北京楼市波澜泛起：中介电话狂轰滥炸 业主买家心态不一

“昨晚前来咨询的人就很多，今早现场已经有几百号人了。目前，新盘认筹名额已经没有了，但还可以加号。”

9月2日，位于北京朝阳望京片区的某楼盘首次开盘，2日早上，当第一财经以购房者的身份致电该售楼处，一位销售人员称，昨天晚间，“认房不认贷”政策刚落地不久，开发商已通知售楼处要撤回新房折扣力度。

1日晚间，北京住建委等三部门联合发布通知称，从即日起优化北京市个人住房贷款中住房套数认定标准，在全市范围内实施“认房不认贷”。

楼市新政刷屏朋友圈。市场也开始流传一些楼盘告知客户要提前收回折扣的消息，虽然这些传闻真假尚未知，但也搅动了一些潜在购房者的情绪，社交平台上有关楼市的看多或看空气氛也愈加浓郁。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受第一财经采访时表示，当前楼市信心不振，政策鼓励居民加杠杆买房，作为居民家庭，需要量入为出，适度控制加杠杆的风险。此外，居民杠杆的过快上升也可能带来风险积聚以及抑制居民消费增长。因此，相关部门也需要注意控制居民杠杆的过快上升，毕竟“房住不炒”的定位依然还在。

中介的电话

昨日，当“认房不认贷”新政在北京执行后，首先“不淡定”的是开发商和中介，其次是当地改善族，刚需族则相对冷静。

以前述中建璞园项目为例，一名望京片区房产中介告诉记者，虽然该项目包含75-100平方米的小户型，但由于开发商旨在打造高端洋房，所以此处新房并不一定适合外地青年人在京首次置业。相反，对该楼盘感兴趣的更多为一些有着更高住房品质要求、养老和教育需求的置换群体。

“中介的电话来得比新闻推送还快。”一名在国贸附近工作的90后北漂小王告知记者，去年11月，北京东南部五环沿线的台湖、马驹桥两地官宣解除通州地区的最严“双限”政策。彼时打算购买婚房的她曾一度去往当地看房，并在多个售楼点、中介处留下电话。

“沉寂了快一年，昨天开始中介们又开始‘狂轰乱炸式’的打电话，我和爱人都接到了不少。但仔细折算一下，那边新房比去年时优惠力度少了几个点，意味着总价高了，现在首付固然可以减轻100多万，但未来几年还贷压力会加大，还是等等看吧。”小王说。

同样的情况也发生在北京的西北五环外。昌平区某房产中介告诉记者，按照北京现行的普宅、非普宅标准，五环到六环单价不低于3.168万元/平方米或总价不低于374.4万/套，则判定为非普宅，昌平区新房基本均属于非普宅。9月1日前，全国范围内有贷款记录的购房者，非普宅首付比达到8成，这压抑了相当比例的刚需和改善族。在“认房不认贷”落地后，观望已久、打算“卖一买一”的改善族率先活跃起来。由于昌平区新房和二手房存在明显倒挂，改善族大多涌入了新房市场。

“认房不认贷”即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

在近年来执行“认房又认贷”的城市中，京沪两地二套房认证标准最严，即全国有住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款，已结清还是未结清，均记作一套。此外，由于一线城市二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费普遍高于二线城市，“认房又认贷”政策给当地换房群体带来的资金压力更大。

对比新政前后，对于无房有贷的北京购房家庭，此前普宅和非普宅分别可贷40％和20％，9月1日起，分别可贷65％和60％。

“刚需市场相对冷静，除了购房者心理预期外，可能也和市面上小户型房源相对紧俏有关。因为刚需户型房源有限，一些开发商会对购房家庭的购房资质、首付分期情况等有更严格的评估。”该名房产中介说。

即便是改善族，根据该名房产中介描述，在昨日晚间接待的客户中，新客户占比并不多。而在老客户中，一些是之前付完定金，赶去签购房合同的客户，另一些是问询如“新政由网签之日还是银行放贷之日算起”等政策细节的客户。

一名朝阳区链家某门店房产中介对记者分析称，近年来，北京楼市改善型需求成交占六～七成，此前，二手房“带押过户”政策已经将“连环单”的交易周期大大缩短，在“认房不认贷”执行之后，“卖一买一”的客群将会是开发商的主要争取对象。

他进一步举例称，如果一个家庭目前在京拥有一套700万元的二居室，该家庭此前换房的预算总额可能在850万元，“认房不认贷”落地后，这个家庭可贷空间增加了，或许会转为购买总价在1000万元以上、户型更优、品质更好的产品，这对于拥有品质型改善住宅项目的开发商无疑是一大利好。

