REITs进入常态化发行阶段，长期投资者或迎配置良机

8月1日，基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目正式由试点转入常态化发行。

国家发展改革委副秘书长张世昕于8月1日在国新办新闻发布会上表示，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（下称《通知》），是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措。

行业人士普遍认为，随着REITs发行范围的进一步扩大和底层资产类型的多元化，预计将吸引更多更广泛的资金入市，有助于提升市场整体流动性。

今年以来，公募REITs发行市场显著回暖。据Wind统计，截至8月1日，年内已有11只公募REITs成功发行，累计募资总额近237亿元，数量和规模均已超过去年全年水平。

截至8月1日收市，上交所基础设施公募REITs市值合计803.31亿元，成交额合计为27850.5万元；深交所基础设施REITs总市值为345.38亿元，总成交份额为3275.06万份，总成交金额为13227.64万元。

发行范围扩容，底层资产更多元

具体看来，《通知》增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型，适当放宽部分行业项目和首发规模较大项目的可扩募资产规模要求，进一步提高回收资金使用灵活度。

“这些变化不仅丰富了REITs市场的投资标的，也为投资者提供了更多元化的选择，有望吸引更多资金进入REITs市场。”行业人士分析称，基于此REITs的发行范围得到了显著扩大，底层资产类型也将更加多元化。

张世昕称，《通知》在深入总结试点经验的基础上，以构建常态化发行机制为目标，以市场化、法治化为遵循，以制度化、标准化、规范化为原则，全面改进和优化申报推荐制度。

据招商证券分析称，《通知》将养老设施正式纳入REITs行业要求，明确了依法登记并在民政部门备案的养老项目可作为REITs底层资产。部分行业的REITs发行范围也有所拓宽。具体在能源基础设施领域，新增了储能设施项目以及清洁低碳、灵活高效的燃煤发电项目；园区基础设施领域则允许特定条件下酒店和配套底商纳入项目底层资产。

“此外，在租赁住房领域新增了公租房、市场化租赁住房及园区配套租赁住房项目；文旅基础设施范围从5A级景区拓宽至4A级，并允许配套旅游酒店纳入。”招商证券统计称，消费领域也新增了商业街区、商业综合体及家居/建材/纺织等专业市场项目，同时放宽了酒店和商业办公用房纳入项目底层资产的条件。

张世昕称，经过4年试点，我国基础设施REITs制度规则持续健全，发行规模稳步扩大，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健。下一步协同推动常态化发行机制加快落地见效，推动盘活存量资产、更好促进投资良性循环。

供需两旺，市场回暖

自2020年试点启动以来，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个基础设施REITs项目，包括扩募项目。

其中，44个项目已发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。

浙商证券首席经济学家李超认为，供需两旺是公募REITs市场扩容加速的主要原因。

“公募REITs作为一种区别于股票、债券和现金的第四类金融资产，其风险与收益介于股票与债券之间。”李超分析称，从供给侧看，消费、高速、清洁能源、园区共4个类型的资产中，其发售情况及上市后一段时间市场表现较为突出，清洁能源和消费类型资产获得更多青睐。从需求侧看，公募REITs会计记账方式调账、引进各类增量资金等政策的推出，叠加前期市场承压后带来的估值洼地和资产荒的延续，市场存量资金信心回暖、增量资金持续关注。

关于后续公募REITs市场的发展，中航基金不动产投资部有关人士认为，随着发行进入常态化，市场有望推出更多、更丰富的基础设施REITs产品；扩募市场也在持续推进，有助于形成更大规模的单只公募REITs产品，有利于分散单个底层项目的经营风险，使产品收益更为稳定和更加持续。

二级市场方面，目前公募REITs各板块走势逐渐出现分化。业绩方面，第一财经据Wind数据统计，截至二季度末，共有36只REITs产品披露了二季度业绩，其中有10只REITs在报告期内收入超过1亿元，其中能源类REITs收入和净利润居前，园区类受到退租影响收入排名靠后，还有四只净利润亏损。

李超认为，拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动。长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。此外，随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，未来公募REITs不仅从资产多元化、风险分散化角度具备配置价值，在我国经济高质量发展的新阶段，公募REITs更为投资者分享我国长期经济增长及社会发展红利带来机遇。