一财社论：楼市新格局下，金融需强化风险经营意识

个人资产负债表的修复，正驶入系统修正状态。

9月25日，根据央行、国家金融监督管理总局联合印发的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量房贷利率即日起开始自动批量调降。这给存量房贷客户减轻了一定的月供压力。

这是否会减缓提前还贷潮，并刺激消费？应然逻辑上存在可能性，如基于行为金融的心理账户分析框架，月供的减少部分在用户心理账户上具有省即是赚的效应，人们会倾向于把多出来的这块花掉；基于禀赋效应，月供类似于财产持有成本，月供减少如同持有成本下降，会抬高这一财产在其心理账户中的价值。这有助于刺激消费和缓解提前还贷。

但实然逻辑上则存在不确定性。这取决于人们对未来的预期及其风险偏好的变化，如果未来预期被不确定性笼罩，风险偏好就会下降，月供成本的下降反而会刺激提前还贷；如果对未来预期乐观，风险偏好就会上升，进而刺激消费、缓解提前还贷等。

必须指出，存量房贷利率调整，更多是金融机构顺应个人修复资产负债表的一种策略，面对当下房市正步入买方市场的新格局，金融机构需积极应对，以做好风险缓释安排。

当前基本可以确认，房市已进入了双向浮动甚至单边下行的新发展阶段。自1998年房改和加入WTO以来，中国房市经历了近20年的上行期，其中一个非常显著的原因是房市成为外汇占款的蓄水池。但如今，外汇占款已不再是中国基础货币发放的主要来源，撬动房市的信用支点就逐渐回归到正常的居住属性，房市的资金流量模式逐渐变成不动产未来收益的现金流贴现，致使房市相比过往缺乏充足的流动性输入渠道。加之人口老龄化、少子化，及居民对住房需求的多元化选择（自住未必自有）等，加速中国房市进入买方市场。

这使得基于房价上涨（抵押物持有增值）构建的风险缓释策略安排，已不合时宜，即不动产持有增值的幻觉一旦打破，金融系统在住房按揭贷款中的敞口风险就暴露无遗。提前还贷潮等，就是这种行业发展趋势的必然。

人们倾向于提前还贷和挂牌出售的另一个深层原因，就是现有的个人住房贷款的制度安排，对借款人并不友好。现有的个人按揭贷款的风险缓释策略，除通过抵押物持有增值来覆盖风险外，还将最终的风险责任集中于借款人。

这从现在参照运作的《个人住房贷款管理办法》中可见一斑。如该管理办法规定，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同，及处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿等规定，导致现行个人房贷在金融产品设计上，让抗风险能力最弱的借款人承担了更多风险责任，却没有相应的风险缓释工具提供给借款人，导致其无法有效缓释长达数十年的风险，进而一旦房市由卖方市场进入买方市场，将倒逼其用脚投票，即选择提前还贷，甚至信用违约，放大金融机构的敞口风险。

为此，金融机构需做好植根买方市场的相应准备。这需要在个人按揭贷款产品设计上，基于用户的风险偏好和风险可承载能力，丰富产品结构，如开发更多适合用户的可变利率和固定利率的个人贷款产品。同时，因势利导地修改和完善个人贷款管理办法，取消超越按揭抵押物价值的追诉权，以抵押物和质物的即期价值为追诉上限等，以打造责权利对等的金融产品，摆脱过度依赖抵押物的当铺式运营思维。

此外，尽快搭建按揭贷款可转让市场，积极鼓励按揭贷款证券化试点，开发更多适合个人投资者的金融衍生工具，为用户提供风险资产交易市场和跨期风险管理工具，如抵押贷款证券化、信用违约互换、利率互换等金融风险缓释工具等，让投资者能有效对冲跨期数十年的按揭贷款风险。

事在是非，公无远近。伴随着房市进入买方市场，个人资产负债表的修复不仅需降息等利率调节，更需要公平公正的金融市场服务和交易秩序，因势利导地改变金融产品和服务的游戏规则，遵循收益风险对等原则，让交易更加公平，让风险在市场交易中得到有效配置和管控。唯有如此，个人按揭贷款才能真正成为金融机构稳定的优质资产，金融机构才能真正成为风险经营者。