杭州放松限购激活楼市，专家预计年底有“翘尾行情”

亚运会结束后，杭州火速祭出了楼市新政策。

10月16日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（简称《通知》），从加大保障性住房建设和供给、优化住房限购政策、加强住房信贷支持力度、优化住宅用地供应、强化预售资金监管等方面完善房地产市场调控。

备受关注的莫过于限购放松。《通知》明确，住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。本市户籍家庭在限购范围内限购2套住房；非本市户籍家庭在市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，在限购范围内限购1套住房。此外，对参与限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。

业内人士表示，杭州从行政区域的角度放松限购后，最大的变化是类似萧山、临平和钱塘等热门近郊区市场，将没有限购约束。同时，外地人购房约束减少，只要有社保记录，就可以在限购区域购房，购房门槛几乎降低为零，有助于导入更多外来购房需求。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对杭州这样的热点二线城市来说，近年来人口流入规模比较大，产业升级和转型效果比较显著，不可能像其他城市一样全部退出限购，而是收缩限购范围至核心区。

杭州近来的市场行情并不甚乐观。克而瑞浙江区域数据显示，9月杭州商品房成交较上月量涨价跌，全市458个项目成交商品房7414套，环比增加8.06%，同比缩减21.19%；成交均价29046元/平方米，环比下跌12.26%，同比下跌8.24%。

分物业类型来看，普通住宅成交5594套，成交均价为31222元/平方米，环比下跌14.36%。242个实现成交的项目中，82个均价环比上涨，99个均价环比下跌。

新房市场价格承压，二手房市场成交则明显下降。同策数据显示，9月杭州市区（不含临安）二手房成交3505套，环比下降25.4%，创下今年以来的数据新低；主城区二手房成交1257套，环比下降40%，同样较今年平均水平大幅下滑。

“收缩限购、非户籍人口买房取消社保缴纳时限的限制，目的在于活跃当前的房地产市场。”李宇嘉称，杭州近年来土地供应规模在国内城市是最大的之一，在亚运会、G20峰会筹办过程中，资金投入比较大、出让了很多地块，前期采取价格倒挂的销售模式，需求踊跃入市，现在倒挂明显缓解，二手房挂牌量非常大，迫切需要活跃房地产市场。

就法拍房取消限购，李宇嘉认为，前期房地产市场活跃，创业创新、民营经济比较繁荣，多与房地产抵押有关。目前，因市场下行，叠加经济运行形势不太乐观，司法拍卖也比较多，对这类型住房取消相关购房资，有利于解决司法拍卖导致的房源滞销问题。

那么一系列政策出台后，能否明显刺激楼市？镜鉴咨询创始人张宏伟认为，杭州楼市取消限购，以及认房不认贷等措施落地，都有助于置换类改善需求落地。预计主城限购区对于非限购区、周边三四线城市的购房“虹吸效应”将进一步增加，助推杭州楼市限购区出现成交量小高峰，在年底最后两三个月，预计会有“翘尾行情”。

值得注意的是，作为常年的“卖地大户”，杭州本次对土拍也有新规定。除了住宅用地供应，优化供应结构，按需做地、精准供地等常规动作外，杭州在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。

张宏伟表示，这意味着，房企拿地的保证金不需要拿出真金白银趴在账上，只要有银行肯出保函就可以参拍，如果没有竞拍到地块，只要支付保函手续费即可，如果竞拍到地块，那么就见索即付银行保函。该措施大幅降低杭州的参拍门槛，预计接下来杭州土拍的报名家数会大幅度增加，有助于活跃杭州的土地市场。

此前九月底，杭州今年第十一批供地刚刚收官。据中指研究院统计，该批次杭州出让14宗涉宅地块，最终13宗地块成交，收金232.8亿元，成交楼面均价24311元/平方米，平均溢价率9.7%。其中，8宗地块触顶摇号，1宗地块高溢价成交，4宗地块底价成交，1宗地块因故取消出让，摇号地块占比重回61.5%，土拍热度显著提升。