量房贷利率转换

邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

央行此次表态释放出的存量房贷利率调整的信号，引发了市场关注。

存量房贷利率是否会下调？

早在2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。

中泰证券测算08、09年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。存量房贷全面下调的可能性较低。目前住房贷款规模体量与当年差距大，国内住房贷款规模近40万亿，是2008年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳定的基本盘。

中泰证券认为，存量房贷下调比例预计不会很大。复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。在市场化协商和博弈的过程，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。

华鑫证券认为，本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。

华泰证券表示，6月房地产基本面继续承压，开发投资同比降幅较5月小幅收窄，销售量价仍待改善，房企现金流仍存在一定压力。但地产融资和保交付政策支持已经开启，因城施策有望进一步发力，存量房贷利率有望调整，或将与其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求。

存量房贷利率下调将对银行和购房者有何影响？

东海证券表示，据央行，2023年Q1我国个人住房贷款余额为38.94万亿元，为2008年末数据10倍以上，故存量房贷利率下调从银行让利角度存一定压力。

而国盛证券则认为，从银行经营角度来看，之前市场预期的资产端利率调降，如降息、降存量房贷利率、地方政府融资利率降低（如大基建类相关融资会随市场大环境利率下降），现已系数落地或即将落地，未来下调空间已有限，而负债端存款利率调降，尤其是储蓄存款利率下调已是大势所趋，未来有望支撑银行净息差水平。

华泰证券表示，虽然非唯一或主导因素，但存量房贷利率偏高会边际抑制购房需求、并推升提前还贷意愿。2022年以来，新发放房贷利率累计下行149个基点，而同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR下调45个基点左右。如果扣除房价同比增速，目前房贷实际有效利率可能在5-5.5%，处于2011年以来的较高水平，也明显高于消费的实际有效利率。由于房贷支出占居民可支配收入的比例相对较高，存量房贷利率偏高在抑制购房需求的同时，可能会推升居民提前还贷的意愿。

长江证券表示，假设如果推出类似于2009年的政策红利，假定针对当前首套房贷款利率高于5年期LPR报价的购房者，将利率统一调整为LPR报价，即4.30%，将明显减少月供还款压力及总利息支出。以贷款总额200万元、期限30年、原利率为5.30%的购房者为例，原月供为11106元每月，假设将利率调整为4.30%，月供将降至9897元，即每年可节约14508元。

该机机构进一步指出，如果推出存量房贷利率优惠政策，最主要的影响是减轻居民的利息支出压力，促进稳定消费，但对新增房地产销售的影响有限。同时，提前归还按揭贷款的动力预计也会降低，居民部门的“缩表”压力也会减轻。此外，居民利息支出压力减轻，也有助于维持零售贷款的资产质量稳定。