美国4月成屋销售同比大降23.2%，发生了什么？

当地时间18日，美国房地产经纪人协会（NAR）发布最新数据，美国4月成屋销售总数经季调后年化环比下降3.4%至428万套，前值为下降2.4%，过去15个月中，有14个月销售总数出现环比下滑，仅于2月超预期上涨13.8%。同比来看，4月成屋销售总数大幅减少23.2%。

美国地产经纪公司Compass Real Estate高级房地产经济师韩雷告诉第一财经记者，房屋供应不足以及可负担性问题继续拖累楼市成交。“在供应端，开发商承担的材料、人力、融资等成本显著上升，阻碍其开工建设，故造成库存紧张；而在需求端，6%以上的抵押贷款利率对购买力的冲击挥之不去，购房成本大幅上涨令买家却步。”

据房地美（Freddie Mac）的数据，截至11日，30年期抵押贷款平均利率为6.35%，该指标于去年10月和11月两次突破7%之后回落，今年维持在6%以上。

韩雷举例称，如果疫情期间购入总价为100万美元的房产，锁定2.5%的固定利率，月供为3951美元，而如果近期买入同样价位的房屋，月供飙升近六成至6321美元。

局部回春

成屋销售约占美国房地产市场总销量的90%。NAR报告显示，截至4月底，全美待售成屋为104万套，较去年同期仅增长1%。按照目前的销售速度，待售成屋供应量能够支撑2.9个月，一般认为，6个月的库存供应量反映市场供需平衡。

野村美国高级经济学家Aichi Amemiya也对第一财经记者表示，未来，库存紧张可能继续限制房屋销售，抵押贷款利率反弹可能也给成屋销售造成压力，不过整体而言，他认为美国楼市可能已于1月触底。

NAR报告当中的多项指标显示，4月住宅市场较3月有所回暖。房价方面，全美房价中位数环比小幅反弹3.4%，至38.9万美元，同比降幅为1.7%；交投方面，在上月售出的房屋中，接近四分之三的房屋上市不到一个月就被售出，平均待售时间为22天，较3月的29天显著缩短，去年同期则为17天。

NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）表示，过去数月，就业持续增长，房屋供应受限以及抵押贷款利率波动，上述因素共同作用令买房需求和销情出现反复。“全美大约有一半地区正在经历房价上涨，在清淡的冬季之后，今年春天又见竞价买房的局面。”

韩雷称：“楼市最为受创时期是在去年四季度，彼时买家都在观望，交投陷入谷底。来到今年一季度，买家逐渐接受了高利率的现实。另一方面，租房市场紧张也迫使买家重新考虑置业。”

他以纽约为例，租金较疫情前要高出1.5倍，居于历史高位，国际游客和留学生的回归支撑租金节节攀升。不过他也表示，美国房地产市场高度局部化，不同地区差异巨大，尽管部分地区回春，但在疫情期间过热地区，例如佛罗里达州的迈阿密以及得克萨斯州的奥斯汀，受美联储持续加息的打击更大，价量仍在回落。

NAR数据显示，分地区来看，东北部房价中位数同比上涨2.8%至42.3万美元，中西部地区房价涨幅为1.8%，报28.7万美元；南部和西部地区则出现房价回落，跌西部地区房价中位数同比大跌8%，价格仍然高达57.8万美元，南部地区跌幅为0.6%，报35.8万美元。

被问及近期银行业危机是否令住宅市场承压，两位受访者均表示影响有限。韩雷称，涉事区域银行对居民按揭贷款的敞口较小，购房者一般会选择摩根大通、花旗、富国银行等大型银行，且自2008年全球金融危机之后，银行对贷款申请人的审核非常严格。

Aichi Amemiya表示，行业动荡之下，尽管银行收紧贷款标准带来更广泛的信贷收缩，但他认为，这不太可能显著影响到有政府支持的住房抵押贷款。

购房意愿依旧低迷

对于多数美国民众而言，购房意愿依旧低迷。据研究机构盖洛普（Gallup）的年度经济和个人财务情况调查，仅21%的美国成年人认为此时是购房良机，该比例创1978年有纪录以来的新低，超过75%的受访者认为此时不宜入场。今年是该调查成立以来，第二次出现过半受访者看空楼市前景的状况，上一次发生在去年，30%的美国成年人相信彼时不是买房机会。

调查还显示，去年有70%的受访者预计其所在地区房价将在来年上涨，今年持同样看法的受访者比例降至56%，相较于2009～2012年后金融危机时期仍属高位，彼时仅22%～23%的美国人预期房价将会走高。

尽管如此，房产仍被视为最佳长期投资选择，调查显示，美国人对房地产的青睐度排名高于股票、债券、黄金和其他资产。不过，其优势正在缩小，今年约有34%的受访者认为房产是最佳投资标的，而去年这一比例为创纪录的45%。