北京二手房再现重磅变化,中介费下调有何影响?
“认房不认贷”落地不到一个月后,北京二手房市场再现重磅消息。
9月26日,北京链家调整房产经纪服务费的收费标准,从房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时,收费模式将从单边收佣转变为双边收佣,即从由交易一方承担经纪服务费用,转变为交易双方共同承担经纪服务费用,买卖双方各承担1%。
此前,房屋总价2.7%的收费标准,包含2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费,本次调整则是整体降低0.7%。北京链家称,后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低,公司将于三周内在所有门店公示新的收费方式和标准,供市民监督。
中介费率下调早有风声,昨日便有北京当地中介开始吹风称:“好消息,近日链家费率将正式下调。”今日消息落地后,也引起了较强的市场反响,还有购房者日前刚通过链家卖了房,没想到如今中介费率下调,想咨询其是否能退还部分费用。
二手房交易中介费的问题在我国争议已久。从绝对费率来看,美国、日本等国家的费率达到6%,中国大陆平均在2%左右;但现实生活中,在一线城市买套房,动辄还要付出数十万甚至几十万成本,这对购房者来说仍是一笔不小的支出。
易居研究院曾对全国25个重点城市调研发现,各地中介费用的定价并无统一标准,25个重点城市中介费率平均值为2.2%。成都、西安、北京的中介费略高,分别为2.8%、2.8%、2.7%;石家庄、东莞、太原的中介费相对低,分别为1.5%、1.8%、1.9%。
今年5月,一则重磅文件发布,住房城乡建设部、市场监管总局联合下发《关于规范房地产经纪服务的意见》,明确指出“房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定”、“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”、“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等。
四个月后,北京链家响应两部门的意见,业内认为此举有很明显的行业背景。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,在过去房地产市场明显上升期,市场交易情绪比较旺盛,房价上涨预期比较强烈。为控制过热的市场态势,需要在极速行驶的车轮下面“撒沙子”,包括经纪服务费率、契税、增值税等等都比较高。
“近期,各地二手房挂牌量明显攀升,新房去化率明显下降,市场交易情绪明显降温,导致刚需和改善、新房和二手房之间循环不畅。”他称,费率下调是房地产供求关系发生重大变化新形势下的必然结果,双边收佣也是房地产发展到新阶段的必然结果。
合硕机构首席分析师郭毅认为,在国家政策指导和北京住建委的指引下,顺应当前房地产市场供求关系变化,北京链家对二手房交易服务费收取方式、标准进行调整,是促进北京房地产市场健康稳定发展的一个积极因素,显著利好刚需、刚改群体。
“事实上,国际上很多国家都是双方协商付佣,甚至由卖方支付所有中介费。在我国,很多城市都在施行双边收佣,成都、大连等城市,已实行双边收十年以上;广州、深圳、上海、重庆等城市近年来也陆续实行了双边收费。”她表示。
值得注意的是,此前业内一派观点认为,下调的中介费可能会转移到房价上。
对此李宇嘉认为,理论上,业主会有动机将中介费转嫁到房价上,过去也有这样的情况。但能不能转嫁或转嫁多少,取决于微观市场对房价的定价。二手房是高度分散、充分竞争的市场化交易,市场信息是非常透明的,利用信息差来考虑很难实现。
此外,当前市场态势和过去完全不同,各地二手房挂牌量较高,卖旧买新、卖小买大、资产腾挪非常普遍,更多的是业主合理定价甚至下调,以求尽快卖出去,卖方很难将中介费用向买方转移。如果卖家将费用转嫁到房价里,很可能影响房屋的成交效率。
“二手房是高度市场化的交易,卖房人可以提高挂牌价,但实际能否成交还要看同类型房子的市场供应量,如果单方面提价,成交率也会降低。最终,房子的价格还是围绕房屋价值在波动,是市场供求关系的真实反应。”郭毅认为。
至于一线城市的头部中介下调费率,后续会引发怎样的连锁反应?
郭毅表示,北京链家在住建委指导和指引下进行此次调整,对北京中介行业来说是一种示范,相信其他中介企业和品牌也会根据自身情况,提升品质、调整收费模式和收费标准。近期,北京已出台了一系列利好刚需人群的政策,但中介费不是购房决策的首要因素,对房地产市场的影响还是要综合多方政策的力度和影响。
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