北京“五一”楼市：五环外新房带看增加，“第三套房”订购有限｜地方楼市扫描

今年“五一”假期前夕，北京时隔13年首次松绑“限购”。根据新政，已拥有两套住房的京籍家庭，在五环外新增一张“房票”，这让北京楼市在假期期间的成交情况备受业界关注。

第一财经记者假期实地走访和了解到，在北京五环外的多个新房项目售楼处，看房者均有所增加，但除了豪宅市场和少数改善型楼盘，在实际达成认购协议的客群中，受新政影响的有限，相当比例为原本有购房名额和意向的五环外工作者、假期期间父母来京陪子女看房的家庭等。而与新房相比，五环内外的二手房市场并未出现明显改变。

根据诸葛数据研究中心5月6日发布的监测数据，今年“五一”期间，北京新房成交表现好于去年同期，成交量同比涨超20%。但和今年清明假期新房表现对比来看，包括北京在内的多数城市仍处于低温运行阶段，北京降幅在41.25%，成交复苏待进一步改善。

此外，北京二手房成交量不及去年“五一”假期。前述监测数据显示，在6个重点监测的一二线城市中，北京降幅最为显著，由去年360套下降约八成至55套，或受到新房分流等因素影响。

购置“第三套房”持观望态度

4日下午3时许，记者以购房者的身份来到海淀永丰某新盘售楼处，登记并等待了约十分钟，方有一名销售经理前来接待。

“实在太忙了，这几天都忙到晚上10点多，今天午饭也还没来得及吃。”该名销售经理表示，该处新盘“五一”前刚刚开售，开盘300多套，目前三居室几乎选完了。

但她同时表示，由于该新盘是海淀仅有的80~120平方米左右的刚需和首改盘，原本预期销售就不错。目前在缴纳订金的客户中，多数为此前就有购房意向的群体，还有一幢被企业团购。其中，新政发布后的“三房家庭”也有，但占比有限。

所谓“三房家庭”，即按照北京楼市新政，最多可拥有“2 1”套住房的京籍家庭。

根据北京4月30日发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，有三类人群可以在五环外新购置1套住房：包括本市户籍居民家庭、本市户籍成年单身人士、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士。在“限购”优化前，北京市户籍居民家庭最多可拥有两套住房。

目前，北京五环外限购已松绑，但相关贷款政策还没有调整——按照过往政策，购买第三套商品住房，商业银行无法放贷。

“如果是第三套房，首付比和利率政策还不清楚。我们预计假期结束后，政策细则大概率出来。”前述楼盘销售经理称，对于此类客户，开发商临时“定制”了一套假期优惠方案：7天内先缴30％的首付款，保留开盘期间的2万元优惠和另外4万元减免，剩余首付款可以延迟到本月底前结清。如果届时三套房的政策细则还未出，或者出现购房者预期之外的情况，订金可退还。

但她也坦言：“如果可以获得首套房资质肯定更好。”按照新政的新增购房资质，贷款比例和利率大概率参照二套房贷款政策执行。对于已经背负贷款或者老房子还在缩水的家庭，“不见得划算”。

海淀之外，“五一”期间，第一财经走访了解到，昌平、朝阳和顺义等区的多个新房售楼处到访者也均不在少数。但看房人群中，仍有相当比例的群体持观望态度。

此外，由于北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，也有业界人士分析认为，假期期间，北京五环外新房市场的活跃情况或不能完全归因于新政。

一名链家房产中介称，假期期间，平均每天陪3~4个客户看新房，“比较忙碌”。“4月底新政出来后，受指标放开影响而咨询新房的客户不少，但真正有短期成交意愿的主要是老客户。趁着假期有空，父母从外地赶来陪子女看房的也有不少。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对记者分析称，北京允许五环外增加一套住房，主要有利于释放两类需求：一类是作为人口和产业往五环外区域迁移的政策配套，满足在五环外工作的人员的职住均衡需求；另一类是释放改善性住房需求和一部分“豪宅”需求。

