部分地方“保价限跌”能否稳住楼市？业内认为结果只有一个

临近岁末，多地楼盘开启更大力度的打折促销活动，以求尽快回笼资金，这引发了部分前期购房业主的不满。

对此，不同城市的相关政府部门给出了态度截然不同的回应，基本分为两派——

有政府部门近期已表态不会干预楼盘的价格自主调整行为，也有部分城市的政府部门仍表示，会约谈房企以避免其降价行为扰乱市场秩序。

实际上，从2021年下半年到2023年上半年，在楼市下行压力下，许多房企都曾试图通过降价促进销售量，而不少地方政府则会通过一纸“限跌令”来稳住市场价格。

现在一个明显的变化是，地方政府对于新房降价的限制在放开，有专家对第一财经表示，部分地方的“限跌令”早就扛不住了，房企为了清仓回笼资金，会操作各种名目偷偷降价，规避“限跌令”。而“限跌令”的逐步取消，则一定程度上有利于市场恢复流动性。

图片摄影：任玉明

两种选择

近一个月来，多个热点城市的新建商品房开始新一轮降价，引发部分已购房业主的不满与投诉。

第一财经记者在苏州市政府主办的“寒山闻钟”论坛上看到，近期有网友投诉称，苏州相城区的保利云上流光项目降价幅度原本在8折，此后直接降至75折，总价从220余万降至210万元上下，“在不到两个月里，就降价十几、二十万”。该网友还质疑，期房楼盘短期内有如此大幅度的降价行为，可能会影响后面的交付质量。

对于该条投诉，苏州相城区市场监督管理局八分局回应称：“单纯的打折促销行为不违反《中华人民共和国价格法》有关规定。”

在人民网主办的“领导留言板”论坛上，类似的投诉也有不少。

广东惠州就有网友在“领导留言板”上表示：“大亚湾新房开发商恶意降价，市场完全乱了，只会更滞销。”该网友称，过去大亚湾新房限价是在备案价基础上的上浮与下浮都不得超过10%，团购价折扣不得比8折更低，但后来不少楼盘搞价格竞争，市场出现七折甚至更低的折扣。“老业主买房子时利率高得离谱，利息总额比现在买的要多几十万元，无处诉苦，还没收房，房价又亏了几十万。”

对于这名网友的诉苦之言，惠州大亚湾经济技术开发区房管局于今年11月回复称：“降价销售的问题，属市场自主调整事项，由开发商企业根据市场因素的影响自主确定。关于优惠补偿、退房退款的问题，我局建议您可根据双方所签协议与开发企业协商，若协商不成可通过法律途径维护自身合法权益。”

从上述回应来看，苏州相城区和惠州大亚湾经济技术开发区的相关部门态度都是“把市场的交还给市场”，政府部门不再对新房定价进行过多干预。

不过，其他地方政府部门却有不同回应。

比如，今年11月11日，浙江嘉兴一位购房者在人民网“领导留言板”投诉称，当地的卓越秀宸华府大幅降价，开发商借“双十一”名义大幅降价促销，用内部员工自购房名额、工抵房等由头，给予买家现金20万元的巨额优惠，“严重扰乱了新房市场，损害了前期购房者利益”。

嘉兴市秀洲区住房和城乡建设局对这名网友回应称：关于该情况，我局已会同属地政府对开发企业进行了约谈，要求企业避免出现严重扰乱新房销售市场的行为，同时我局会进一步加强该项目质量及资金监管，确保项目正常。

今年11月22日、11月24日，在四川省网上群众工作平台有多位成都市民反映，成都东部新区保利中粮湖光锦云项目“恶意降价扰乱市场”，项目拿证价格1.5万-1.7万元/平方米，后来却以9000元/平方米的均价销售，降幅超过40%。

成都东部新区管委会随即回应称，该区公共服务局对情况进行了核实处理，湖光锦云项目由于价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序，暂无法办理网签备案。

20余城曾发布“限跌令”

部分城市开始放宽对新房的“限跌”要求，是近期出现的新动向。

从2021年下半年到2023年上半年，在楼市下行压力下，许多楼盘曾试图通过降价促进销售量，却等来地方政府一纸“限跌令”。

据不完全统计，至少包括山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲等22个地市（或区）曾发布过相关规定，要求新建商品房不得随意降价销售。

