平安信托产品逾期背后，所涉房地产项目深陷去化困局

因多个房地产项目销售去化不畅，平安信托旗下多只信托产品近期逾期未兑付。

4月10日上午，平安信托有限责任公司（下称“平安信托”）在其微信公众号“平安信托订阅号”发布《声明》称，受房地产市场整体下行影响，近期平安信托福宁615号信托计划宣布延期，对于此次给客户带来的困扰，公司深表歉意。据悉，该信托产品的底层资产为厦门市海沧区的房地产项目“臻华府”，合作方为正荣地产。

值得注意的是，近年来平安信托旗下，因房地产底层资产拖累而逾期的产品并不少。4月10日，有投资人对第一财经透露，其购买的平安信托“佳园468信托计划”，去年12月到期后一直没有兑付，该信托计划的底层资产为“惠州慧湾项目”，合作方为龙光控股；2022年8月，平安信托发布公告称“翔远230号信托计划”全部存续信托单位延期分配，涉及荣盛地产在重庆开发的房地产项目“荣盛城”。

近年来，随着房地产行业下行，不少房地产公司债务公开违约，房地产项目销售不畅，风险从而传导至背后的金融机构。机构统计的数据显示，2021年、2022年，房地产信托产品全年违约规模均超900亿元，2023年降至486亿元。今年以来，房地产信托违约继续爆发，已有12款房地产信托产品违约，违约金额合计142.23亿元。

底层房地产项目销售不畅

4月10日，一名持有上述“福宁615号信托计划”的投资人对第一财经表示，“福宁615号信托计划”成立于2021年9月29日，募集信托资金7.7亿元，存续期限为信托成立日起30个月，到期日为2024年3月29日。

2024年3月29日信托产品到期日，投资人只等来一纸公告——《平安信托福宁 615号集合资金信托计划重大事项临时公告》（下称“《公告》”）。该《公告》称，截至3月29日，信托计划项下尚无现金回收，按照相关约定，信托计划延期至信托财产全部变现之日，或存续受益人预期信托利益足额分配之日止。

根据上述《公告》的内容，“福宁615号信托计划”募集的7.7亿元以股权投资方式，投资厦门市荣璐置业有限公司 (下称“荣璐置业”)70%股权，从而间接投资厦门联正悦投资有限公司 (下称“厦门联正悦”)名下的“臻华府“项目。“臻华府”项目位于厦门市海沧区马銮湾板块，坐落在海沧区新景西三路与新景西二路交叉口西南侧，用地面积4.66万平方米，可售总面积约10万平方米，规划住宅1029套，商业33套，车位1029个。

“受房地产市场整体下行，以及项目开发商之一正荣地产暴雷等因素影响，项目去化速度较慢，销售价格也根据市场情况调整。”《公告》称，“臻华府”项目于2021年12月开盘，住宅销售均价为3.3万元/平方米，两年多时间过去，2024年 3月该项目的均价已降至 2.7万元/平方米，降价幅度18%。

截至今年3月末，“臻华府”项目累计销售 218套，去化率仅20.5%。累计合约销售金额5.92亿元，已收到销售回款5.23亿元，回款资金纳入政府预售监管。

上述《公告》内容显示，按照相关约定，信托计划的退出路径包括三种：项目公司逐层向股东预分配盈余资金或分配利润；若标的项目未完成业绩考核或发生保护性退出情形，正荣地产或其他主体回购信托计划所持股权;向第三方转让信托计划所持标的股权。

对于第一种退出路径，《公告》称，“臻华府”项目的销售资金主要用于项目的开发建设、偿还开发贷、支付税费等项目运营事项，目前暂无盈余资金或利润向信托计划分配。

对于第二种退出路径，《公告》称，信托计划存续期间，因正荣地产集团有限公司(股票代码 HK.6158) 爆雷等原因，触发相关交易文件的保护性退出条款，平安信托随即要求正荣各回购方按约回购信托计划所持的标的股权。鉴于正荣各回购方未按期支付回购价款，平安信托已对回购义务人正荣方提起诉讼，本案一审已开庭，目前待法院判决。

