美商业地产下跌继续冲击银行业，会是下一只“黑天鹅”吗？

过去一年，美国联邦基金利率目标区间上限已从0.25%飙升至现在的5.5%。随着时间推移，美国银行业负债成本加速上行，中小型银行首当其冲，而即将到来的商用地产债务偿付高峰或成为“压死骆驼的最后一根稻草”。

自上周以来，美国银行业陆续公布第三季度财务报告，已公布财报的中小银行净息差普遍收缩。与此同时，多家银行报告称，由于美国商业房地产（CRE）市场仍承受巨大压力，第三季度所持有CRE贷款拖欠情况未见好转。

分析人士表示，自疫情暴发以来，远程办公的兴起，使美国商业地产行业尤其是办公楼基本面面临下行压力，主要体现为企业对办公楼租赁需求下降、空置率逐渐上升、物业价格和租金增速下降，在美联储大幅加息的背景下，疫情前对办公楼租赁贡献较大的科技业的大幅裁员和退租放大了这一趋势。

高盛策略师维斯瓦纳坦（Lotfi Karoui）对第一财经记者表示，不同类型的物业之间表现分化，部分领域相对稳健，但办公楼价格下降明显，空置率目前处于25年来高位。

不良贷款居高不下

在不良CRE贷款的推动下，美国银行业普遍在上一季度继续计提信贷损失准备金和冲销。

“这种情况至少会持续一年，不良贷款继续上升，然后是冲销……情况会非常难看。”美国佛罗里达大西洋大学金融学教授科尔（Rebel Cole）表示，“我确信银行正试图避免出售它们最差的房产，因为这将迫使它们进行更大规模折价出售，而且出售的每处房产都将作为可比房产影响估价师评估房产价值。”

当地时间18日，摩根士丹利在第三季度财报中称，由于“商业房地产行业状况恶化”，该银行为信贷损失预留了1.34 亿美元，与第二季度预留的1.61亿美元相比略有下降。

同日，美国银行报告称，其第三季度的不良贷款（即逾期超过90天的贷款）从第二季度的42.7亿美元增加到近50亿美元，主要来自其持有的房地产投资组合。

此前，高盛17日披露，该公司今年已将其持有的与办公楼相关的风险敞口减少了约50%。13 日，富国银行公布的三季度财报显示，与前几个季度相比，所持CRE投资组合净冲销额有所增加；此外，该银行第三季度的信贷损失准备金增加了3.33亿美元，也主要由CRE驱动。

会否演变为系统性风险？

高利率环境下再融资压力加大，而春季爆发的银行业危机提高了商业地产业主发放贷款的审核门槛，这些因素叠加，引发了市场对商业地产债务尤其是风险最大的写字楼市场大规模违约的担忧。由于中小银行是这些信贷最主要的资金来源，潜在的违约潮或酿成新一轮银行业危机。

明晟（MSCI）Real Assets的数据显示，美国商业房地产在2023年将有4000亿美元债务到期，2024年另有近5000亿美元贷款到期，未来五年内共有2.5万亿美元（约合17.2万亿元人民币）的债务到期。

相比摩根大通和高盛等大型银行，规模较小的地区性银行对CRE的风险敞口更大，这使后者面临更大挑战。据摩根大通估算，小型银行持有的CRE贷款风险是大型银行的4.4倍。花旗集团称，地区性或较小的贷款机构持有70%的CRE贷款。

13 日，PNC金融服务集团报告称，其三季度不良CRE 贷款余额达到7.23亿美元，较二季度末的3.5亿美元翻了一番。该公司首席财务官赖利（Robert Reilly）在电话会议上说：“虽然我们投资组合的整体信贷质量依然强劲，但我们预期的商业地产办公领域的压力已经开始显现。”

不过，多数市场人士认为，商业地产前景恶化给中小银行带来的信贷风险相对可控，因此演变为系统性风险的可能性较小。维斯瓦纳坦对第一财经记者表示，虽然写字楼市场的压力可能会持续存在，但CRE的大部分风险现已反映在债务市场中，对CRE引发系统性风险冲击的担忧被夸大了。