“免费赠房”背后的郑州楼市：有的折价近40%，有的跌回十年前

近日，郑州一视频博主发布的“免费赠房”信息，让冯骏颇为心动。“免费赠送，不要钱，直接过户给你，你直接还房贷就行。”该视频博主在视频中自我推介说。

郑州的房子都这么便宜了？竟然开始免费赠送了？

根据冯骏提供的信息，第一财经记者找到了这处正在“免费赠送”的房源信息。这是一套位于郑州市金水区曼哈顿商圈的房子。

根据该视频博主的介绍，这套房子面积为69㎡，购买于2017年，当时的总房款为118万元。其中包括28万元首付，剩余90万元则是按揭贷款。如今，房贷还剩80万，赔了五六十万元。

“免费送房？现在多了，只要你还贷款。”在位于郑州市嵩山路的一家二手房门店，中介侯先生对冯骏说，这几年，郑州大部分区域的二手房售价，都降了，区别也只是在于降的多少，“品质好的小区，降的不多，品质差的、一般的，降的都比较多。”

为了查看该套房屋的屋内信息，冯骏尝试联系该视频博主，但对方却一直拒绝回应。

7月6日上午，记者再次查阅该“免费赠房”视频时，发现该视频已经被删除。

有的房价回到了十年前

正当冯骏为不能获得“免费”房源懊恼不已时，他的朋友奚春山却告诉他，同样位置、同样户型的房源，在一些二手房中介平台上的挂牌出售价，其实只有72万元。“你去接人家的80万（元）贷款，还不如自己去直接买这套72万（元）的呢。”

奚春山是一名有着10多年经验的地产从业者，运营有自己的房地产自媒体。

奚春山分析说，上述免费赠房的视频博主，当初购房的2017年，正赶上郑州房价暴涨，不少区域的房子，动辄涨价50%甚至更高。但此后，不少区域的二手房，就开始了“跌跌不休”。其中，曼哈顿商圈的二手房，更是因为容积率高，人群杂乱，成为下跌的急先锋。

“当初花118万买的房子，现在只能卖到70多万，没准过段时间还会更低。”奚春山告诉第一财经，对于这个免费赠房的视频博主而言，从当初高位接盘，到如今还贷5年，本金可能才还了不到10万元，还背负80多万元的贷款，可房子目前的价值却不到80万元，不论有没有能力继续还月供，免费送房，其本质都是及时止损。

在位于郑州市长江路的链家二手房门店，中介张先生则告诉冯骏，自己前段时间刚经手成交的一套房源，当初业主也是花200多万元购买的，如今，还了几年房贷，还剩下130多万元贷款，可等到业主着急用钱，想要出售时，却发现，这套当初花200多万元购买的房子，如今只能卖到130万元，相较于业主当初的购房价，折价幅度将近40%。

其实，即便是所谓的“品质好”的小区，如果业主不愿意降价，也很难有成交。在一家位于郑州市汉江路的二手房中介门店，中介曹女士告诉第一财经，其所在区域的兴华南街168号院，因为之前是郑州市财政局家属院，院内有小桥流水，还有水系，如今又正在加装电梯，“妥妥的二环洋房”，可即便如此，一套面积221㎡的三、四楼复式，对外以380万元挂出了三年多，却迟迟没有成交。后来，直到业主无奈降价30万元，才最终以350万元的价格成交。

至于周边一些没有电梯的老旧小区，房价更是跌破了万元大关。

曹女士指着斜对面，与兴华南街168号院相距不远的绿城花园小区说：“这里面，成交价五六千（元/方米）的都有。”

为啥价格这么低？曹女士分析说，其中一个原因，是年代老。1998年建成的小区，如今房龄已经25年了；另一个，是老旧小区没电梯，炎热的夏天，想回到五楼、六楼的家，就得大汗淋漓的爬楼上去，年轻人还好说，一些老年人，回趟家相当于被拿走半条命。

大幅下跌的房源，当然不仅是老旧小区。

链家二手房中介的张先生说，即便是一些有电梯的房子，价格下跌的也令人吃惊。“我们（门店）附近的一个小区里，一套三、四十平方米的标间，虽然也是住宅性质，但成交价却已经从几年前的一万多元（每平方米），跌到7000多元了。”张先生说，这些房源当初在2012年时的开盘价，已经是7000多元了。如今，时过十年，房价又回到了起点。

二手房挂牌量攀升但成交难

奚春山也说，相对于一些一不小心就“烂尾”的新房，买、卖更市场化的二手房交易，更能真实反馈出购房者与售房者的真实意愿。

一份来自郑州市住房保障和房地产管理局的数据显示，2023年5月，郑州全市住宅二手房共成交11213套，成交均价10555元/平方米。而一个月前，郑州的住宅二手房成交均价，还是10866元/平方米。

