为什么我不建议你立刻买REITs?

昨天，首批公募REITs开售，吸引了很多投资者的眼球。有的朋友更是早早就关注了REITs动态，在开售前几周就来问小慢：REITs怎么样，可以买吗？不懂不做。买不买，取决于你对REITs有多了解。一

什么是REITs？

举个例子~张三住的旁边有个大商场，老板把商场租给了很多商户，每年都可以收取不菲的租金，张三开始眼馋，找老板商量。老板说：“我这个商场每年收取的租金1亿，我可以把商场转让给你，作价10亿。”张三觉得没问题，就是觉得金额太大，只能拿出1个亿，还差9个亿。 于是，张三想了一个办法，把商场的所有权分成10亿份，每份1元，然后在大街上四处兜售，居然成功卖出9亿份。张三和其他人按比例，共同从老板手里盘下了这个商场。今后商场收取的租金，大家按比例享有。这个享有商场租金收益权的凭证，就是REITs（Real EstateInvestment Trusts）。REITs的全称是房地产投资信托基金，是不动产所有权（或收益权）的凭证，REITs的持有人（房东）可以享受不动产（商场）所带来的现金流。如果商场经营维持，那么张三和其他房东，每年可以收取1亿的租金。

凡是可以产生现金流的不动产，都可以打包成REITS，卖给投资者。比如高速公路（收通行费）、产业园区或写字楼（收租金）、物流基地（收仓储费）、污水处理厂（收污水处理费）、机场（收起降费）都可以做成REITs。

二

REITs的三个优点

1、REITs增加了投资渠道。REITs将金额巨大不动产，分成一小份一小份的，让普通人也有可能持有高大上的不动产物业。2、REITs强制大比例分红。持有REITs一般是为了获得背后的租金。所以，一般REITs条款都约定，不动产当年产生的租金都要分红，每年至少分红一次，且比例不低于90%。3、REITs丰富了资本市场。

没有REITs的时候，投资者只能买股票、债券，万一股债双杀，也无可奈何。但REITs和股票、债券相关性很弱，它主要取决于背后的不动产，一般不受股票市场影响。在组合中配置一部分REITs，组合的波动会大大降低。

三

REITs的三个风险

1、REITs的收益分化很大。REITs的收益完全取决于背后不动产获取现金流的能力。如果背后是北上广深核心地段的商场，那自然是租金不菲，且年年上升，投资者自然是心中乐开了花。万一碰到拆迁，说不定还能发一笔横财。但如果背后是五六线城市的商场，那可能一年不如一年。所以，投资REITs的难度不低，一定要看背后的底层资产。2、REITs变现渠道狭窄，封闭期长。因为REITs背后是不动产，不动产的流动性都很差，所以REITs封闭期很长，比如国内首批发行的REITs封闭期是20年-99年不等。如果想中途退出，只能卖给别的投资者。如果接盘侠不够，你就要打折卖了。3、REITs的风险介于债券和股票，收益也基本介于债券和股票。

REITs的风险没有大家想的那么低。比如一个高速公路REITs，因为旁边新修了一条高铁，车流暴跌，通行费也随之下降；一个机场REITs，因为疫情，飞机起降大幅减少，收不到起降费等等。

四

首批REITs到底要不要买？

小慢的建议是：先了解三个「不」和三个「注意」再决定。1

三个「不」

1、不能赎回

以前，不论我们是买开放式基金还是封闭式基金，总是可以赎回的，封闭式基金到期就可以赎回，无非等待的时间长短而已。但REITs基金绝对是个异类，封闭期长不说（20-99年），且没有赎回这种交易方式的。也就是说，如果你在场外认购或买入后，唯一的变现方式就是通过转托管到二级市场卖出，不管在哪个渠道、等多长时间，都不能把它按净值赎回。 2、不能申购与过往的公募基金不同，REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，更不能定投。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。 3、不是按面值发售，不是1元。REITs基金的发行采用了和股票一样的网下投资者询价定价发行的方式。完全不同于过往公募基金的发行，过往公募基金基本都按面值1元发行。REITs基金先由发行机构公布询价区间，经过网下投资者的询价后确定发行价，网上投资者按此发行价认购。首批9只REITs基金的询价区间下限最低2.1，询价上限最高14元。2

三个「注意」

1、收益预期不要太高。

国内首批发行的REITs，底层资产都是基础设施，比如高速公路、产业园、物流中心，这些不动产事关国计民生，并不是暴利资产。国外很多业绩不错的REITs，多是商业房地产，比如大城市核心地段的商场、写字楼。大家务必要搞清楚。2、注意价格风险。REITs除了要观察底层不动产的经营能力，还要注意价格风险，不要买的太贵。由于REITs在场内交易，遇到游资炒作，价格可能很高，此时一定不要盲目追高。

3、部分REITs的底层资产是收益权。

比如高速公路收费是有期限的，到期就不能再收费了，这种REITs的价格应该是逐年降低的，不存在均值回归的现象。五

三个建议

为什么今天小慢会介绍一个且慢根本不卖的产品呢？因为小慢不止是希望帮大家了解一个热门产品真实的“全貌”，还希望可以帮大家了解投资本身，没有什么钱是必须赚的。不懂不做，道理很简单，但知易行难。人性的贪婪，使我们大多数人无法拒绝“天上掉下的馅饼”。昨天REITs开售即超售，不知有多少人是在不完全了解REITs的情况下，仅是被各大V、机构宣传的10%~12%的年化收益所吸引，就买了。坚守能力圈，也是一个需要我们长时间去修炼的课题，小慢愿和大家一起修行。 最后，3个建议给大家：1、现在买REITs，性价比不高，不妨等一等，市场冷静后再看。2、在场外购买REITs，也就是像且慢这样的基金平台，如果在封闭期想卖出，需要进行转场内操作，比较复杂。如果说你非常看好REITs，小慢更推荐你直接到场内交易平台购买，购买方式与股票相同。3、已经在场外买的朋友也不用太心焦，可以通过转托管的方法，在场内进行交易。祝大家六一快乐，童心永远~

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