难以换掉的物业公司：部分城市的业委会覆盖率不足5%

今年两会上，多名全国人大代表的物业与业主之间矛盾频发的议案，再次将这一话题拉至聚光灯下。

而包括卢笃谦在内的帝湖花园的业主们，则对此感同身受。此前，他们曾经前后折腾了大半年，想要通过成立业委会进而对物业公司进行监督乃至撤换物业公司，但最终失败了。

帝湖花园是一个位于郑州西郊的千亩大盘，由别墅区、多层区以及西王府、东王府等片区构成，小区内居住了近7000户居民。

卢笃谦说，早在2016年，帝湖花园内不少业主就想通过业委会，进而撤换帝湖物业，但最终劳而无获。这让卢笃谦有深深的挫败感。

同样因物业公司难换掉被深深挫伤的，还有郑州市“中义·阿卡迪亚”的业主们。他们也想换掉所在小区的物业公司，但前后折腾了近三年，至今仍未成功。

第一财经记者查询发现，因为对所在小区的物业服务不满意，进而想要撤换物业公司的业主们，并非仅有帝湖花园、中义·阿卡迪亚小区。放眼全国，多地均曾曝出物业公司与小区业主的矛盾与纠纷，但不少业主们想要换掉所在小区物业公司时，却发现并不容易。

“前期物业管理”谁说了算？

今年两会期间，全国人大代表、德力西电气（芜湖）有限公司工会主席李杨在提交的《关于进一步改进物业管理、保护业主权益的建议》中指出，目前我国大部分小区物业都是由开发商前期单方面指定，大多数物业公司进入小区未经充分竞争，从而导致物业公司管理水平参差不齐。

根据2003年由建设部下发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，前期物业管理由建设单位选聘物业管理企业实施。

所谓“前期物业管理”，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前。

卢笃谦所在的帝湖花园小区，由郑州布瑞克房地产开发有限公司开发，现任法定代表人为卢利军。天眼查数据显示，卢利军持有郑州帝湖物业管理有限公司（下称“帝湖物业”）97.0577%的股权。而帝湖物业，正是帝湖花园小区的物业服务公司，也是卢笃谦等帝湖业主们想要换掉的物业公司。

这样的状况，不仅存在于帝湖花园小区。实际上，无论是万科还是恒大、碧桂园，国内大多数开发商都与其所开发小区的物业公司，有着千丝万缕的联系，甚至均由同一控制人实际控制。

根据郑州市于2021年10月开始实施的《郑州市物业管理条例》，选聘、解聘物业服务人的主体，为业主大会，而首批交付已近20年的帝湖花园，此前从未召开过业主大会。

卢笃谦说，从帝湖花园小区开始分批建设算起，帝湖物业已经入驻小区20多年了。20年间，包括卢笃谦在内的不少小区业主，对帝湖物业的不满与日俱增。譬如，将原本归属于全体业主共有的公共用地，建设成为收费停车场并对外公开收费，在公共用地上建设违章建筑并对外出租牟利以及小区安全存在漏洞，导致多次发生盗窃事件等。

第一财经记者就上述问题采访了帝湖物业的相关人士，得到的答复是，帝湖花园确实存在两个收费停车场，但“停车场的收益已经归到小区的公共收益，收益是全体业主的。”对于其他问题，该人士的看法是有些问题根本就不必要去解释，因为随着时间，它自然就有答案了。

而最终导致更多业主不满的爆发点，则是发生于2021年的“7.20洪灾”。多位接受记者采访的帝湖业主表示，虽然“7.20”属于天灾，但正是叠加帝湖物业的服务不力，最终导致小区业主们损失惨重，大量汽车被淹没报废，不少业主们的房间、地下室内财物，也因被洪水淹没蒙受损失。

