万科股东大会透露新的战略计划，未来聚焦三大主业

4月30日，万科企业股份有限公司（下称“万科”，股票代码：02202.HK，000002.SZ）在深圳召开2023年度股东大会，公司管理层在会上透露，万科调整公司经营战略，将“降杠杆”的目标规划到了未来五年，与此同时，为了“瘦身”，万科明确告别过去多元化的发展模式，计划腾出有限资源，聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

对于投资者关心的股价波动问题，万科董事会主席郁亮表示，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，目前正制定增持管理团队股票计划方案。

郁亮表示，提振股价最关键还是要把公司做好，对此，万科制定了三个目标。首先是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上，相比今年3月末首次提出的“降杠杆”计划，万科增加了一个五年计划，可以看出万科“降杠杆”的决心；第二个目标是，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。第三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

自2014年开启多元化业务发展以来，万科管理层曾多次反思多元化业务探索成本太大的问题，这次明确表示聚焦三项主业，郁亮表示，未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务，万科聚焦的三大业务属于“市场有前景，社会有需求、万科有优势”。

对于如何实现上述三大目标，万科制定了一揽子方案。郁亮表示，方案大致分为两个阶段。第一阶段将坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体来看，除上述三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。第二阶段是，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品和服务的标杆。“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。”郁亮说。

股东大会上，对于外界普遍关注的投资回报和大股东支持等问题，万科大股东深铁集团董事长辛杰表示，万科的一揽子举措体现了管理层坚决的态度，行业冬天下，万科销售业绩一直能保持行业前三，实属难能可贵，说明万科管理层顶住了压力，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。

同时，辛杰表示，除了认购今日在深交所上市的中金印力公募基金，深铁与万科的其他合作项目都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进，一旦落地，万科将予以公告。

会上，对于当前市场高度关注的万科融资进展和银团贷款落地情况，万科总裁祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。

今年3月末的业绩会上，祝九胜提到万科面临“三座大山”——销售回款减少，工程付款依旧比较多；经营性业务收益率还不足以覆盖融资成本；融资模式从“总对总”转变为具体的项目。今日的股东大会上，祝九胜透露，对于上述三项挑战，公司也有三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，这既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。

此外，对于近期传言万科将打包1300亿元资产向银行申请贷款的问题，祝九胜也进行了回应。他表示，过去万科90%的贷款都是信用贷款，去年底开始，万科开始谈论抵押物的问题，即梳理资源，盘点资产，为新的融资模式准备好抵押物品，其中就包括请评估公司对万科的一些资产进行价值评估，银行后续会为万科落实项目制抵押的融资模式。

祝九胜还提到，银行也有问到一个问题，即万科的资产抵押物是否能够覆盖截至2023年年底约3200亿元的有息负债。“我们觉得大体上是够的，我们的资源是充足的，资产也基本是合格的，只是现金流上有些压力，这取决于银行给我们的抵押物打多少折，如果打折太多，就显得不够，如果打折力度松一点，则资产价值是非常充足的。祝九胜透露，今年以来，万科已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。

4月29日晚间，万科发布了今年的一季度报告显示，2024年第一季度，万科营业收入615.9亿元，同比下降10.05%，净亏损3.62亿元，同比去年同期14.46亿元的净利润，下降125.04%。万科在报告中披露，净利润亏损，主要是受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响。

万科还披露了截至一季度末的负债情况，即扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%;持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。