中金湖北科投光谷REIT上市，产业园区REITs表现分化

又一国内基础设施公募REITs登陆资本市场。近日，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金(下称“中金湖北科投光谷REIT”)在上海证券交易所上市。但该产品开盘即破发，截至7月3日，中金湖北科投光谷REIT收跌2.57%，报2.397元。

中金湖北科投光谷REIT是国内第九个产业园区REITs产品，其标的资产为光谷软件园和互联网 项目两处产业园区，建筑面积合计17.44万平方米，出租率超9成，估值超15亿元。该产品项目募集的资金将主要投向武汉新城数字经济和生命健康产业领域。

在上市仪式上，武汉东湖高新区管委会副主任徐盛敏代表地方政府致辞称，不动产投资信托基金REITs是我国深化金融供给侧结构性改革、强化资本市场服务实体经济能力、促进基础设施高质量发展的有效举措。东湖高新区是湖北“光芯屏端网”以及生命健康两大万亿级产业集群的重要承载地，近年来数字经济规模持续壮大，中金湖北科投光谷产业园REIT项目的上市，不仅是光谷“盘活存量资产、促进增量再投资”的金融创新实践，也是光谷“共建共享理念”在园区开发领域的进一步延伸，将有效支撑武汉区域金融中心能级提升，引领武汉新城投资良性循环，助推武汉都市圈和湖北省高质量发展。

中金湖北科投光谷REIT项目发行主体湖北科投是东湖高新区重要的投融资及建设主体和资产规模最大的国有企业，承担着区内重大产业项目投资、产业园区建设、国资运营管理、保障性租赁住房建设运营等职能，是光谷重要的建设者，已建成运营及在建的可租赁物业面积超550万平方米。

湖北科投董事长秦军表示，湖北科投未来将继续以公募REITs为抓手，通过资本市场打造“投-融-建-管-退”可持续的投融资模式，引领区域存量资产与新增投资良性循环，持续探索盘活国企以及东湖高新区存量优质资产的有效路径，为区域经济社会发展持续创造价值。

第一财经记者梳理发现，自2021年6月21日我国首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市以来，我国公募REITs市场发展已满两年。从今年上半年的情况来看，公募REITs在二级市场出现了震荡下跌。中信证券数据显示，截至6月21日，27只REITs在二级市场上的收益全部告负，平均跌幅为11.9%。

其中，产业园区REITs在二级市场的表现分化明显。wind数据显示，包括国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华安张江产业园REIT等在内的产业园区REITs相比发行价格涨幅分别达到21.38%、16.41%和13.18%，领跑市场；但建信中关村产业园REIT今年以来在二级市场已下跌26.92%，成为跌幅最大的产业园区REITs。

REITs市场的波动受到多重因素影响，中信证券明明FICC研究团队认为，宏观经济一定的下行压力以及公募REITs市场买盘相对有限等因素导致投资者投资情绪偏冷。相较于海外已经过长期发展的REITs市场，我国公募REITs规模体量尚小，仍处于起步阶段。

中信证券研报称，自2022年5月25日《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》发布以来，政府出台了数项新规政策，持续推进REITs常态化发行。在政策支持力度持续提升的背景下，基础设施公募REITs借助其可盘活存量资产、高比例分红、产品规则透明健全等优势，未来潜力巨大。