买房是杠杆这件事,很多人还没意识到
文:蔡垒磊
自从可以运用金融杠杆以来,按揭买房成了大多数人买房的首选。
首付30%、50%、70%不等,就可以提前拥有房产,还有一批人运用了一些再次抵押、过桥资金、信用卡套现等方式,做到了10%甚至几乎0首付买房。
所有的人都让你“先上车”,却没人提杠杆的事,仿佛上车就能挣钱,所以多少倍的杠杆都无所谓,杠杆倍数越大,赚得就越多。
中国的老百姓在房子这个大赌场里赌得越来越大,不管政策怎么限制变相低首付买房,人们总能找到钻空子的方法。
收不了手了。任何试图讲风险的言论都会被人拿出过去XX年的数据和无数人没及时上车的血泪悔恨给无情地嘲讽。
但无论如何,这无法改变首付买房就是杠杆的事实,利润可能翻倍,本金也可能会加速消失。
很多人都知道期货,比如开10倍杠杆,这样10万可以当100万使用,当上涨10%的时候,你将拥有20万本金,本金翻了100%,而不是非杠杆状态下的盈利10%。但是下跌呢?跌10%以后,你的本金就跌没了,而不是现货的还剩90%,此时再次上涨也与你无关,因为你已经爆仓了。
这样的游戏,大多数人都不会去玩,玩的人会被叫“赌狗”,但在杠杆买房上,我们完全忽视了它相同的本质,哪怕是再谨小慎微的人,都愿意杠杆买房。
假设一套房子是1000万,我们首付300万,当房价下跌20%的时候,请问我们还有多少钱?
正常房价估值还有800万,但属于我们的钱却只剩100万了,而不是还剩本金的80%——240万。
因为我们该欠银行700万还是700万,余下的才是我们的。
我们总以为“房子还在”,下跌时就容易从总值上去计算,却忽视了属于我们的残值是按照我们开的杠杆倍数加速销毁的。
当跌到30%的时候会怎么样?正常1000万的东西跌到700万是非常正常的,属于正常回调,跌幅甚至算不上大,但这套房属于我们的钱还有多少?
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我们的300万本金全部打了水漂。
当然你会说“只要我不卖,就没有实亏”。你再想想,真的没有吗?接下去每跌一点,你都是在按揭一套市值越来越不如按揭总额的投资品,还是不计利息的前提下。也就是说如果你现在挂牌,你得再往里贴钱才能把它卖给别人。
这时你会不会萌生出一些其他的想法呢?
市场好的时候,一切都没有问题,但这个世上有没有市场永远好的商品?
由于法币在不断增多,在法币体系里,的确有从几十上百年的时间维度来看稳步上涨的资产,但如果你用上了杠杆,很多时候你就不一定能扛到下一个上涨周期,因为坏日子持续的时间永远超过多数人能承受的极限。
以上道理其实细想一下每个人都懂,这是基础的金融知识。但房子由于经常被房产大V以及中国的老百姓覆上一些奇怪的属性,我认为有必要单独拎出来强调一下它的本质。
按揭买房,就是玩杠杆,既然是杠杆,就跟人们避而远之的期货、合约这些东西没有本质差别。
房子是周期变换时间很长的商品,按揭也是一种非常正常的金融手段,在很多时候当然可以用。但你千万要清楚自己正在做什么,以及你的风险线在哪里,不要以为付了首付上了车就万事大吉、房子就是你的了、晒出房本有几套几套就好像你拥有的是净值。
房子是流动性很差的商品,就算到了下跌周期,最初也只是交易量萎缩,所以杠杆带来的影响通常会滞后,到人们感觉到的时候往往是大势倾转有一段时间了。
我们视为理所当然的首付,其实只是一个金融游戏的开始。
赚钱要始终心存敬畏
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