北京称抓紧抓好贯彻落实调整优化房地产政策工作
在住建部定调房地产政策优化方向后,北京的落地细则有望加快出台。
29日晚间,北京市住建委官方微信公号“安居北京”发布消息称,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进北京房地产市场平稳健康发展。
7月24日中央政治局会议指出,要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
近日,住房和城乡建设部召开企业座谈会,会上住建部部长倪虹表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好各项政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。
此次北京释放的楼市积极信号正是基于前述两次会议,29日北京市住建委发布的消息称:“市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神,按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求,在市委、市政府领导下,坚持稳中求进工作总基调,结合北京房地产市场实际情况,会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作。”
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国家统计局数据显示,6月,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平,其中北京环比上涨0.1%,涨幅较上月收窄;同月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%,降幅比上月扩大0.3个百分点,其中北京环比下降0.7%。
北京是二手房占主导的市场,2022 年北京二手房成交面积占比 62%,新房占比 38%。但据北京住建委数据,二季度以来,北京二手房成交量逐月下跌。6月份,北京市二手房网签量为11607套,环比下降10.6%。此外,根据市场数据,截至6月底,北京二手房挂牌量已高达约19万套。
在一二手房联动回落的同时,北京的楼市“三限”(限购、限贷、限售)始终处于全国最严水平。
作为全国为数不多实施“认房又认贷”的城市之一,北京现行的二套房认贷判定标准为“全国有贷款记录(住房贷款、含公积金,购买商业类项目不计算),包括已结清和未结清贷款记录1笔;全国无贷款记录,北京有1套住宅”。
目前,北京二套首付比例较高,普宅最低为60%,非普宅则达到80%。当前北京执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准,即五环内单价小于3.96万元/㎡或总价小于468万/套,五环到六环单价小于3.168万元/㎡或总价小于374.4万/套,六环外单价小于2.376万元/㎡或总价小于280.8万/套。
根据中国房地产指数系统百城价格指数,2023年6月,北京新房价格较2014年12月上涨约40%,均价超过4万元/㎡,二手房均价超过6万元/㎡。同时, 2023年上半年,北京四环至五环、五环至六环、六环外新房成交套总价均值分别843万元、673万元、420万元,均明显高于普宅标准线。
而从房贷利率来看,根据贝壳研究院数据,7 月百城首套房贷利率平均为 3.9%,同比下降 45 bp;二套房贷利率平均为 4.81%,同比下降 25bp;但一线城市首套、二套房贷利率分别为 4.50%和5.03%。
“以往最稳的一线城市,房价开始领跌。由此,迫切需要需求端进行托底。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
他认为,此前,住建部已明确提出了要降低首套房首付比例和利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等楼市政策优化方式。目前,热点城市刚需集中、换房人群庞大,如果前述“降利率、降首付、降税收”等措施及时落地,能有效改善预期并释放需求。
在李宇嘉看来,“有的放矢地支持改善型需求”应当成为热点城市楼市政策优化的重点。具体而言,在金融端,应下调第二套房(已还清贷款)首付比例;在税收端,一方面可以优化调整非普通住宅认定标准,比如取消总价认定标准,另一方面,增值税免征期可以从5年回到2年,以降低住房交易成本。
“不过,各地在具体落地住建部的政策建议时,应该会因城施策,也即不会步调一致地、内容一致地实施,而是会有先有后、政策力度有大有小地实施。”李宇嘉说。
截至目前,北上广深尚未发布有关房地产限制性政策优化的具体方案。
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