记者了解到，目前，五环外豪宅市场和大户型改善型新房市场，受新政影响更为显著。

“指标放开后第四天，在海淀五环外，一处4层精装平墅项目已经被认购了10套。石景山和通州的豪宅卖得也不错。”一名北京豪宅市场的房产中介说。

但一部分业界观点认为，“闸口”刚放开，大概率会带来一定的签约量，但等这批积累的需求释放后，新房市场起色如何尚未可知。尤其是豪宅市场体量有限，不能代表绝大部分改善型需求。

某新房售楼处销售人士称，对于更多改善型需求家庭而言，有多少会消耗掉这张新增的房票，还待观察。“首先要有第三套房的购买力，比如不急着出售现有住房用以变现；其次要有在京郊购房的意愿，能够将购买力转为实际需求。”

此外，有购房者认为，其持观望态度，除了因为“资质到位，钱没到位”和“必要性不大”，还因为五环外房子“性价比不够高”。“五环外的改善新盘也不一定抗跌，租售比也不乐观。”

“今年五环外的多个次新小区，二手房成交价比上一年跌了至少10％。”一名海淀二手房中介举例说，上个月，一处去年刚交房、面积在130平方米左右的五环外次新房，业主挂牌数月，最终以1210万的总价售出，成交价比挂牌价降了70多万。

“现在五环外限购松绑了，但这个次新小区挂牌价暂时还没有上浮。目前类似房源降价80万也可谈。”该名二手房中介说。

多方面具备优化空间

中国社科院研究员王业强告诉记者，放开五环外限购，让京籍家庭在原来限购2套的基础上增加购买1套，毫无疑问是自北京限购政策实施以来最大尺度的调整。对于有购买能力的家庭来说，尤其是在市场不景气的时候，不再受制于先售后买的约束，可以提前实现改善住房的需求。

而更重要的意义在于，“该新政传递出一个较强的市场放松信号。”王业强说。

但也有购房者认为，对于改善型群体，相比于新增房票，他们中的更多人还是考虑“卖一换一”或者“卖二换一”。当前北京不少小区的二手房成交价比去年下跌了10％~20％，尤其是“老破小”失去价格支撑，让部分换房家庭失去资金支持，搁置了换房计划。此外，目前北京房屋置换的成本仍然较高，个税、契税、中介费等，还希望能有所减免。

中指研究院市场研究总监陈文静也对记者表示，当前北京楼市政策依然较为严格。未来，除了可以针对不同人群、不同面积段、不同区域，优化限购政策，降低交易税费等方面也具备优化空间。

她以契税政策举例说，当前北京家庭购买唯一住宅房产，建面小于90平方米（含）和大于90平方米分别按照1%和1.5%缴纳契税；其他类型房产，统一按3%缴纳契税。“从未来政策趋势来看，契税政策存在优化空间，降低大面积段住房交易契税税率、针对不同人群发放契税补贴等方式或是降低交易税费、减轻居民购房成本的重要举措。”

北京市住建委最新数据显示，4月份，北京二手房网签量达13354套，环比下降6.5%，同比下降4.1%。

此次限购政策优化后，有业界观点认为，由于部分购房者不着急出售现有二手房了，或可降低二手房挂牌量，并减轻市场“踩踏降价”现象。

不过，链家某门店向记者提供的数据显示，截至5月4日，链家平台北京二手房后台挂牌量为16.979万套，比4月底略降，但差别不大。

“市场成交价格还是跟上个月差不太多，也很少有突然不卖的。”该门店销售人士表示。

合硕机构首席分析师郭毅在接受媒体采访时表示，要想楼市成交保持稳中向上，北京还需要进一步制定有助二手房去化的针对性政策，才能够帮助改善家庭更好地实现“卖旧买新”的改善升级。