远洋集团：房企两年销售下降、现金流已压到极致

正在推动旗下债券展期的远洋集团，发布了2023年中期业绩及对市场的看法。

该集团表示，2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑。一季度市场在政策放松、需求集中释放等因素推动下活跃度提升；4月下旬后随着积压需求释放完毕，地产政策力度不及预期，购房者收入及置业预期日益低迷，市场“小阳春”后遇“倒春寒”。

因销售长时间低迷，去年底中央出台金融“十六条”和“三支箭”政策支持地产融资，但金融机构依然对地产投放抱持谨慎态度，多数房企融资举步维艰。自2021年下半年至今，房企已承受两年销售回款下降同时融资净流出，现金流已至极致。

在此番行业环境下，远洋集团也未能独善其身，上半年业绩黯然亏损。

公告显示，上半年远洋实现协议销售总额356.60亿元，同比下降17%；营业额为208.07亿元，同比下降11%；毛损为1.25亿元，毛损率为约1%；公司拥有人应占亏损为183.69亿元，每股基本及摊薄亏损2.412元，中期不派息。

远洋表示，录得亏损主要由于在报告期间，房地产市场整体低迷，导致营业额及毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加，及分占合营企业及联营公司的业绩下降。

营业额中，物业开发业务保持着最大贡献，营业额约占总营业额的83%，其中来自北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的物业开发收入占比分别为11%、25%、14%、13%、33%及4%。总销售成本达到209.31亿元，主要由土地成本和建筑成本组成。

期内，远洋物业开发业务的平均土地成本，从2022年上半年的每平方米约5300元上升至每平方米约8500元；物业开发业务的平均建筑成本，从2022年上半年每平方米约4900元上升至每平方米约5700元，主要因一二线结转项目较多。

此外，上半年远洋录得金融资产减值损失净额112.94亿元（2022年上半年0.50亿元）。该减值损失净额，主要是由于期内受宏观市场和行业不景气、融资艰难等多重不利因素的叠加影响，远洋对贸易及其他应收款项等计提了预期信用损失拨备。

因营业情况不佳，远洋上半年投资动作极少，集团及其合营企业和联营公司仅购入2幅土地，平均购买成本为每平方米约3600元。期末，远洋集团及其合营企业和联营公司的土地储备为4095万平方米，其中权益部分为2154万平方米。

去年，远洋集团录得归母净利润为-159.30亿元，今年上半年亏损幅度有扩大趋势。更令市场关注的是，远洋集团在手现金和短期债务的情况。

公告显示，期末远洋现金资源总额（包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款）共计76.50亿元，其中受限制存款及现金为45.04亿元。与此同时，该集团借款本金总额为909.6亿元，其中短期借款达到446.16亿元，大大高于在手现金的规模。

截至2023年6月30日，远洋的净借贷比率（即贷款总额减去现金资源总额，再除以权益总额）约326%，较2022年末的183%大幅上升。主要因上半年销售额显著下降，行业融资环境严峻等极端因素叠加影响，行业利润被侵蚀，资金回笼速度慢，使净借贷比率上升。

远洋方面表示，2023年下半年，刺激房地产市场政策有望陆续出台，集团也将继续积极主动进行债务管理，持续专注物业开发项目的交付回款，改善净借贷比率。

目前，远洋集团还在推进旗下债券的展期工作。8月28日至30日，远洋召开公开发行2018年公司债券2023年第三次债券持有人会议，拟将“18远洋01”的本金兑付期限调整为自2023年8月2日起12个月，并以北京远新房地产开发有限公司50%股权收益权提供担保。

同时，远洋集团两个股东中国人寿和大家人寿，为加强对远洋经营情况的掌握，此前还成立了联合工作组，并聘请了财务顾问，为其在远洋集团控股有限公司的工作开展提供服务，目前相关工作仍在进行中，远洋集团也在积极配合。

8月24日，中国人寿董秘、拟任副总裁赵国栋在中国人寿2023年中期业绩发布会上表示，公司高度关注远洋集团经营情况和近期面临的风险状况。中国人寿认真履行股东职责，督促远洋集团竭尽所能平稳经营和化解风险。公司持有远洋集团的股份，属于财务性投资，其项目对公司的总体投资资产的影响可控。

展望未来，远洋集团表示，7月中央政治局会议释放积极信号，政策环境持续向好，一线及核心二线城市有望进一步放开调控措施，大力度推进城中村改造，利于核心城市需求回归。然因宏观经济承压，政策效应可能被削弱，市场复苏不可乐观。

中长期看，持续看好未来中国房地产10万亿元左右市场规模、及其中蕴藏的结构性机会。告别“高风险、高盈利、高周转”模式，中国房地产行业真正进入“中风险、中盈利、中周转”的新发展模式，随着行业出清，竞争环境趋好，前景可期。