银行加速对接房地产融资“白名单”，市场担忧仍在别处

万科风波引发新的地产债务违约担忧，各项融资支持政策落地进展备受关注。

在“三支箭”齐发之后，城市房地产融资协调机制被寄予厚望。截至2月28日，31个省份276个城市建立城市房地产融资协调机制，提出房地产项目约6000个，审批通过贷款超2000亿元。从银行及房企披露的信息来看，目前“白名单”项目覆盖范围较广，其中也包括出险房企项目。从银行端来看，全国性商业银行尤其国有大行仍是主力，多数中小银行落地动力和进展仍有待提升。

不过，相比“保交楼”专款专用的“白名单”项目支持，房企部分债务压力仍需要其他融资渠道缓解，“借新还旧”仍是缓解燃眉之急的重要方式。从第三方平台数据来看，房企非银融资依然不乐观。另据记者了解，前期松绑的经营性物业贷款进展缓慢。

有机构人士对记者表示，细化“尽职免责”规定，是当前推动相关政策落地的一大关键，但的确也面临优质资产减少的约束。对于个别房企的债务风险甄别，要充分考虑地产行业模式下母公司与子公司之间的财务关系。

“白名单”融资机制推进加速

自1月初住建部和国家金融监督管理总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，各地迅速响应，银行积极对接，尤其在全国性国有大行带动下，已经取得初步落地成果。

根据国务院专题会议部署，2月29日上午，住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。会上披露的数据显示，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个。相比2月20日住建部披露的数据，8天时间增加了62个城市，项目数量增加600多个。

商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款已经超过2000亿元。目前，已有多家银行披露自家对接“白名单”的最新进展，国有大行继续打头阵，股份行中广发银行、恒丰银行、浙商银行、浦发银行、中信银行、光大银行也公布相关进展，中小银行中九江银行、兰州银行通过召开会议、成立专班等推动城市房地产融资协调机制落地。

以工商银行为例，该行3月1日最新消息显示，截至2月22日，该行已对接约3800个项目，完成审批项目近100个，审批金额约400亿元，并已在广州、北京、苏州、郑州等25个城市，对近40个项目新增融资约80亿元，涉及辽宁、陕西、福建、广东、河南、山东、重庆、四川、安徽、江苏等多个省份。

另据中国银行2月28日消息，已有171个城市通过协调机制向该行推送了项目，该行已经批复及正在审批的项目超过100个，金额超过300亿元，正在进行评估的项目近2500个。此前农业银行、建设银行、交通银行、邮储银行也均披露过相关进展。

从已经落地的项目和支持方式来看，除了新的项目贷款，通过调整还款安排给予融资支持也是重要方式，其中既有国企也有民营房企，体现出“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。

官方消息中，多数银行均体现了对不同类型房企项目的融资支持，工商银行明确提到了大连市金普新区碧桂园星荟时代项目、青岛“青铁·云上观海购置项目”等支持项目。中国银行董事长、党委书记葛海蛟在成都、长沙等地调研的“白名单”项目包括华侨城熙成里等。

房企方面，综合官方消息和媒体报道，碧桂园、融创、绿地集团、世茂集团、中南集团、中国奥园、花样年等均披露过入围“白名单”情况。

上述调度会强调，要“按照协调机制‘应建尽建’原则，3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制”。中指研究院市场研究总监陈文静认为，监管部门给出了具体时间要求，有望进一步推动各地加快落地执行相关举措，扩大融资协调机制成效。

短期内仍要“借新还旧”

有股份行对公部门人士对记者表示，对于商业银行来说，在“资产荒”尚未完全消除的情况下，优质的房地产项目不失为一个好选项。“但白名单推送是第一步，银行要自己筛选哪些是符合自己要求的优质项目，投放要确保专款专用，做好资金闭环管理。”该人士强调，市场化、法制化原则下，各项政策落地均是如此。

但对于除国有大行外的大部分银行来说，推进节奏相对缓慢，一方面是观望，另一方面也与工作人员积极性有关。

早在2022年底“金融16条”中就明确提出，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。“但近两年金融机构在房企融资支持上的表现仍偏谨慎，企业资金面改善不明显。”陈文静表示。

上述调度会强调，金融机构要细化尽职免责规定。陈文静认为，这有利于减轻金融机构及相关人员的担忧，助推项目融资加快落地见效。

而在需求端恢复不及预期情况下，在“专款专用”的保交楼融资之外，房企一些债务问题还是要依靠其他融资渠道缓解短期压力。就在近日，与万科有关的债务延期传闻，引发市场新的担忧。

有金融行业人士表示，考虑到房地产行业的特殊性，房企合并报表中的货币资金以及对应现金短债比的参考意义不大。在母公司借款输血项目子公司、现金（预付款）回款聚集在子公司且受监管限制的模式下，实际可动用还债的货币资金有限。在此背景下，多数房企母公司融资的主要路径仍是“借新还旧”。

据记者从部分银行业人士处了解，前期将用途松绑可用于偿还房企债务的经营性物业贷款，目前落地较为缓慢。而从非银融资来看，1月房企融资规模同、环比小幅上升，但作为主要依赖渠道的信用债融资中，央国企仍是主力且利率、期限优势明显，民企发行规模和家数环比有所减少。

据中指研究院数据，1月房企各项债券融资总额为570.3亿元，同比增长4.1%，环比增长5.3%。回顾去年全年，房企共实现非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%。其中，信用债同比下降9.1%，海外债同比增长24.6%，信托同比下降71.0%，ABS同比下降6.8%。

从债务压力来看，按照去年12月末统计数据，2024年房企还在存续期的债券余额有7703.1亿元，其中信用债占比近七成。今年一季度，行业面临债务到期余额为2373.5亿元，其中信用债占比61.8%，海外债占比38.2%。

中指研究院建议，稳健型房企可利用当前融资宽松政策，置换获取低息长期资金，同时积极利用REITs等政策出台时机，在盘活持有物业的同时形成持有物业运营金融闭环，发展资产管理业务。出险房企也需借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时积极盘活存量资产，提升自身流动性。

目前市场对接下来供需两端政策加力还有预期。从此前各地地方两会来看，针对房地产的内容中，相关表述主要集中在支持刚性和改善性住房需求、化解房地产风险、做好保交楼工作、推进“三大工程”建设等方面。