楼市半载江湖巨变

超300条房地产调控政策，仍未扭转市场降温走向，今年楼市中期“成绩单”有点惨淡。

第三方咨询机构克而瑞最新发布数据显示，6月单月，百强房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增幅仅8.5%，为历年同期最低水平。从年初意外到来的“小阳春”，到二季度市场市场骤然降温，楼市上半年的走势超出企业预料。

多位房企人士对第一财经表示，年初公司还因楼市回暖充满斗志，没想到二季度“突然断层”，市场明显降温。对行业未来的不确定性，也让房企内部充满紧张与危机感，有出险企业因压缩人员、公司整体士气大减，连风头正盛的央国企，也有员工因工作强度太大主动离职。

地产缩表的洪流滚滚而过，房企江湖排名也发生明显变化。相较于2022年同期，今年上半年，保利高于万科坐稳行业冠军，中海、华润置地、招商蛇口占据三至五位，曾经的行业榜首碧桂园则滑落至第六位；融创、金地跌出前十行列，建发、滨江补位至第九、十。

各大央国企拥有销售和拿地的显著优势，民营房企黑马频出的时代已不再。后续，哪些房企会黯然出局？楼市会继续筑底徘徊、还是转身回温？在新一轮政策明确前，这些都将是未知数。

座次大洗牌

年中时节，本是房企冲刺业绩的关键节点，加推新盘、奋力营销、送礼优惠，企业往往花样百出带出一波销售高潮。但刚刚过去的6月份，出现了过去几年最惨淡的景象。

第三方咨询机构克而瑞发布的销售数据显示，6月单月，百强房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增幅仅为8.5%，处于历年同期的最低水平；而2022年时这一指标高达60%以上。

六月销售小高潮没有出现，诸多房企惊现业绩“滑铁卢”。亿翰智库数据显示，6月单月，TOP30中半数房企销售环比走低，7家跌幅超10%。

即便与去年同期相比，房企销售数据同样不好看。今年6月，百强房企销售同比降幅达28.1%；TOP30中单月同比增长的仅4家，包括万科、中海、华润置地、招商蛇口等内在的头部房企，同比跌幅也在3成左右。从上半年整体成交看，百强房企销售同比增幅仅0.2%，较前两月超9%的增幅有明显回落。

某华东房企内部人士告诉记者，过往年中冲刺主要为了保证半年报数据好看，但如今大家已丧失了对报表的关心。多家房企内部人士也向记者反馈，包括端午小长假在内的6月份，并无太多业绩冲刺的动作，加推新盘的计划较少，在优惠和折扣方面也仅延续日常力度。

值得注意的是，虽然行业整体降温，但各企业处境大为不同。第一财经采访了解到，相较于民营房企，当下央国企地产人心态相对稳定，公司也有冲业绩的劲头。曾经被冠以佛系、稳定的央国企，如今站到了“内卷”的最前列，已然成为地产舞台上的中心角色。

据亿翰智库数据，TOP30中，上半年销售业绩累计上涨的20家房企中，有16家为央国企背景，保利置业、联发、国贸的同比涨幅翻倍；华润置地、招商蛇口、越秀、华发等房企同比实现超50%的涨幅。民企中仅龙湖、滨江、卓越、美的置业同比增长，融创、新城、旭辉等民企的跌幅仍在3成以上。

分化局势不断强化，房企排位也在持续洗牌。相较于2022年同期的TOP10成员，今年上半年，融创、金地跌出前十序列，建发、滨江分别以同比40%、30%以上的增幅强势补位至第9、10位。

TOP10中另外8家房企成员未变，但座次发生了微妙变动。以全口径计，保利发展半年度销售额达到2366亿元，超出第二位万科约350亿元，坐稳行业冠军；中海居于第三名，但相较于第四位的华润置地，也仅有82亿元优势。招商蛇口较上年同期提高一个身位至行业第五；唯有碧桂园失守榜首之位，跌落至行业第6，但半年度共1609亿元的销售额远远领先于身后追赶中的房企。

降温“超预期”

如果回到二月份，当时的房企可能预料不到，楼市行至半年会如此惨淡。

中指研究院表示，今年上半年房地产市场先扬后抑，一季度在积压需求集中释放、前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升。但随着积压需求释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。

房价上涨的动力也略显不足。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交均价为18611元/平方米，较去年同期上涨1.8%，涨幅较2022年收窄3个百分点。自2017年开始，新房价格涨幅逐年收窄，今年房价涨幅降至历史低位。

