首批4家上市房企再融资获批，募资投向和经营情况被重点问询

上市房企融资“第三支箭”射出后，首批4家上市房企再融资获批。

6月27日晚间，沪深交易所官网信息显示，大名城（600094.SH）、保利发展（600048.SH）、福星股份（000926.SZ）、中交地产（000736.SZ）的再融资项目注册生效。同日晚间，这4家公司也发布了再融资申请获得证监会同意注册批复的公告。

在交易所审核问询过程中，募投项目和经营层面的情况被重点关注，比如：募集资金投向的房地产开发项目是否属于政策支持的房地产业务，是否用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目；主要关注发行人的财务状况、偿债能力，以及经营是否正常、是否存在房地产项目交付困难引发重大纠纷争议等情况、是否属于高风险企业等。

4家上市房企再融资获批

在“第三支箭”涉房上市公司股权融资放开7个月后，首批房企再融资正式落地。

2022年11月28日，证监会发布消息称，决定在股权融资方面调整优化5项措施。其中包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

根据证监会消息，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

自2023年3月1日起，首批上市房企再融资申请陆续获得受理，并均于6月19日注册生效。

其中，保利发展定增项目3月1日获受理，到批文生效共110天；福星股份定增项目3月3日获受理，到批文生效共108天；大名城定增项目3月14日获受理，到批文生效共97天；中交地产定增项目3月29日获得受理，到批文生效共82天。

根据募集说明书，上述4家公司募集资金投向的房地产开发项目属于“保交楼、保民生”项目或棚户区改造项目。其中，保利发展拟募资金额最高，为125亿元；大名城、中交地产、福星股份分别拟融资30亿元、35亿元、13.4064亿元。

根据证监会批复的内容，此次批复自同意注册之日起12个月内有效， 自同意注册之日起至本次发行结束前，公司如发生重大事项，应及时报告交易所并按有关规定处理。上市公司此次发行应严格按照报送交易所的申报文件和发行方案实施。

截至目前，沪市已有12涉房上市公司披露再融资预案，合计募集资金超400亿元。

审核中重点关注这几点

首批上市房企再融资申请过程中，交易所审核重点关注的问题也备受市场关注。

其中，保利发展、大名城的再融资项目在审核过程中，重点被问询了募投项目、业务与经营情况两方面的问题。

关于募投项目方面，上交所重点关注保利发展、大名城募集资金投向的房地产开发项目是否属于政策支持的房地产业务；募集资金是否用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目；是否存在资金挪用等违法违规情形。

根据两家公司的回复内容，保利发展募集资金投向的14个房地产开发项目均属于“保交楼、保民生”项目，其中5个项目包含部分经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置房建设等政策支持的房地产业务。大名城募集资金投向的5个房地产开发项目均属于“保交楼、保民生”项目，同时，5个项目均涉及保障性住房。对于后两个问题则均给出了否定的回复。

关于业务与经营情况，交易所主要关注发行人的财务状况、偿债能力；报告期内经营是否正常，是否存在房地产项目交付困难引发重大纠纷争议等情况；是否建立健全的资金管控、拿地拍地、项目开发建设、项目销售等相应的内部控制制度并有效执行；经营是否合法合规，是否属于高风险企业；是否存在重大负面舆情。

其中，2020年末~2022年末，保利发展剔除预收款后的资产负债率分别为68.74%、68.00%和68.44%；净负债率分别为56.54%、55.07%和63.57%；现金短债比分别为1.82、1.86和1.57。同期，大名城剔除预收款后的资产负债率分别为48.84%、39.42%和29.52%；净负债率分别为70.90%、20.47%和25.02%；现金短债比分别为0.54、4.24和1.06。

在福星股份、中交地产的审核问询问题中也涉及上述问题。包括中交地产扣非归母净利润逐年下滑的原因及合理性，福星股份归母净利润逐年下滑的原因及合理性，以及相关不利因素是否具有持续性影响。

对此，中交地产称，业务经营正常，部分对公司业绩存在不利影响的因素存在一 定持续性，但不会对发行人持续经营能力构成重大不利影响。

福星股份则称，“归母净利润下滑主要系受房地产行业市场波动加大的影响，部分区域商业地产产品价格小幅下调，公司对应计提存货跌价准备和确认投资 性房地产公允价值变动损益增加所致。公司始终坚持稳健的经营策略，未来随着房地产行业政策逐步落地以及房地产行业景气度的回升，公司业绩有望保持稳定增长。”

当然，上述4家公司也在募集说明书中提示了多重风险，其中包括经营风险、业绩下滑或波动风险。其中，中交地产称，近年来公司拿地成本及建设安装成本有所提高，受到行业政策、市场环境等多重因素影响，房地产行业毛利率总体呈现下降趋势，企业盈利空间出现一定程度的收窄，公司可能面临盈利能力下滑的风险。