记者查询多家二手房中介平台数据后发现，如果把这些平台的二手房挂牌数量汇总，总挂牌套数已经超过了13万套，其中，仅2023年4月份，就新增了2.4万套。

一边是不断下跌的二手房成交价，一边是不断攀升的二手房挂牌总量，郑州的二手房正在经历“冰火两重天”。

其实，今年以来，郑州的二手房也有过短暂的回暖。

今年3月31日上午，第一财经记者实地走访郑州市房屋交易和不动产登记长江路服务大厅时发现，偌大的大厅内，坐满了前来办理面签、过户的业主。

当时，郑州的二手房中介马涛也说，其所在的房产中介门店，不到10名员工，整个2023年2月份，就卖出了88套房子。

但时间才过去短短几个月，郑州的二手房却已经悄然发生变化。

在一家位于郑州市曼哈顿商圈的二手房门店，中介逯先生说，眼下，虽然还有一些成交量，但明显感觉，主动权发生了变化。2017年那会儿，是房东强势，一天一个价，现在，不少房东着急着想赶紧把房子卖出去，购房者反而不着急了。

“像这种二手房交易，它的市场主体，就两种，一种是客户，一种是房东，每家（房东）有每家的特殊情况，缺线、想快速回款的房东，价格可能会低一些。”逯先生说，对于一些着急用钱的房东而言，这个“低”，甚至可能是没有下限的低，只要没有客户愿意购买，房东就得不停往下降。

随后，在逯先生的引领下，记者发现，同样位于曼哈顿商圈、户型面积同样为172.28㎡的房子，有人挂牌价为197万元，也有人挂牌220万元。

逯先生说，其中的这套售价为197万元的房东，便是由于着急用钱，才会选择大幅度降价的。记者也注意到，这套房源最初于2023年1月9日的挂牌价为270万元，之后，经过连续降价，至5月20日，房价已降至205万元。后来，房东看到郑州的二手房市场好转，又于6月4日涨价10万元至215万元。但最终，着急用钱的房东，为了尽快回款，又不得不于7月1日再次降价18万元至197万元。

实际上，即便是冯骏所在小区的房东们，也正在进入一种竞相降价的“比赛”。

冯骏的房源位于帝湖花园。2017年时，他的这套面积为79.29㎡的房子，有人出价110万元，但冯骏的家人却拒绝出售。等到今年5月，冯骏想再次把房源挂牌出售以置换一套更大面积的改善型住房时，售价已经跌落至80万元。

7月6日上午，冯骏再次登录一些二手房中介平台时，惊讶地发现，同样户型的房源，已经有房东将售价悄然下调至68万元。

因何而降

实际上，先后传出“免费赠房”信息的城市，不仅是郑州。

早在2022年3月，就有北京燕郊业主宣称，只要接盘者愿意承担剩余70万元房贷，愿意把名下一套40㎡的70年产权住宅免费赠予对方。

此后，国内多个城市先后传出有业主愿意“免费赠房”。

“本质上，还是房价跌了。”奚春山说，在一些城市，不少二手房动辄跌幅30%以上，对于一些高位接盘的业主而言，相当于已经把首付款跌没了。此时，如果再遭遇失业，失去收入来源，则连每月的房贷还款都成为难题，于是，与其痛苦纠结，不如断臂求生。

不过，对于郑州的二手房房价不断下跌的原因，当地一些地产从业者认为，除了以上原因，可能还包括如下原因。

一个，是2015年后的大规模城中村改造，先后对全市600多个城中村启动拆迁。此举一方面导致大量原本租住于这些城中村的租户，因为租房成本攀升最终离开郑州，另一方面，在随后几年内，这些城中村居民又动辄获赔三五套、七八套房源，导致郑州的房源数量激增。一方面，是潜在的购房者减少，另一方面，又是市场的供给量增加，一增一减之下，郑州的二手房市场迎来当头一棒。

另一个原因，则是相对于中部其它省会而言，号称“商贸城”的郑州，盘踞着数以十万计的各类批发商户，这些曾经的购房大军，在后续的电商大潮与几年疫情中，受到很大冲击，不仅失去了购房能力，甚至连维持基本的现金流都成为难题。而餐饮、教辅、地产等行业的从业人员，也因为生意下滑，失去工作，不仅不再具备购房能力，甚至连手中的房源都急于抛售。伴随着其中一些业主最终加入此轮二手房抛售潮，又让郑州的二手房市场遭遇打击。

（文中冯骏为化名）