房地产代建市场保持高集中度,头部5强占据6成市场
面对新房销售持续下挫的局面,房企激发内在动力,在代建这条新赛道上努力寻求新机遇,推动业务规模扩大。
中指院发布的《2024年1-3月中国房地产代建企业排行榜》,今年前3个月,蓝城集团以548万平方米新签约规模位列行业第一;蓝绿双城和旭辉建管的代建新签约面积分别为495万平方米和336万平方米,位列二、三位。
2024年初,融创对外正式官宣了融者共创这一代建平台,在今年前3个月以245万平方米的新签约代建面积位列行业第四;碧桂园旗下的凤凰智拓建管则实现新签约代建面积190万平方米,位列行业第五。
由于房地产代建的本质是品牌和管理输出,较早入局、拥有较强品牌影响力的头部企业前期积累了大量的经验,在业务拓展方面具有优势,行业整体保持着较高的集中度。
1-3月,房地产代建企业累计规模前五门槛近200万平方米,前五企业新增代建规模占比为58%;而排在新签规模第十位的朗诗绿色地产,在一季度的新签约代建面积尚不足90万平方米。
中指院也指出,不同于房地产开发,代建业务无明显的节奏性规律,项目拓展也具有随机性。
尽管市场集中度保持在高位,但由于近年来涉足代建领域的企业持续增多,目前已有近百家企业进入,有30余家为近两年新入局,推动着代建业务的总规模逆势上扬。
克而瑞发布的研究报告显示,2023年综合能力TOP30代建企业新增签约面积1.82亿平方米,按可比口径同比增长了25.5%,其中新增签约面积超1000万平米的企业共7家,新增签约面积合计达10876万平米,占TOP30企业新增签约面积的60%。同期,TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米;其中超过5000万平方米的有5家。
业内认为,代建作为轻资产开发模式,在多重因素的助推下,行业规模将持续增长。
中银证券研报指出,过去,狭义的代建主要是输出品牌与管理,代建对象多为产品实力不足的小型开发商。随着行业发展变化,代建企业不断拓展自己的业务边界,代建对象也扩展至了政府、央国企、城投企业以及金融机构等。
如今,在赛道新机会以及入局者增加的背景下,多个委托方的需求急剧增多。上述研报显示,托底拿地的地方平台公司、2021-2022年逆势拿地的地方小型房企、主导保障性住房建设的地方政府、以及处理不良资产和保交楼的AMC和金融机构,这些都将是代建业务未来2~3年的市场机会点。
亿翰智库预计,未来代建行业签约面积将超2亿平方米,十四五后有望实现千亿级市场规模。
值得一提的是,在商业代建、资本代建、政府代建等业务形式中,政府代建成为越来越多企业重点拓展的方向。政府代建是指代建企业通过政府招投标,提供公共住房及公共基础设施的开发代建,包括保障房、安置房、学校、博物院等。
绿城管理就曾表示,未来代建业主的大头是政府代建,占比将达到50%,其他商业代建和资方代建分别占比30%和20%。另据亿翰智库统计,截至2023年末,已有超10家企业的政府代建比例超过50%,绿城管理、华润置地、蓝城集团等企业围绕广州、北京等城市,新增了近1000万平方米的政府代建。
在2024年第一季度,代建企业持续积极布局政府代建,从中指院发布的榜单来看,蓝城集团以210万平方米的新拓面积位列榜单第一;华润置地和蓝绿双城位列二、三位,新签约政府代建规模分别为205万平方米和195万平方米。
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