头部民企、央国企、甚至于出险房企，都感受到了这波“降温潮”。

“从公司上半年销售数据看，2月份表现最好，后来不是慢慢变差，而是突然断层。”一位中小民营房企内部人士告诉记者，除了华东等少数卖得好的区域，华南等许多城市销售都一般，三四线城市表现更差。纵使推出很多促销动作，如直接降价、现金返现，都难以拉动成交。

即便业绩较好的央国企，内部同样充满危机感。某头部央企内部人士对记者表示，公司虽然对二季度楼市有预料，但还是略微超出预期。“可能1~3月份还是小阳春，5月开始就降得特别猛，不过即便年初小阳春时，公司内部也非常谨慎，从管理层到员工都充满危机感。”

某出险房企人士则表示，当下楼市情况较为分化，不能全然用“冷”形容，部分城市仍在上演热销场景。“我们公司有项目近日推盘后热销20亿，便得益于项目所在区域本身便热度极高；但如果与同板块其他优质房企相比，该项目销售情况还是逊色许多。”

克而瑞的数据印证了该观点，过去的6月份，一线城市预计整体成交245万平方米，环比微降3%，同比下降11%，上半年累计同比仍增20%。二三城市整体成交1264万平方米，环比下降10%，同比则下降27%，上半年累计同比上涨17%，前期热点城市如成都、杭州、合肥等，出现了降温趋势。

当下，房企开工、供货、推盘的积极性，也会对市场热度产生较大影响。上述出险房企人士表示，以往楼市上行时，企业基本盘大、销售基数也大，某个城市推盘强弱影响较小；但如今企业规模整体缩水，可能一个月只卖几十亿，各个城市供货力度会对业绩产生较大影响。

“总体来看，6月未迎来预期中的止跌行情。”克而瑞表示，这表明伴随着刚需刚改退潮，改善需求“接棒”，短期内对成交的支撑作用依旧有限。步入6月，二手房市场下行压力也进一步显现，成交同、环比齐跌，且环比跌幅较上月有扩大趋势，刚需购买力阶段性瓶颈初显。

放下“救市执念”

楼市需求出现疲态，未来政策是否会继续发力？成为业内关注焦点。

据中指研究院统计，2023年上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等，多数城市房地产调控政策已基本取消，超40城首套房贷利率下限降至4%以下。

对密集出台的调控政策，诸葛找房数据研究中心总结称，上半年房地产政策环境整体延续宽松态势，“托而不举”的政策导向明显，主要目的致力于救企、救市，促房地产行业回稳，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。

但是，在如此密集的调控政策下，楼市成交依然凄迷，这让业内人士对后市充满疑问。而政策是否要继续发力、如何发力？同样是业内争议的话题。

克而瑞认为，若7月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。

诸葛找房数据研究中心也表示，今年上半年政策松绑虽然维持在较高频率，但主要是在此前基础上进行微调，部分重点城市在购房政策限制上还较为严格，后续重点城市政策仍有放松空间。

综合各家机构观点，目前政策有望优化的领域集中在降购房成本，比如优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间。同时，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位，后续同样或有优化空间。

值得注意的是，经历起起伏伏后，不少房企人士对政策态度反而较为保守。一位头部民营房企人士直言，现在的市场太难定性，不是出台几条政策便能明显拉动的。

某出险房企内部人士也表示，政策出台与否是无法定性预测的，公司不会只等待、依赖政策出台，目前最重要的是盘活存量项目、尽量提振销售、推动保交楼。“最近市场不好，虽然业内在传言各种政策或出台，但一味等待政策拯救是不可取的，还是要踏实做好眼前事。”

也有企业在等待宽松政策落地。某华南房企内部人士告诉记者，当前市场表现依然很差，对所有的企业来说都很难，房子去化难度大，好转仍需等待大市回暖。“老百姓对住房的需求还有的，刚需和改善的动力依然存在，只是当下时点看不清楚状况，索性持币观望。”

无论如何，对当前的地产行业来说，最重要的是信心与时间。在6月30日举行的万科股东会上，郁亮便表示，市场短期确实有压力，合理需求没得到释放，但短期预期跟市场氛围很多时候是由外部因素造成的，修复需要时间。相信随着外部因素趋于稳定，房地产市场一定能恢复到合理的成交水平。