比如，在2022年6月，福建平潭综合实验区多部门就曾联合发布《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》，其中提到各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，对超出规定幅度的，不予办理网签备案。

还有城市的限跌幅度更少，仅为备案价下浮5%。2023年3月底，合肥市人民政府在“领导留言板”回复购房者时称：根据《价格法》《关于转发安徽省商品房销售明码标价规定实施细则的通知》及合肥市政府办公厅《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，商品住宅价格实行市场调节价，政府价格管理部门不直接核定商品房价格。企业按照“一房一价”备案，需按备案价格进行公示并对外销售。商品住宅实际销售价格下浮范围不得超过备案价格的5%，超过5%的，需要通过“房价网上备案系统”重新申请办理价格变更手续。

当时，对于当地一个大幅降价的楼盘，合肥市肥西县发改委责令该公司暂停降价销售，必须在重新申请价格变更手续后，才能再上市销售。

最近引领“放宽新房价格限制”新风向的苏州，就在半年多前，还发生过降价楼盘被处罚事件，一度引发热议。

今年5月，苏州昆山两个楼盘——梦之悦花园项目、尚滨花园项目，因“擅自大幅度降价销售”，而被昆山地方政府部门处罚，两项目被要求立即整改，暂时关闭网签，“不良行为”被记入年度诚信档案。

专家：取消“限跌令”有利于市场流动性

“‘限跌’还是‘保价’，这是一场艰难的多方博弈。”一大型房企华东区域公司资深人士对第一财经记者表示。

该人士表示，许多干得久一些的地产人都经历过房地产涨价周期，那时候卖房很轻松，客户自己会上门，营销部门还要出台各种规则对客户进行筛选。他认为，地产项目最终走到大幅降价促销这一步，必然是无奈之举，“项目可能已经面临长期滞销，或者是集团方面资金出现困难，下达了迅速去库存、回笼资金的指令，这是市场差与房企资金链出问题叠加后的效应”。

“一般来说，在一个区域内，几家同时在售的项目互为竞品，这种市场环境下，率先降价的有可能就先跑量，把区域内有购房意向的客户都吸走，剩下的几个项目非常难做，端着不降价基本没销路，跟风降价的话，市场氛围更差，恶性循环。”他说道。

对于部分地方开始不再限制房企降价，他认为过去大多数地方政府都有“稳房价、稳地价”的想法，因此会控制新房价格保持稳定，不过若“限跌令”实施已久，市场却未见好转，地方政府会考虑把价格重新交给市场来调控。

对于放宽新房价格限制，一名苏州的一线房企销售人员对记者表示：“最先大幅降价的都是那种刚需楼盘，客户对价格很敏感，降价策略对于他们走量是较为有效的。但是对于改善型楼盘来说，价格难降，降价就意味着降标，所以品质楼盘在这种环境下的处境是比较尴尬的。”

该人士表示，据她所知有些房企到年底面临严重的资金周转问题，通知子公司要尽快清仓回笼资金，那除了降价也没有更好的办法。

中原地产资深分析师卢文曦认为，过去虽有很多地方出台“限跌令”，但时间长了以后，大家发现“限跌令”不能真正控制房企的降价行为。“比如有地方政府规定楼盘打折幅度不超过备案价15%，房企在实际操作中虽然号称不打折，却有很多其他名目，比如送几年物业管理费、送车位，甚至还有房企送黄金、送现金，限跌令其实早已‘名存实亡’。”

对于很多已购房业主投诉房企大幅降价的行为，卢文曦认为，购房者需要有契约精神，也要对自己的投资行为负责。

“购房后业主发现房价跌了，要求政府不让开发商降价，这种要求是不合理的。地方政府保护购房者权益，应体现在督促房企保证房子按质按期交付，而不是去限制价格。”卢文曦对第一财经记者说道。

他认为，许多地方政府之所以放开对新房价格的限制，是为了保住房地产市场流动性。“如果一味限制房企降价，市场完全没有流动性、完全僵住，反而会带来更多问题与矛盾，所以现阶段还是要让市场发挥它的价格调节机制，让交易量爬升起来，房地产销售端才有恢复的可能性。”