现金短债比升至2.7倍，万科已筑牢底线，有足够信心保公司安全

“目前我们的判断是，市场显然是跌过头了。”8月31日上午，在万科2023年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应，按照当前这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。

房地产行业行至当下，规模已经不是房企论资排辈的首要标准，“资金安全”转而成为被关注的焦点。今年上半年，万科仍然保持了安全底线，经营性现金流连续14年为正，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

难能可贵的是，在保证安全的基础上，万科依旧实现了较为可观的利润，今年上半年营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。

万科的开发主业依旧保持了行业前列水平，2023年上半年开发业务实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率。其经营服务类业务也保持了良好的增长态势，上半年实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%，其中，目前已经上市的万物云（02602.HK）实现了161.1亿元的营收，净利润10亿元。

显而易见的是，按照新的评价维度，万科依然是业内少数达到标准的企业。

安全底线牢固

市场远超预期的调整，曾经激进扩张的企业纷纷倒下。过去高杠杆、高增长的模式已难以为继，无论是行业发展模式还是企业的经营模式，都面临着全方位的重构，这一重构过程需要持续多长时间，仍存在巨大的不确定。但至少可以肯定的是，过去“以规模和增长论英雄”的评价体系已不再适用，随着行业形势的急剧变化，衡量一家房企优劣的标准，也在重新定义。

近期，头部房企出险继续，引发市场再次担忧，而现金流，也被公认为房企活下去的关键要素。中期业绩会上，投资者不出意料的提问，如果销售端持续低迷，万科的现金流是否有压力。

对此，万科首席财务官韩慧华表示，短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升，有足够的信心，可以确保万科的经营安全。

具体来看，万科主要做了三方面动作。首先，万科高度重视经营现金流管理，回款效率始终保持行业领先，销售回款与销售总额相当，同时坚持量入为出，保持弹性运营，此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案，以确保任何时点的现金流安全。2023年上半年，在覆盖一批优质新项目地价支出后，万科的经营性现金流仍然保持为正。

其次，万科始终保持融资渠道畅通和多元化，是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。2022年至今万科累计发行信用债接近400亿，其中今年1-8月新增发行100亿，同时在开发贷款、经营性物业贷款、险资债权计划等渠道上依然畅通并保有弹性，得到监管机构与金融机构广泛支持。

第三，万科的债务结构在持续优化，尽管融资总量阶段性上升但短债显著下降。截至6月底，其短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。同时，在美元加息背景下，万科主动地优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内，较年初下降2个百分点。在融资结构持续优化的同时，万科的融资成本也保持低位，年内境内新增融资平均成本3.73%，较22年进一步下降15BP，中票最近一期发行票面利率3.07%。

在韩慧华看来，上述动作都将使万科的安全韧性得到进一步提升，因此有信心确保公司的经营安全。

开发主业提升品质竞争力

市场下行，不可避免的是投资回报率的疲软，万科也未能幸免，今年上半年净利润98.7亿元，同比下降了19.4%。业绩会上，万科管理层将该问题列为了必答题。

万科集团首席执行官祝九胜表示，下滑的原因来自于两个方面，一方面是结算收入下降了4.5%，第二是税前结算毛利率20.3%，降了1.6%。祝九胜强调，短期利润确实有压力，但公司的经营安全是完全没有问题的。

万科开发经营本部首席合伙人张海表示，毛利率水平下降，是当前行业面临的共同问题。这两年市场超预期的下行，短期内销售毛利率较以往其实确实有更大的压力，随着这部分的销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上，结算毛利阶段性还会有一定程度的下滑。

不过，张海也强调，尽管销售额较去年同期有小幅的下降，但是该数据依旧保持在行业第一阵营。此外，销售背后的多项数据都得到了优化。例如，销售转化率明显提高，上半年万科在售项目实销1922亿元，其中，就包括年初1446亿元的库存，占比超过70%。“之前比较多的还是依赖于新推，但是我们今年上半年着重加强了对直销和库存项目的消化，现在看来效果是比较明显。”张海说。

新项目的开盘去化效果也不错。据悉，今年上半年，万科有13个新项目入市，开盘周期5.7个月，目前一共供应了237个亿，累计销售了215个亿，推盘去化率是91%，毛利在20%。据悉，今年下半年万科还会有28个新项目推出，主要分布在上海、杭州、合肥、成都这些主要城市的主要板块。

张海还介绍，经过近两年的努力，万科在投资策略，产品线建设和财务表现方面形成了一套比较完整的打法，例如，万科的“改善类”住区产品“朗拾”已经在7个城市落地了14个项目，南京、苏州、合肥等地的“朗拾”均实现了开盘95%以上的认购率。另外，对于项目交付的品质，万科要求交付前30天所有的工作施工的工作全部完成，留足细节提升的时间，每个项目都有交付小组，需要多次联合走场。

当前，我国居民的居住需求得到基本满足，改善性住房需求成为主力军，而房屋的品质也成为购房者考量的重要标准，房企在品质上的竞争无疑是未来的大方向，借此行业调整时期继续提升核心能力，万科仍然在做对的事情。

经营性业务持续增长

不过，不可否认的是，房地产开发业务规模已逐渐见顶。

经过多年来房地产行业的快速发展，我国居民的居住需求得到基本满足，人均居住面积从改革开放初期的5平方米增加至现在的40平方米。与此同时，国家提倡“房住不炒”，买房投资的需求也逐渐消退。在此背景下，房企想要活得久，摆脱对住宅开发的单一依赖，建立更综合的开发、经营、服务赛道，成为必须要面对的问题。

危机意识极强的万科早在2014年就提出多元化业务转型，探索房地产开发业务之外的第二增长曲线，前后涉足了物流、商业地产、滑雪、长租公寓、养老、教育、产业办公等领域。

经历了几年的摸索和尝试，目前万科学费已经交完，形成了以物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、租赁住房“泊寓”、商业开发与运营“印力”为主的经营服务业务。

2023年上半年，在巩固提升开发业务能力的同时，万科经营服务业务也保持了良好的增长态势，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

具体来看，万物云（02602.HK）实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现双位数增长，同时蝶城战略进一步推进，上半年蝶城内新增在管项目个数188个，并推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。受益于蝶城供应链改造，万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。

万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%。其中冷链业务取得快速发展，营收同比增长30.3%。万纬继续保持着行业领先的出租率，高标库稳定期出租率为85%，冷链稳定期使用率为79%。

万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。截至6月末，其业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。同时，泊寓积极响应国家纳保政策，截至报告期末，在北京、天津、深圳等19个城市，为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面，上半年营收43亿元，同比增长7.3%。其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%，销售额同比增长28%。截至上半年，万科商业业务累计开业203个商业项目，内部资源协同整合取得较大进展，年初地产区域BG委托印力管理的34个项目，上半年销售额同比提升29%。

中期业绩会上，万科集团总裁祝九胜透露，目前物流业务已经实现盈利，长租公寓年内也将盈利。

另外，伴随物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金等推进，万科的经营性不动产业务实现“投融建管退”闭环的时间表也越来越近。今年3月的年度业绩会上，万科首席运营官刘肖就曾透露，万纬物流在浙江和广东选了几个资产，预期今年应该可以发REITs。今年7月，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，底层资产为杭州的一处购物中心。中期业绩会上，万科刘肖表示，万科正在非常积极的研究REITs相关的政策并积极的推进，包括物流、商业、保租房三个方向。