同样，与帝湖花园同城的中义·阿卡迪亚的业主们也认为其物业在“7.20”期间服务不力，导致小区被淹，给自己造成了损失。

多种积怨叠加之下，包括卢笃谦在内的不少帝湖花园小区业主们，决定换掉帝湖物业。

撤换物业非易事

但卢笃谦等业主没有想到，撤换物业并不那么容易。

最初，帝湖业主们考虑到，帝湖花园由西王府、东王府、多层、别墅等片区构成，每个片区的诉求不同，希望分区召开业主大会，但这个提议很快被否决，航西办事处表示，帝湖花园的业主大会，应以整体的近7000户业主为基础，不应分区召开。

业主们要求办事处提供不能分区的物业服务区域证明，但对方又迟迟无法提供。物业服务区域证明是分区管理的前提条件。这个证明一般是先由开发商向房管局备案，但一些开发比较早的小区，往往没有备案。

帝湖业主们也知道，将不同片区、诉求不同的几千户业主同时召集起来，并不是一项容易的工作，但他们别无选择。

2021年10月18日，同为帝湖业主的姜晓丽、魏晓萌、牛朝凤、刘书玲等人向小区所在的郑州市中原区航海西路办事处（下称“航西办事处”）提交了召开业主大会的申请。

此时，航西办事处工作人员又提出，应根据帝湖花园的业态构成，将即将产生的7名业主大会筹备组名单，分别按照西王府、双鱼座、东王府、多层一期、多层二期、别墅区、商业区各1名产生。

这再次引起了一些帝湖业主的不满。

一名帝湖业主说，东王府、西王府分别有2000多户业主，而别墅区只有20多户，商业区本身就是开发商自持。按业态划分的结果，意味着筹备组从一开始就可能偏离了业主大会的方向。

最终，在帝湖业主的强烈反对下，航西办事处又重新分配了名额，其中，西王府、东王府共计获得5个名额，剩余2个名额则在其它业态产生。

2021年11月28日，航西办事处下发《关于业主大会筹备组成员名单的公告》（下称“公告”），成立业主大会筹备组，7名业主被推选为业主代表。

根据“公告”，筹备组将负责确认并公示业主身份以及确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

但如何能将近7000名业主召集到业主大会，却成为卢笃谦、曹鹏、陈安良等人最发愁的难题。作为一个千亩大盘，帝湖花园入住了近7000户居民，更为麻烦的是，由于一些业主将房屋出租、空置，并未居住在帝湖花园小区。

业主代表们想到了通过线上召集的方式进行业主大会表决，并很快对接了一个面向全国小区的综合性社区管理、服务的线上平台。

但随后不久，航西办事处又以该APP未经上级部门批准、备案为由，拒绝了筹备组使用该APP的申请，理由是，使用线上应用软件应提前向网监及（郑州）市房管局报备认定，经审批后使用房管局部门指定使用的线上软件进行操作。

郑州市房管局则表示，业主大会表决、成立业委会等属于业主自治，不应过多干预，只要是业主意思的真实表达，所采用的形式无可厚非。

而且，目前郑州市并未出台或开发出官方的可供召开业主大会的线上平台。

记者查询发现，根据《郑州市物业管理条例》，业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。在业主身份确认的前提下，业主大会会议可以采用书面、电话、短信、即时通讯工具等多种表决方式。事实上，此前的2020年，郑东新区龙杰苑小区就曾借助线上平台，召开业主大会，成立了业委会；2021年1月，隶属于郑州市淮河路办事处的郑州锦绣园小区，其业主就曾在线上举行业主大会，并进行投票表决。

卢笃谦等人无奈地发现，想要召开业主大会，就要把几千户业主召集到现场；而一下子召集这么多业主，如果没有线上平台支持，又是一项很难在短期内完成的工作。根据《郑州市物业管理条例》，筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

最终，在筹备组成立60日后，航西办事处以超过时限为由，解散了帝湖花园业主大会筹备组。

没有了筹备组，就无法召开业主大会，更无法通过选聘、解聘物业服务人员的议案。这意味着，包括卢笃谦等人在内的帝湖业主们，想要换掉帝湖物业的愿望，将在很长一段时间内化为泡影。

