曾经疯狂的“地产黑马”中梁控股,再度宣布美元债违约
曾经的千亿房企、“地产黑马”中梁控股(02772.HK)近期宣布美元票据再违约。
4月14日,中梁控股在港交所公告,2023年4月票据I及2023年4月票据II的所有未偿还本金额连同其应计及未付利息,原本于2023年4月17日及2023年4月15日到期应付,但截至公告日期,公司无法支付2023年4月票据I项下的未偿还本金额2亿美元及2023年4月票据II项下的未偿还本金额2.24亿美元以及各自利息。
对此,中梁控股称,将继续与其境外优先票据持有人沟通,旨在达成整体解决方案。
由温州商人杨剑实控的中梁控股,早在去年7月就曾官宣债务“爆雷”。2022年7月29日, 中梁控股曾发布内幕消息称,一笔于2022年7月29日到期的9.5%优先票据到期未支付,构成违约事件。
2022年11月,中梁控股曾表示,境内公开债务已全部还清,但预期不会在宽限期内支付两笔2023年4月到期票据的应付利息,并暂停所有美元债本息的兑付。当时中梁控股所指的,就是目前违约的两只存量美元债。
根据公开数据,截至2022年年末,中梁控股的总负债规模高达2064亿元,资产负债率接近87%。截至2022年末,中梁控股未偿还债务总额为约267.35亿元(其中境内有息负债约为185亿元,境外有息负债约为82亿元),包括银行及其他借款约202.33亿元,优先票据约65.02亿元。
其中,中梁控股需要在2023年内到期偿还的债务达到178.43亿元,而中梁在手现金及现金等价物仅有146.04亿元,根本无法覆盖其短期债务,流动性堪忧。
从经营层面看,去年宣布公开债务违约的中梁控股为了保住现金流,整个2022年都没有新获取土地。此外,各项经营及盈利数据都有大幅下滑:全年物业销售收入391.69亿元,同比下降48.1%;总营收为393.29亿元,同比下降48.3%;净亏损13.5亿元,利润下滑幅度达到100%。扣除各项资产的减值亏损、投资物业估值的公平值亏损及汇兑亏损,拥有人应占经调整净利润为人民币12.0亿元。
2022年在萧条的行业大环境下,中梁控股实现合约销售额660.5亿元,同比减少约62%,但这在民营房企中已经是不错的成绩,守住了行业规模TOP30的位置。
中梁控股曾被称为“小碧桂园”,从2016年开始全国化布局,销售额从百亿级涨到千亿级只用了短短两年,2019年便以千亿房企身份在香港IPO,曾被称为地产界最疯狂的“黑马”。当时中梁控股最核心的策略就是下沉三四线加高周转模式,吃透了棚改红利。
成也“三四线”、败也“三四线”,在目前全国楼市大分化的背景下,一二线土储更具安全性和稳定流速,由于中梁控股近七成土储集中于三四线城市,其整体销售去化正在承压。今年一季度,中梁控股仅实现合约销售额114.3亿元,且由于前两年冲击规模时增速过快,和其他已爆雷房企一样,如今交付成了中梁控股的重要工作,一季度该公司在江苏、安徽、广东、浙江、湖北等地累计交付近1.7万套房屋。
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