监管特殊“照顾”、破净亏损也可再融资，房企输血通道急需打通

受多重利好影响，地产股再次集体沸腾。

8月28日，房地产开发板块表现抢眼，午间收盘时金科股份等超20只地产股涨停。截至收盘，choice数据显示，该板块整体涨幅达到4.65%，成分股中有99家上涨、3家下跌，中南建设、华远地产、天房发展、南山控股等领涨。

中指研究院企业研究总监刘水表示，地产股上涨主要受近期房地产政策利好影响，需求端“认房不认贷”、“换房退税”等政策出台；房企融资支持方面，监管对上市房企再融资给予了更大力度的支持，明确破发、破净、亏损仍可再融资。

业内认为，经历这轮楼市调整后，当下上市房企亏损、破净已是行业常态，即便大公司也不例外。再融资不受破发、破净等限制，有望为上市房企尤其是民营房企进一步打开融资渠道，缓解当前销售不好情况下的融资压力。

上市房企大面积破净亏损

近日，证监会连出重磅利好，活跃资本市场，包括自2023年8月28日起，证券交易印花税实施减半征收等。同时，阶段性收紧IPO节奏；进一步规范股份减持行为，上市公司存在破发、破净或三年未进行现金分红等情况不得减持股份等。

对上市公司再融资，突出扶优限劣，对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资，适当限制其融资间隔、融资规模。值得注意的是，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

上市房企再融资被“呵护”背后，实则当下房企破净、亏损已是行业常态。

据第一财经统计，截至8月28日，A股上市房企中有38家企业市净率小于1，其中ST世茂市净率低至0.26，金融街、福星股份、绿地控股、荣盛发展市净率小于0.5，新湖中宝、中南建设、金地集团、新城控股、首开股份、光明地产、华侨城、信达地产等市净率小于0.6。规模房企中，即便是万科A,市净率也仅0.68，保利发展市净率0.9；违约房企中华夏幸福市净率0.82，金科股份市净率0.87。

股价过低，对房企股权融资存在诸多不利因素。克而瑞表示，若选择不低于每股净资产的价格发行，过高的发行价格会“劝退”潜在投资者，增加企业融资难度。而若选择以“破净”价格增发，则会造成每股净资产降低，对当前股价继续产生不利影响，降低未来股权再融资的空间，摊薄已有股东的资产总额。

从企业盈利情况看，亏损同样是当下房企的普遍处境。在发布中期业绩预告的约80家房企中，出现亏损的达到48家，占比超过六成。受销售下降及资产减值等因素影响，多家上市房企上半年仍在亏损，只有个别稳健房企受影响较小。

中指研究院企业研究总监刘水认为，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响，表明监管对房地产行业，特别是上市房企融资给予了更大力度的支持，确保了“三支箭”中股权融资的畅通和连续性，确保房企融资环境的持续改善和提升。

“对经营比较困难的A股上市房企再融资，是一个利好。”刘水称，目前多家房地产上市公司，有的发生自然违约，有的存在经营困难，已经出现破净或者亏损的情况，这些公司再融资不受上述条件限制，有利于缓解其资金困难，同时改善金融机构对房地产行业的预期，改善行业融资环境。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，经历这轮楼市深度调整后，即使是央国企房企，核心指标如市净率、市盈率等基本触底，更不要说已经爆雷的民营房企。再融资不再受破发、破净等限制，为房企尤其是民营房企进一步打开了融资渠道，有助于缓解当前销售不好情况下的融资压力，有利于上市房企股价和市值修复。

融资破局还有哪些困难？

监管对上市房企融资的支持，去年开始便在加大力度，从“第一支箭”贷款融资、“第二支箭”债券融资、到“第三支箭”股权融资，监管持续对民企融资需求提供助力。

但从实际情况看，当下房企仍然面临资金缺血的状态。据中指研究院监测，2023年7月房地产企业非银融资总额为771.2 亿元，同比下降2.5%，环比增长7.7%。2023年1～7月房地产企业非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。

股权融资方面，自去年“第三支箭”支持政策发布后，已有30多家企业发布定增信息，而上市公司定增流程时间一般要6个月左右。今年6月，招商蛇口、保利发展等6家上市房企获得证监会批复同意，“第三支箭”正式进入落地阶段。

但是，定增流程环节较多，需要较多时间。刘水表示，问询是交易所深入了解上市公司定增细节信息的途径，这一程序需要时间。监管部门同意后，接下来是定增预案，一般证监会自同意注册之日起12个月内有效，企业会根据股价变动情况择机执行实施。

后续环节则包括：沟通投资机构、确定投资意向及额度、执行定向增发方案、公司公告发行情况及股份变动报告书，新发行股份要向中国证券登记结算有限公申请办理登记手续，并向交易所申请办理新增股份上市的手续，以上流程需要较长时间。

之前发布定增方案的房企，还频繁受到交易所问询。比如近期京能置收到上交所出具的《关于京能置业股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的审核问询函》，要求其说明募资的具体用途，以及公司持续经营能力是否面临重大不确定性风险。

克而瑞表示，2023年以来，上市房企股价持续低迷或波动较大，给后续发行带来挑战。一方面，可能面临低价发行、投资者热情不足等问题，导致筹集资金减少；另一方面，认购对象不确定性增加。获批是第一大关，最终能否成功发行仍面临一系列挑战。

房企债券融资也面临一定的困境。据中指研究院数据，今年前7个月，房地产行业信用债融资共2855.9亿元，民营房企信用债发行规模仅约165.5亿元。

目前，民营房企二级市场债券价格过低，投资者没有从一级市场上购买新发债券的动力。相较而言，得到中债增的特殊增信实现发债，是房企融资的有力补充。不过，中债增自身也需进行风险管理，在为企业提供担保时，通常需要相应的反担保。

受融资困难影响，今年来违约房企阵营再度扩大。据中指研究院数据，2022年房企违约进入集中爆发期，共有42家违约企业。而截至今年6月底，年内共新增5家违约企业。自2020年以来，出现债务违约的房企共有66家。

对违约房企来说，自救的重要方式之一便是推动债务重组，包括展期、债转股、资产清偿等多种形式。不过，当前房企通过债务重组方案的难度也在提高，受楼市行情低迷影响，债权人对房企在手资产实际价值、未来的偿债能力都存在担忧，导致最近多家房企的债务展期投票出现不断延期的趋势。

张宏伟认为，再融资利好对房企的正向作用能否持续，还得看楼市预期能否真正好转，上市房企的核心经营数据能否得到实质性改善。从政策走向来看，预计接下来1～2个月为地方城市“一城一策”救市措施具体落地、政策密集出台的时间段。

刘水表示，预计央行后续将出台具体的金融支持措施，如在信贷融资方面，将优化激励措施，采用尽职免责等，提高商业银行对民营房企的信贷支持意愿和能力；在发债融资方面，对“第二支箭”支持扩容增量，后续在发债增信的担保主体、担保方式等方面扩围、放松条件，让更多民营房企受益。