老玩家扩规模、新玩家觅机遇，住房租赁市场持续活跃

近几年，在国家“租购并举”、“租售同权”的顶层设计下，经历了萌芽期、起步期和加速期，我国的住房租赁市场如今迈入了高质量发展阶段。

4月26日，克而瑞租售与百瑞纪集团联合发布的《中国住房租赁轻资产运营白皮书》（以下简称“《白皮书》”）指出，目前我国的城镇化率仍有增长空间，大量人口向一二线城市快速集中，不断催生着租赁需求。而在购买力、房价等多方面因素影响下，一二线重点城市的首次置业延后。

据贝壳研究院数据，2021年全国30个主要城市的首次刚需置业年龄均超过了30岁，集中于30岁-35岁。若以22-23岁本科毕业计，一二线新青年需要租房为8-12年。

浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在近期的一场论坛上也提及，我国每年有600多万新增务工人员进入城镇，今年有1100多万大学生即将毕业进入社会，而“这些人群都需要租房”。长租房市场拥有充分的发展空间。

2022年12月，中央经济工作会议提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。事实上，加大保障性租赁住房的供应也成为多地“十四五”住房发展重点。

为支持住房租赁行业的发展，监管层也给出了一系列支持政策。2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，拟出台“金融17条”，表示将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展。

在政策的明确支持下，租赁企业对市场的未来也有了更充分的预期和信心，加快了拓展步伐。据克而瑞租售数据显示，2023年，租赁企业拓店速度加快，环比增长4.24%，同比增速7.50%。一季度，租赁企业的管理规模达130.07万间，相较于上一季度累计拓店规模5.29万间。

其中，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%，开业规模持续增长。市场活跃度明显提升。

一系列政策指引，也促使更多新玩家开始加入到租赁行业中。有过去专注于商品住宅开发的私募基金也表示，过去主要是与开发商进行股权投资合作，在当下的政策导向下，也开始转向存量资产的投资，保租房正是其中一个重要的方向选择。

在魔方生活服务CEO柳佳看来，保租房的大量入市，尤其是社区式保租房供应增加，为以运营见长的专业机构提供了更多业务发展空间。克而瑞租售总经理王伟也认为，国家正在积极发展保租房，轻资产的运营管理能力与保租房的建设，一重一轻的搭配，有着较高的适配性。基于此，住房租赁企业运营的价值得到凸显。

“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，除了新建之外，“非改居”、存量房源盘活等也是关键的筹集方式。

同时，从中央到地方，都给出了不同规模的资金以推动保租房的发展。2022年11月，我国首个住房租赁基金在北京正式投立，主要投向房企自持住宅、存量商办物业两类资产，通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。广东省也明确，每年将安排2亿元省级财政资金支持发展保租房。

王伟认为，在国家层面，存量房源以及资金支持都能比较快速到位的背景下，轻资产运营管理能力成为是否能真正盘活存量，提供有效租赁住房供应的通关法宝。

近年来土地端的变化也预示着轻资产模式的新机遇。以上海为例，据克而瑞租售统计，截至2022年上半年，上海累计出让纯租赁住宅用地149幅，按照套均面积60平方米的规划，500-1000套规模的中型社区占比36%，1000-2000套规模的大型社区占比30%；而小型社区和超大型社区的占比则相对较低。

而从拿地企业来看，纯租赁用地仍是以国企、央企获取为主，占比达到88%。“但由于国企在公寓运营端缺乏经或主营方向不是公寓运营，因此寻求具备运营丰富的运营机构合作成为目前市场的主力模式。”《白皮书》显示，张江纳什国际社区即是旭辉瓴寓与张江集团合力打造的。

有在一线城市从事租赁行业的业内人士告诉记者，许多企业在拿地时都有一定比例的自持要求，或者早前区属国资委托底获取的地块，未来都有望成为轻资产运营公司可以拓展的项目。《白皮书》预计未来轻资产模式的渗透率将有明显提升。