上海蟠龙天地开业，瑞安欲借行业洗牌加大投资力度

作为上海首批完工亮相的城中村改造项目之一，历经9年打造，上海蟠龙天地于4月29日正式开业。

江南古镇蟠龙镇是上海32个历史风貌保护区之一，可追溯至隋朝，距今已有千年历史。依托于蟠龙古镇，如今改造完成的上海蟠龙天地成为集商业、住宅、酒店、绿地于一体的大型综合体，整体规划超50万方，商业建筑面积7.5万方，公共绿地23万方。

蟠龙天地为开放式街区的商业形态，保留了完整水系及桥文化以及十字街区域，将香花桥、凤来桥、程家祠堂等3座青浦文物保护建筑和众多老建筑修旧如旧。目前该项目汇聚了140家品牌，包括近20家上海首店、超过60家区域首店。

（蟠龙天地 春花桥）

蟠龙城中村地块是上海第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一，由港资开发商瑞安房地产有限公司（00272.HK，以下简称“瑞安房地产”）于2014年启动规划，并于2019年动工建设。这也是瑞安房地产在上海的第7个商业项目。

瑞安房地产旗下负责商业投资和管理的瑞安新天地行政总裁张斌，向包括第一财经在内的多家媒体介绍，这是瑞安新天地旗下Urban retreat城市微度假概念下的首个作品，而当前的开业只是个开始，“团队谋划的是未来20年应该怎么做，一年一年应该怎么调整”。

专注于城市更新项目的瑞安房地产，许多项目开发周期超过了20年，例如虹口区的瑞虹项目已有25周年，黄浦区的上海新天地项目也已持续发展了21年。

超长的开发周期，叠加早年100%自持项目，曾让瑞安背上沉重的负债包袱。2015年时，瑞安房地产的净资产负债率达到了81%的历史高位。

重回一线的瑞安房地产掌门人罗康瑞在2015年股东大会上坦言，瑞安的致命伤是资产重、周转慢。正是自2015年起，瑞安房地产开始出让部分非核心资产、成立投资基金、开启轻资产战略，以减轻资金压力，推进降杠杆。张斌也是在2015年加入了瑞安执委会。

不过，瑞安房地产的轻资产是以股权合作的模式为主，而不是业内较多存在的收取服务费的形式。据张斌介绍，瑞安的合作方包括保险公司、国资平台等，合作规模达320亿元，瑞安方面持股比例从20%-51%不等，项目由瑞安操盘。

其中，瑞安在2022年底拿下的武汉武昌湾项目，即是与当地国资武汉城建集团联合获取，分别持有50%股权；位于上海黄浦区的太平洋新天地由三方持股，太平洋保险、瑞安、永业集团分别持股70%、25%、5%。

历经多年运作，瑞安房地产实现了杠杆的大幅压降。截至2022年末，瑞安房地产的资产负债率保持在45%的水平，在手现金超133亿元。

瑞安房地产的融资渠道还在不断开拓中。4月27日，瑞安房地产发行了一笔规模超44亿元的CMBS，名为“瑞安房地产-虹桥天地绿色资产支持专项计划”，将由位于上海虹桥地区的虹桥天地作为目标项目，是国内首单交通枢纽配套商业综合体CMBS，发行票面利率为3.9%，拟将所得款项净额用于偿还集团现有债务以及用作一般营运资金。

值得一提的是，瑞安房地产曾抛出分拆瑞安新天地上市的计划，两度皆搁浅。但瑞安并未放弃上市计划。“我们不是为现金流上市的。”张斌表示，商业和房地产开发是两个不同的板块，面对的投资人亦是两类人群，分拆上市是为了实现价值最大化。“现在市场状况相对不好，我们会等待合适时机。”

这样的资金状况也让瑞安房地产在项目开拓方面保持着较高的活跃度。据透露，Urban retreat产品线下，除了蟠龙天地和近期拿下的闵行区浦江镇召稼楼“城中村”改造项目外，还有数个储备项目；2021年底，瑞安还获取的120万方武昌湾项目、去年12月在上海杨浦拿下的平阳路地块等。

“我们会在最近几年加大投入。”在张斌看来，在行业中的部分企业还在考虑生存的时点，对瑞安来说是个很好的发展时机，未来会增加投资力度。

与此同时，张斌提及还在跟踪部分现金流出问题的开发商的一些资产，“大概有二三十个项目都在尝试跟进”。