集中力量保交付，碧桂园统筹化解境外债务风险符合预期

继9笔境内债全部成功展期后，港股上市房企碧桂园（02007.HK）在公开债务管理方面又有新消息。10月10日，碧桂园发布内幕消息公告称，将积极推进境外债务管理措施，制定整体解决方案来实现长期、可持续的资本结构。

碧桂园在公告中表示，希望通过寻求整体方案来全面解决公司当前境外债务风险，以时间换空间，使得公司能有机会用实际行动努力经营，化危机为生机，重回良性发展轨道，最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。

境内债务“靴子落地”，碧桂园寻求境外债务整体解决方案

回顾今年8月初，碧桂园公开坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”，同时管理层承诺将坚守责任、全力自救。在显露出足够的自救诚意后，碧桂园得到了市场和债权人的信任，境内化解债务风险进程迅速高效。

8月14日碧桂园境内债券停牌后，“16碧园05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日获得债券持有人会议表决通过，其余8笔债券分别于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陆续获得持有人会议表决通过。

仅用短短约一个月的时间，碧桂园9笔境内债全部成功展期，到期时间整体延长3年，债券即期兑付压力降低，为公司换来了集中精力恢复运营的时间与空间。据公开信息，早期债券展期取得较好进展的富力、融创等房企，目前经营已渐归平稳。

业内人士称，碧桂园境内债到期时间整体延展3年，缓解了短期流动性压力，有助于企业恢复正常运营状态。一方面，可以专注于经营，避免疲于奔命应付债券谈判；另一方面，整体经营资金压力得到缓解，能够将宝贵的现金资源用于各个项目的开发建设，集中资源落实保交付任务，进入到相对良性的发展循环中。另外，碧桂园债务处置的新进展也表明投资者对房地产市场预期在改善，有助于提振行业发展信心。

房企流动性危机蔓延，碧桂园努力突围

2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期。由于偿债潮到来，加之预售资金监管力度的加大，融资环境收紧，房企流动性受到影响，陆续出现债务违约事件。随后，房企信用风险持续发酵，进入2023年，债务违约仍在持续。CRIC数据显示，2021年至2023年7月末，TOP200房企中共有38家房企出现债务违约，这一比例已接近两成。

在这样的大环境下，碧桂园作为头部民营房企面临的压力是可想而知的，其在财务上的努力也显而易见。除了9笔境内债全部成功展期，碧桂园还在7月份成功将其总额约61.37亿元的银团贷款进行再融资，新贷款期为30个月。

据碧桂园中报披露，2023年6月30日，碧桂园集团持有未动用的非承诺国内融资授信额度约为2788.07亿元。其表示，鉴于集团与相关银行及金融机构的长期关系，以及集团的资产可用作借款抵押品，碧桂园将能够在需要时根据现行规则及法规，以可接受的成本从这些未动用的融资授信额度中提取借款，并续期或延长现有借款。

同时，碧桂园也在竭尽全力加强销售回款，并探索资产处置等不同方案筹集现金流，包括在8月份出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权等。

此次公告中，碧桂园也梳理了其化解债务风险的系列动作，包括把握新政策带来的销售窗口期，切实做好销售及回款工作；全面盘点梳理集团资产，充分挖掘市场化机会盘活资产；匹配业务发展需要，进一步优化集团整体组织架构，并且成立由董事会主席任组长的专项工作小组，建立更扁平更高效的工作响应机制，统筹协调重大工作推进，削减不必要支出；尽最大努力开源节流，改善集团现金流状况。

事实上，面对行业整体极端困难的局面，碧桂园一直在积极努力偿还债务。历史数据显示，碧桂园筹资活动中的现金流净额，2016-2019年为正值，但受整体融资环境恶化影响，2020-2022三年呈大幅流出状态，流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿，连续三年净偿还。该公司最新中报显示，截至2023年6月底，其有息负债较上年末下降4.9%至2579亿元，净借贷比率仅50.1%，继续保持行业较低水平。在融资环境极其艰难的情况下，碧桂园坚持通过销售回款及存量现金资源履行偿付义务，有息负债规模持续压减。

全力以赴保交付，统筹化解外债风险符合预期

房地产行业风险仍未出清。据克而瑞统计，百强房企今年1-9月累计业绩同比降低11%，9月业绩同比降低29.2%，同比降幅仍保持在较高位，单月业绩同比降低的企业数量超过七成，规模房企整体仍陷负增长困局。

在地产行业深度调整、债务违约频发的大背景下，企业也在积极自救，债务重组成为许多房企处置负债、缓解燃眉之急的重要手段。据不完全统计，目前已有超50家房企开启债务重组。

近期，房企化债也不断有好消息传来。除了碧桂园9笔境内债全部成功展期，融创境外重组方案也于9月18日获得高票通过。而此前的15日，远洋集团也表示将对境外债务进行全面重组。黎明前的黑暗之中，那些没有躺平的企业，正在磕磕绊绊中竭尽全力，保交付、保经营，积极化债。

业内人士认为，近期多家房企债务成功展期或重组，将缓解房企短期内到期债务的压力，也有助于企业将精力集中到正常经营和保交付重点任务上去。碧桂园在此次公告中就表示，公司将继续坚守责任，全力以赴确保交付工作的顺利推进。

2022年，碧桂园集团及其合资企业和联营公司交付房屋近70万套，交付量行业遥遥领先。截至2023年9月30日，碧桂园集团及其合资企业和联营公司年内累计交付房屋共约42万套，累计交付面积约5112万平方米，交付项目涉及到31个省份、235个城市，部分项目实现提前交付。

今年全年，碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除已交付的42万套，余下的交房任务仍有约28万套。天量的交付任务，需要消耗庞大的资金，企业要维持正常经营，必须采取更为有效的债务管理措施。

分析人士称，碧桂园对境外债务制定整体解决方案，符合市场预期，也体现了企业负责任的态度。在行业暂未走出困境且情况不明的条件下，修修补补式的短期方案无法解决问题，也很难保障境外债权人和利益相关方的整体利益。

令债权人较为放心的是，目前碧桂园仍有较为充足的资产。中报数据显示，截至2023年6月30日，碧桂园仍手握超7800亿元的土储和2544亿元净资产，公司净资产充足，丰富的土储资源足以支撑公司未来发展。此外，随着全国超3000个项目陆续交付，监管资金逐步解冻释放，资源错配的情况也将在后期得到缓解。当前企业最关键的是如何以时间换空间，化解短期的阶段性困局。

近两个月来，政策密集发声释放房地产利好信号。7月下旬，中央政治局会议明确指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。随后，认房不认贷、解除限购、降低首付比例等一系列宽松政策落地执行。8月下旬以来，政策出台节奏加快，规格、力度明显提升，广州、深圳等核心一二线已逐步落实“认房不认贷”。

中信建投首席分析师竺劲认为，伴随政策进一步落地落实，销售环境和融资环境均出现了积极变化，7月销售和融资状况应视作今年的底部位置，后续都会出现改善。