上海楼市特写：买楼人气回升，房企态度谨慎盼“颗粒归仓”

“人好多啊。”10月6日下午1时许，刚走进上海嘉定区某项目销售中心，一名购房者的这句感叹就被淹没在了此起彼伏的讲话声里——四五组客户围着沙盘侧耳听销售人员大声讲解项目；洽谈区总有关于房价走势的讨论传来；样板房的每个房间里挤满了来访者，稍有一段空档，很快又被新一轮客户填满……

上个月才从华东其他城市项目来到上海的销售范凡（化名）已经连续加班了快一个月。“我们售楼处9月中旬刚开，不停地有客户来，一直到晚上十点之后都有。”范凡说，其他城市一个月的客流量可能都没有这里一天来的人多。

9月初，上海、北京两大一线城市正式跟进落地“认房不认贷”政策，许多购房者的首付压力和信贷成本都因此明显降低。这其中既包括“卖一买一”的置换客群，也包括外地有房、在沪无房的客户，如今均可按首套计。

国庆长假之前，上海还接连释放了两波供应，8月底、9月下旬，以批量供应的方式推出了两批次房源，共计55个项目、1.56万套，给购房者以充足的选择空间。

政策利好、临近轨交，板块内又断供许久，范凡所在的这个项目不仅聚集了地铁沿线的新上海人，亦汇集了周边的置换客户。蓄客至今，该项目本批次推出的300余套房源已吸引了超500组客户建档。“有些建档客户材料没补齐的，都没算在其中。”

近1.6倍的蓄客量，意味着该项目有较大的概率触发积分制。在整体市场热度有所回落的上海，这样的表现却只算差强人意。

同样在嘉定区的另一项目虽尚未开放样板房，但仍把握住假期的时间，以展厅争夺购房者的注意力。站在位于写字楼40层的展厅向外远眺，项目施工进展及其周边配套一览无余：开动的挖掘机、超大体量的商场、步行即达的地铁、畅通的公路。“您现在了解一下我们的配套，等样板房开放了就可以直接来看房了。”

进入续销阶段的项目在这个黄金周也在积极营销。在普陀区的一个改善项目上，直到晚上六点，鲍玮还在为客户熟练地介绍项目信息、看样板房。国庆期间每天都有超过百组客户前来看房，她的声音已经稍显沙哑，“国庆期间全员上班，明天（7日）才开始排轮休。”

傅梅（化名）所在的中高端改善项目单价在8万元以上，假期每天都能迎来七八十组客户，这较早前有大概四倍的增长。接近晚上6时，售楼处里的五个洽谈席位还坐满了来访客户。对如今大量的来访，傅梅抱着越来越理性的态度。在她看来，这些只是有意向要购房的，并不一定会在这个项目上买，“还是要等到交资料、准备来认筹了，才能算是准客户。”

在这轮周期中历经多次起伏，房企内部开始以更审慎的态度看待市场恢复，“颗粒归仓，毕竟这周行情火热，谁知道下周会怎么发展”。上述大概率将触发积分的嘉定项目，仍在其他楼盘外安排了拓客人员。

市场变化不断，供应也相对充足，购房者得以多重对比，其最终选择也变得越发难以把握。回国至今，周晓（化名）交满五年社保，刚具备买房资格，近期实地走访了多个项目，了解其周边配套、居住环境等信息，认真总结对比了个项目优缺点。“我自己也很迷茫，价格高低各有道理，就看是否愿意为这些没有不利因素的地方付出溢价了。”

观望的情绪在二手房市场体现得更加明显。“这个假期没有什么反应，和我们预期比是很不理想。”沪上某连锁中介内部人士坦言，“看房的客户是有，但成交还不明显。”据上海中原地产统计，国庆期间，二手房市场的来客、来访较平时双休日出现明显下滑。

上述中介内部人士提及，当前观望的客户比之前有所减少，不过抱着捡漏心态的客户还是很多，而很多业主对政策比较看好，有些业主也存在观望情绪，等着卖高价。上海中原地产市场分析师卢文曦也认为，在二手房价格没有跌到位的情况下，促成交易并不容易，而且目前房价上涨预期不足，客户并不急着入市。

对于上海这样的热点城市，二手房、新房的置换链条环环紧扣，凑出足够的首付或腾出购房资格，往往伴随着出售手中已有的房产。不少业内人士曾提及，在“认房不认贷”政策出台后，已有一波需求释放成交，近来有所降温，其原因之一便是二手房市场的焦灼拉长了购房周期。

尽管市场后续走向仍待时间给出答案，但长假期间，上海整体的楼市表现仍可圈可点。

二手房方面，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，在“认房不认贷”利好政策刺激下，9月份市场信心回升，成交量出现修复，共成交1.53万套，重回荣枯线水平之上。换房周期拉长，在成交表现上会反应为逐步释放的过程，预计将体现在四季度的成交上。

在新房上，成交、认购均有亮眼表现。机构统计数据显示，假期新房成交面积10.33万平方米，热点楼盘支撑起当期销售，其中青浦区华发蟠龙四季项目成交403套；徐汇区汇樾庭的440套房源获得1430组客户认购，认购率超300%；嘉定区理想之地的385套房源也获得了超980组客户认购，认购率达250%。

卢文曦对新房市场也抱着较为乐观的预判。目前上海的第九批房源已公布，为后续成交做足铺垫，当前有10个项目进入认筹状态，并有3个楼盘已经触发积分，说明市场还有潜力可挖。