对于第三种退出路径，《公告》称，平安信托正在同步推进将信托计划持有的股权对外转让退出，但鉴于目前房地产市场持续下行态势，截至公告日，股权暂无明确意向买家。

4月10日，平安信托的《声明》提及，目前正在通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况、对回购义务人正荣方提起诉讼、推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式推进项目处置。

股权无人接盘

值得注意的是，近期平安信托旗下，因房地产底层资产拖累而逾期的信托产品并不只“福宁615号信托计划”一只。

4月10日，平安信托佳园468号集合资金信托计划（下称“佳园468信托计划”）的一名投资人对第一财经表示，其购买该信托产品，去年12月到期后一直没有兑付。

根据投资人提供的资料，“佳园468信托计划”成立于2021年12月2日，到期日为2023年12月2日。彼时，平安信托（代表该信托计划）作为股东，对底层标的“惠州慧湾项目”开展股权投资，投资金额约5.8亿元。“惠州慧湾项目”属于惠州市博裕房地产有限公司 ，该公司背后的大股东分别为平安信托和深圳市龙光控股有限公司（下称“龙光控股”）。

“惠州慧湾项目”位于惠州市大亚湾，属于临深板块的房地产项目，距离深圳的地铁沙田站仅3公里，建筑面积约111万平方米，业态为住宅和公寓。根据彼时的推介材料，该项目预估的总货值约140亿元，净利润约21亿元，销售净利率15%，项目投资回报可观。

不过，随着房地产市场下行，“惠州慧湾项目”的销售情况也不乐观。平安信托在“佳园468信托计划”2022年年报提到，截至2022年年末，“惠州慧湾项目”销售、工程计划、销售单价不及预期。

根据相关约定，“惠州慧湾项目”的工程计划，或者销售计划滞后于约定的时间累计达6个月以上时；项目销售均价，或销售金额，或累计销售回款，较已批准的经营计划确定的金额减少超过 5%时，平安信托有权启动项目模拟清算退出项目。但是考虑到2021年以来房地产行业下行是房企面临的普遍情况，非企业主观情况造成，平安信托暂未行使提前清算的权利。

“惠州慧湾项目”遇到的意外并不少。2023年1月，平安信托披露信息称，大亚湾政府于当年1月单方面将“惠州慧湾项目”预售资金监管账户中约1.8亿元划付至惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心账户名下。惠州大亚湾住建局反馈称，监管资金划付行为，是为了保障“惠州慧湾项目”正常交付，以及农民工工资发放的专项划拨。

2023年7月，平安信托公告称，考虑到“惠州慧湾项目”销售情况仍未见起色，上述项目资金被单方面划付，交易对手方龙光控股持有的股权也被冻结，龙光集团境外美元债公开违约，平安信托决定启动项目模拟清算，并按照约定，要求龙光方面收购“惠州慧湾项目”的股权，龙光需要在一个月内一次性支付股权收购款等款项。

一个月后，龙光方面未能按时足额支付股权收购价款，触发违约并触发交易提前终止。平安信托在2023年8月发布公告称，“佳园468信托计划”全部存续信托单位提前终止，但由于现金形式的信托财产无法足额支付全体受益人，根据信托文件约定，“佳园468信托计划”全部存续单位自动延期至信托财产全部变现之日止。

2023年11月，平安信托公告称，2023年10月将“佳园468信托计划”持有的股权在阿里资产平台挂牌公开拍卖转让，最终因无人竞买而流拍。平安信托称，将继续寻找合适的第三方，对信托财产进行处置变现。

除了上述两只信托产品延期，更早前的2022年8月，平安信托发布公告称“翔远230号信托计划”全部存续信托单位延期分配，涉及荣盛地产在重庆开发的房地产项目“荣盛城”。

近年来，随着房地产行业下行，不少房地产公司债务违约，不少房地产项目也销售不畅，风险从而传导至背后的金融机构。

根据咨询机构“用益信托网”统计的数据，2021年房地产信托全年违约规模达到917.11亿元，占总违约规模的61.34%；2022年共有115款房地产信托产品违约，违约金额合计930.25亿元；2023年共有107款房地产信托产品违约，违约金额合计486.42亿元，违约规模有所减少。不过相比其他行业，房地产信托产品违约金额占比仍较大，2024年3月，违约的信托产品有11款，其中房地产信托项目占5款，涉及金额55.43亿元，违约金额占比75%。