就卢笃谦、曹鹏、陈安良等人反映的上述问题，记者与航西办事处取得了联系，并向其发送了采访提纲，但截至发稿，航西办事处未就上述问题作出答复。

但一个肉眼可见的事实是，不仅是帝湖花园，放眼整个郑州，最终成立业委会的小区，都屈指可数。

一份来自郑州市房管局的数据显示，在郑州市的7686个居民小区中，通过成立业主大会选举产生业主委员会的居民小区仅有325个，业主组织覆盖率不足5%。即使把目光扩大到全国，已经成立业委会的小区占比也仅30%左右。

人大代表的建议

全国人大代表、齐鲁制药总裁李燕说，自己拿到的一项针对全国218个城市3.6万余名业主的调查结果显示，高达91%受访者希望换掉本小区物业，约84.7%的业主将本小区物业服务评价为“不及格”。但最终成功换掉物业公司的小区，却又屈指可数。

李燕在今年两会提交了《关于修订物业管理条例，强化我国物业行业顶层监管的建议》，提出要通过进一步修订《物业管理条例》等措施，解决物业越权越位、物业价格不透明等问题。

实际上，物业与业主之间的矛盾，早已是屡见不鲜的话题。而业主试图通过成立业委会、召开业主大会重新选聘物业的努力，也常常被以各种理由暂停或中止。

譬如在天津，当地一个小区在尝试成立业主大会筹备组时，便被当地街道办以“（业主大会筹备组）需要有热心公益事业、责任心强、公正廉洁的居民加入，而不是单纯要罢免物业企业、侵害大部分居民的权益、违背把小区向好发展的初衷”为由，暂缓了业主大会筹备组的选举工作。

而河北保定的一个小区，则因业主大会筹备组未在规定时间内完成业主人数以及所拥有的专有部分面积双过半要求，叫停了筹备组工作。

腾讯房产的一份《中国物业管理纠纷大数据报告（2013-2022）》数据显示，10年间全国物业纠纷案件总数量约为368万件，涉及物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、公共利益返还纠纷、业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷、行政诉讼等众多类别

全国人大代表李杨也在接受第一财经采访时说，虽然现行《物业管理条例》已经实施多年，里面也规定了业主可以通过召开业主大会解聘物业公司，但在实际操作中，其中一些内容已不能适应现阶段的业主需求和社会发展。譬如其中提到的召开业主大会的方式，伴随着区块链、即时通信等线上互联网手段的实施，已经完全具备线上召开业主大会的条件，但目前很多地方仍然“教条主义”，要求必须线下召开，这就人为给业主大会的召开制造了障碍。

李燕也表示，考虑到《物业管理条例》距离2018年最后一次修订已过去近6年，希望国家相关部门，能结合老百姓当前遇到的最新物业管理痛点、难点问题，对《物业管理条例》作进一步修改完善。如增加业主参与物业公司招标选择的权利；增加业主对物业服务合同的知情权条款等。

李杨则在今年两会上建议，一方面通过进一步完善法律法规体系，对《物业管理条例》进行新一轮修订，封堵实操漏洞，特别是针对群众意见比较大的合同期内物业费涨价、撤换物业难、业委会选举遭多方干预等痛点问题出台有力措施，从法律层面扭转物业公司相对强势、业委会运行监督难、业主维权难等现象，为物业管理提供更加明确的法律指导。

另一方面，也应鼓励有条件的业委会引入工程查验、会务、招投标代理、律师咨询以及会计审计等具有专业背景的第三方服务机构，参与到日常的管理中，缓解业委会成员在专业知识和技能方面的不足。并通过尝试设置专职化的“业委会执行秘书”，进一步提高业委会的专业素质和管理能力，推动业委会的市场化、专业化发展。

李杨还建议，对于服务质量差、收费不规范的物业公司，应加强处罚力度，并建立退出机制。对侵害业主人身财产权利、阻碍干涉业主委员会选举等严重违法行为出重拳，考虑“一票否决”制，即只要发生了这些重大违法行为，物业管理合同自动解除，以进一步强化物业服务行业监管。