随着销售预期提振，宣布提前收回开盘折扣的新房项目并非孤例。

2日早上，第一财经以购房者身份致电某售楼处，接电工作人员称，今日起，开盘2个点的折扣已全部收回，并且77-90平米左右的小户型房源已基本售罄。“如果你确实想购买这种户型，并且可以在7天内交完20％的首付款，并承诺可以尽快交齐剩余首付，那么我们可以协调清退此前首付逾期的客户。”该名工作人员说。

二手房业主心态分化

对于不少考虑“卖一买一”的置换群体，卖房是换房的第一步。

1日晚间，北京“认房不认贷”新政刚出，前述朝阳区房产中介对记者表示，“当晚，我们就加班联系此前曾经咨询过挂卖二手房的业主，现在可以出手了。”

李女士是昨晚接到房产中介电话的业主之一。她告诉记者，她在朝阳有一处三室两厅的房产，1个月前，她曾经咨询过中介二手房销售情况，当时中介建议其降价6万再挂牌，而就在昨夜，中介又反过来劝她可以高于近期成交价挂牌。由于李女士只有卖房需求，并不打算在京再置够一套房产，她打算等这阵子该区库存消化了一些，再挂牌。

而在朝阳另一处2000年左右建成的小区，记者从该小区业主和房产中介处了解到，二手房房东间的心态也存在分化。

“目前小区整体挂牌房源价格没有涨起来，还处于一个低点。比如，一处120平方米左右的挂售房源，5月份刚挂牌时是865万元，7月份降到842万元，两个月降23万元。昨天新政执行后，业主没有提出涨价，但可能进一步议价的空间不会有了。”一名负责该小区二手房销售的房产中介对记者表示。

另有一名房产中介告诉记者，新政发布1个小时后，一个刚刚挂牌不到半个月的业主，选择将房源从中介平台上撤下来。“业主预期变乐观了，除了着急回款换房的业主，可能接下来几个月，二手房挂牌价会呈整体回升态势。”

一名今年二季度才将手上房源卖出的该小区业主则对记者表示，虽然有点可惜低点卖出，但目前该区域内同质性房源多，二手房挂牌量大，加之该小区住房房龄较老，估计涨价幅度不会太大。由于子女在外地工作，她上半年将这套在京唯一一套房产卖出后，并没有打算再在京买房。“我现在在小区内租了一间主卧，等退休后就搬去和子女住。”

“新政落地前，北京二手房挂牌量已经超过15万套，新政落地后，预计二手房挂牌量短期内还会进一步增多，成交量能否在接下来进一步回暖，决定了价格会否止跌，但这个过程可能比较漫长。”前述通州房产中介对记者坦言。

中指研究院数据显示，8月份，北京新房价格环比上涨0.03%，但二手房价格环比下降0.22%，已连续4个月下跌。

对于还未“出手”的二手房业主，是否意味着将错失第一轮换房机会？前述通州房产中介表示并不尽然。他说，目前一些客户选择同时看新房和挂售二手房，当其看中合适新房后，会选择先缴纳新房定金，等到二手房卖出、贷款也通过“抵押过户”结清后，再继续完成新房购房流程。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受第一财经采访时表示，北京不分区的执行“认房不认贷”，确实超出市场预期，这背后可能是因为楼市“金九银十”已至，留给今年年内提振楼市消费的时间已经不多了有关。在“认房不认贷”执行过程中，北京二手房市场供应会在短期快速增加，新的供应是否会形成新的需求，这确实是需要引起警觉，但北京不太可能出现二手房市场的“抛售”问题。

“二手房市场如果出现抛售，意味着相应供应释放出来后，没有进入购房市场，并进一步形成升级型消费需求。不过总的来说，北京还是60%左右的消费者希望‘卖旧还新’的。”陈晟说。

王业强持相近观点。他进一步对记者表示，此次，北京的楼市调控政策一改过去的试探性微调特征，超预期、全域落地“认房不认贷”，这对市场冲击力度较大。对于二手房市场，由于存在大量的改善性需求，短期内部分小区会出现挂牌量增加，新房和二手房，二手房市场间可能存在明显分化。但随着后续北京楼市宽松性政策工具的落地，宏观经济的恢复，包括疫情期间压制的刚性购房需求以及保持观望等待政策落地的改善需求逐渐进场，二手房市场预计也会逐步恢复进入活跃期。