房地产市场已跌过头、公司短期利润确实有压力……万科业绩会透露这些重要信息

8月31日，万科举行2023年中期业绩说明会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，目前市场已经跌过头，希望已经出台的政策能尽快落实到位，推动市场恢复到健康合理的水平。

短期利润确实有压力，公司经营安全没有问题

万科2023年半年报显示，上半年归属于母公司所有者的净利润98.7亿元，同比减少19.43%；营业收入2008.93亿元，同比减少2.91%；基本每股收益0.84元。

对于投资者关心的净利润下滑的情况，万科总裁祝九胜在会上表示，净利润下滑主要来自两个方面，主要是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。祝九胜表示，总体而言，公司的经营安全完全没有问题，短期的利润确实有一定的压力。当前整个行业发生了深刻的变化，行业的毛利率也在不断的下降，过往靠高杠杆大量去买地、大量的销售扩张规模的方式已经难以为继。万科近几年一直把工作重点放在三个方面：一是以客户为主，二是强调公司的经营安全，强调公司的安全韧性，三是提升业务能力。万科内部一致的看法是房地产还是国民经济的支柱产业，相信会回到正常的发展轨道上。

房地产市场整体处于胶着状态，目前已经显然是跌过头了

郁亮表示，关于整体市场判断，我觉得用一个词来说的话，就是说胶着状态。因为市场低迷已经持续了一段时间了，应该说市场情绪已经受到了一定的影响，容易出现各种各样过度的反应。目前我们的判断是，市场已经显然是跌过头了。我们可以看到，当前政策已经在发力。目前我们只是希望已经出台的政策能尽快落实到位，推动市场恢复到健康合理的水平。相信在各方面的努力下，随着经济态势的持续平稳改善，市场会回到健康合理的水平。

预计今年全国商品住宅新开工面积将回到2006年水平

郁亮表示，全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模，即17年前的水平。

谈市场形势：目前整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意

郁亮表示，今天所有从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都不容易。常识告诉我们，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在目前整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如说我们发现有些市场更有韧性，也有新的业务机会正在出现。

房地产市场要实现脱胎换骨式的变化还需要比较长的时间

郁亮表示，房地产市场要实现脱胎换骨式的变化还需要比较长的时间，万科将保持定力，不断努力。首先，未来不管开展什么业务，本质上都是能力的竞争，例如产品服务质量是否过硬、客户口碑是否足够好、是否有优秀的合作伙伴等，万科在这些方面有点基础，但还有完善和深化的空间。其次，房地产业务属地特点很强，一些大型综合性项目，对当地发展理念、城市空间规划等方面有很高的综合要求，需要各方协同，共同努力，探索出可复制推广的路径。万科对当前市场的看法是，筑好最牢固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

有足够的信心确保公司的经营安全

万科CFO韩慧华在会上表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全。万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持健康的财务状况放在最重要的位置。万科高度重视经营现金流的管理，过去14年经营现金流保持为正。万科对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率长期处于行业相对低位。万科一直保持行业最领先的信用等级。这些是今天行业面临重大变化时我们能活下去的最根本的基石。

谈终止A股定增：机构投资人对公司在股价低位进行定增表示担忧

万科董事会秘书朱旭表示，这一次决定终止A股增发，主要还是因为这一段时间公司的股价处于比较低的价位，我们也多次跟一些机构投资人沟通，发现机构投资人对于公司在比较低的价位进行增发表示了一些担忧和不同的意见，认为对现有股东的权益保障可能需要公司进行慎重的考虑。虽然证监会近期也出台新政策，对于房地产上市公司破净、破发和亏损都不影响再融资，但是公司董事会也慎重考虑到机构投资者的意见和建议，决定终止目前A股的增发。