超大城市持续放松限购！北京通州楼市“双限”解除

执行9年后，北京通州住房限购政策终于迎来优化调整。

北京市住建委和通州区政府2月6日发布，即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策变化最大的就是在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。

以前，要想在通州买房，除了满足北京相关限购要求，还要满足通州区的各类条款，被称为“双限”政策，也即2015年《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》的相关要求。

当时，由于这是全国首个针对直辖市局部区域出台的限购措施，被称为“史上最严厉限购”。

中指研究院数据显示，2015年双限政策落地后，通州区市场降温明显，2016年新房成交规模同比下降40.0%。2023年，通州区新房成交量52.4万平方米，同比下降24.1%，绝对规模处2020年以来最低位。

从成交规模占比来看，2014年、2015年通州新房销售面积在全市新房销售面积中占比约13%，在双限政策落地后，占比明显下降，2023年通州新房销售面积占比仅7.8%，较2015年高点下降6个百分点。

土地市场也受到一些影响。双限之后，2016年全年未供应住宅用地，2018年土地推出力度加大，全年推出6宗宅地，地块更多位于台湖、马驹桥等区域；2023年土地推出、成交规模均有所回升，但绝对值处近十年中低位水平，成交溢价率整体处于低位。

如今，北京全市的房地产市场已进入平稳健康发展阶段；通州人口不断增多，2020年达到184万人，也需要尽快优化限购政策，促进职住平衡，更好满足在通州区域就业人口的合理住房需求，本次政策优化调整，主要便是取消了过去落户、社保或纳税需满3年的要求。

具体而言，第一类购房群体即京籍无房家庭，本次调整后没有变化，仍然可以在通州区购买1套商品住房。第二类已有1套住房、户籍在通州区的京籍家庭，只要符合北京限购政策，就可以在通州区再购买1套商品住房。

第三类在北京已有1套房、户口不在通州区但在通州区工作的京籍家庭，只要劳动关系在通州区，就可以再购买1套商品住房。第四类在本市无房的非京籍家庭，只要是劳动关系在通州区，符合北京限购政策，就可以在通州区买1套商品住房。

概括而言，此次优化调整后，在通州区落户或就业的家庭，如果需要购买通州区商品住房，符合全市的整体限购政策即可，将不再受到“双限”的制约。

“当前无论是通州建设的情况，还是房地产市场运行的情况，以及各路购买力对于通州楼市的热衷，都与9年前完全不同。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在一线城市强化一区一策、外围区域调控政策纷纷松绑的情况下，北京通州松绑调控政策在情理之中，即避免过严政策下区域房地产市场萧条，对区域发展、吸引人才、就业解决是不利的。

在此之前，通州仅针对小部分区域进行过优化，台湖、马驹桥地区因为划归北京经济技术开发区管理而解除“双限”。当时该政策出台后，短期对市场产生了积极带动，11月，通州新房、二手房成交量环比均增长，不少楼盘销售有明显提升。

如今通州整体解除“双限”，对市场影响将有多大？中指研究院市场研究总监陈文静表示，2023年12月北京降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准后，市场活跃度有一定提升，本次优化通州区限购政策，有望进一步强化市场修复预期，春节假期即将到来，短期市场活跃度或受限，但春节假期后，政策效果或将逐渐显现。

易居研究院研究总监严跃进表示，通州解除“双限”，有助于保障在通州稳定就业的人员积极购房，减少过去要等“3年通州社保”的要求，进一步降低购房成本。“2024年各地购房政策进一步放宽，尤其是正进入到超大城市持续放松限购的重要阶段。”

“北京通州限购政策调整，与上海对非户籍人口购房政策的调整，基调总体一致，即力度较小、小步快跑。”李宇嘉表示，彰显了北京和上海作为夯实房住不炒，推进房地产新发展模式的典型城市，也作为人口和资源高度集聚的城市，在带动都市圈发展、打造新的增长引擎等方面承担着历史重任。在涉及限购政策调整时，即便是外围区域，也是非常谨慎的。

陈文静认为，随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间，市场不稳、政策不止，一线城市或继续优化限购政策，深圳相关政策或已在路上；二线城市有望全面取消限制性政策。