华润、金茂、印力等申报首批消费REITs，房企打开新的融资渠道

作为房企实现“投融建管退”商业闭环，盘活存量资产的重要方式，消费类基础设施REITs市场终于迎来好消息。

10月26日，证监会官网信息显示，华夏华润、中金印力、华夏金茂、嘉实物美REITs（即“不动产投资信托基金”）4只产品已经申报并获受理，后续若上述产品获批，将成为市场上首批消费类基础设施REITs产品。

自2020年7月试点以来，我国REITs底层资产类别逐渐多元化。2023年3月，国家发改委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信用基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确表示，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社会商业项目发行基础设施REITs，首次以文字形式提出支持消费基础设施进入REITs试点范围。

今年3月消费类基础设施REITs试点开闸以来，北京恒盛华星、鲁商置业、百联股份曾公开发布消息称，将以旗下商业底层资产发行消费类基础设施REITs，今年7月，万科在一次路演活动中也透露，正在尝试发行商业地产REITs。

今年10月20日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。而就在该文件发布后一周，消费基础设施的公募REITs就正式提上申报日程。

对于房企来说，消费基础设施REITs的正式申报，可谓是期盼已久，万科董事会主席郁亮更是将本次申报形容为“千呼万唤始出来”。“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望从开发商转变为不动产商。”郁亮在近日的媒体交流会上这样说。

消费类基础设施REITs想要敲开资本市场的大门，优质的底层资产是基础，而从当前已披露的信息来看，房企提供的底层资产出租率都比较高，与此同时，也有底层资产存在经营净利润亏损的问题。

根据招募说明书和企业公告，华夏华润REIT产品的底层资产为青岛万象城，预计募集资金近70亿元，其中，华润将作为战略投资者认购已发行基金份额总数的30%。青岛万象城位于山东省青岛市市南区山东路6号，占地面积6万平方米，总建筑面积42万平方米，一期于2015年竣工开业，二期于2021年竣工开业，另有一部分区域处于业态调整和装修中，将在2024年10月开业。该项目评估价值为82亿元，截至2023年10月，出租率为98.2%。不过值得注意的是，从项目盈利的情况来看，过去三年上述底层资产处于亏损状态，2020～2022年三年间分别亏损1亿元、140万元、303万元，今年上半年开始盈利，净利润为3907万元。

中金印力REIT产品的底层资产为杭州西溪印象城，位于浙江省杭州市余杭区大城西板块，总建筑面积25万平方米，A、B两个馆分别于2013年、2019年开业，主要盈利模式为收取固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、广告费以及停车费等。2020年以来出租率均在95%以上，截至2023年6月30日，该项目出租率为 99.2%，估值 39.77 亿元。盈利能力方面，2020～2022年，西溪印象城净利润分别为5.9亿元、2.2亿元、3.7亿元，今年上半年，净利润为0.8亿元。

华夏金茂REIT产品的底层资产为长沙览秀城购物中心，位于长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号，建筑面积约10万平方米，属于地铁上盖的商业项目，于2016年开始运营，近两年的出租率均在98%以上。值得注意的是，览秀城购物中心2020～2022年三年间均处于亏损状态，分别亏损1817万元、1611万元、1626万元，直到今年上半年开始盈利，净利润为610万元。

嘉实物美REIT产品的底层资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门四个项目，上述四个项目的运营时间比较长，最早的始于2003年，最晚的2012年就已开始运营，四个项目总建筑面积约8万平方米，收入来源主要为经营租赁收入和物业管理费收入，主要租户为超市和其他商户，整体出租率为88.71%，评估价合计为 10.44 亿元。2020～2022年的净利润分别为2379万元、2770万元、808万元，2023年上半年净利润为743万元。

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经记者表示，底层资产亏损，可能与项目处于初期经营阶段（项目刚开发完毕交付经营）有关，因为“商业项目也有一个培育期”，若项目是因为上述原因亏损，可以理解，但若已经经营多年，出租率、利润肯定是要处于比较好的水平。对于投资者来说，选择盈利能力强，未来盈利预期强，信用好的底层资产对应的产品，投资风险会低一些，而对于过去几年底层资产处于亏损的产品，需要谨慎判断。

“消费类基础设施REITs将改变我国商业地产行业的运营模式。将为开发商解决资金困局，也让老百姓有了一个投资新去处。”张宏伟表示，对于民营房企来说，现阶段如果企业有购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施的优质资产，可以通过REITs的通道实现股权退出，从而补充公司的现金流，为企业当前发展营造稳定的环境。

不过，也有业内人士对第一财经表示，尽管REITs能够盘活房企手中持有的不动产，但因为REITs发行要求底层资产产权明晰，不能有抵押，而经过这一轮房地产下行周期，房企手里没有抵押过的资产已经不多，这从此前中债增债券发行数量并不多的情况就可以看出，同理，通过发行消费基础设施REITs以回笼资金的受益房企也不会太多，能够发REITs的，更多的是杠杆率不高，经营比较稳健的央国企。