美国楼市之“怪现象”:利率高企,平均房价指数再创新高
综合近期发布的一系列数据看,美国房价再创历史新高、居民借贷成本高、待售房屋供应不足,这些因素令买家选择观望,不少地区出现了交易量下降的趋势。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示,令很多投资人费解的是,2023年美国房贷利率高企,但美国房价并没有下降,反而持续坚挺。“原因很简单,高利率降低了房产需求,但也更大幅度地降低了房产供给。”他称,“目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量左右,远低于6个月的平衡点。”
他进一步解释道:“现在美国房产库存量只有疫情前一半,供不应求,推动房价持续上涨。”

美国房价再创新高
近期发布的标普凯斯-席勒指数(S&P Case-Shiller Home Prices Indices)显示,2023年9月美国平均房价比去年同期增长3.9%,再创历史新高,总体看来,从2023年1月起,美国平均房价已经上涨6.6%。
其中,房价同比增幅最高的3个城市是底特律(6.7%)、圣地亚哥(6.5%)和纽约(6.3%),房价同比降幅最大的城市是拉斯维加斯(-1.9%)、凤凰城(-1.2%)和波特兰(-0.7%)。
更能显示美国楼市现状的是月度房价的变动。9月,美国平均房价比8月份上涨了0.3%。标普凯斯-席勒指数涵盖的20个城市全部出现了环比上涨。房价增长速度比前8个月有所放缓。
陈跃武解释道,9月数据显示,美国平均房价已经连续8个月上涨回升。实际上,美国房价在2022年6月达到一个高点,之后6个月下降,到2023年1月开始回升。而9月的美国平均房价已经超过2022年6月,创下历史新高。
“数据表明,美国房地产市场的中期调整已经于10个月前结束。到9月份为止,2023年美国平均房产价格已经上涨6.6%,符合我们年初的预测,即房价在2023年将上涨大约5%至10%。”他称,美国房价并没有下降,反而持续坚挺的第一个原因就同高利率有关。
“美国大部分的房产持有者的房贷利率是3%至4%,如果他们卖掉现有的房产去买新房的话,他们的房贷利率将变成8%,这是他们不愿意做的。”陈跃武说,“因此他们取消了出售房产的计划,造成市场上房产奇缺,房价坚挺。”

房屋销量为何下降
根据美国房地产经纪人协会(NAR)最新发布数据显示,10月美国签约待售房屋环比下降1.5%。尽管美国东北地区的交易出现月度增长,但中西南部地区均录得负增长。
待售房屋代表的是已签署购买合同但尚未成交的房屋,数据指标往往领先现房销售数据1~2个月。
NAR的数据显示,美国四大地区均较去年同期有所下降,其中西部地区降幅最大,为10.8%,其次是中西部地区,降幅为10.3%,南方地区下降7.1%,其次是东北地区,降幅最小,为6.5%。
NAR首席经济学家云(Lawrence Yun)表示:“10月,抵押利率达到最高水平,现有房屋的签约合同为二十多年来的最低水平。最近几周,抵押利率的连续下降对更多购房者贷款资格有所帮助,但有限的房源显著阻碍了对住房需求的充分满足。当然,多个报价只会产生一个赢家,其余人只能继续寻找。”
陈跃武对第一财经记者表示,此外这里还有一个更深层的原因,就是过去的15年里美国新房建成量远远低于市场需求,产生一个巨大的供给缺口,造成了房产的严重短缺。“这是推动美国房产价格在过去10年持续上涨的根本原因。”他表示。
“目前美国通货膨胀率已经下降到3%。美联储在7月份加息25个基点后停止加息,市场预期美联储将在2024年中开启降息周期。基于以上预期,美国30年房贷利率已经从8%下降到7.22%。”他对记者分析道,一旦美联储开始降息,房贷利率将大幅下降,促进美国房产市场更快速地增长,增长幅度将重新回到10%以上。
的确,美国近期发布的一系列数据均显示出就业市场正在日益降温。而美联储一直在稳定物价和劳动力市场放缓之间进行权衡。5日发布的数据显示,美国在10月份的JOLTs职位空缺数量下降至873.3万,大幅低于930万的预期值,为2021年3月以来的最低点。
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