部分地区提前还贷受限背后：银行住房按揭贷款业务缩水

近期，关于“提前还贷受限”的现象引起关注。

近年来，随着居民对降低负债成本的需求增加，以及经济环境的变化，越来越多的房贷借款人选择提前还款。然而，最近不少购房人反映，部分银行近期对提前还款的金额、次数以及线上还款渠道进行了限制。不过，据记者了解，这种调整更多是部分银行网点根据自身业务压力做出的局部性调整，并未在全国范围内普遍实施。

据2024年年报，国有六大行去年住房按揭贷款同比减少6000多亿元，个人住房贷款不良率均有所走高。

在此背景下，业内人士表示，未来银行个人住房按揭贷款业务将继续承压。针对“提前还贷”现象，各地应积极推动降低月供的相关政策，如商业贷款转公积金贷款政策的推广、适当延长还款期限等，以缓解居民的负债压力，稳定房贷市场。

部分地区提前还款受限

不少房贷借款人反映，部分银行对房贷提前还款的金额和次数做出了限制，还款预约时间也有所延长。针对这一情况，记者询问多家银行，部分银行解释称，近期提前还贷的业务量明显增加，调整相关政策是为了更好地应对业务量上升带来的相关压力。

来自上海的一位购房人对记者表示，他在某大型银行办理提前还贷时，发现自己的还款次数受到了限制。以前他每年可以预约五次提前还款，但最近发现次数减少到两次。此外，他还注意到，如果选择通过线上方式还款，单次还款金额不得超过20万元。

多家银行相关工作人员向记者表示，确实对相关政策进行了调整。以工商银行上海分行为例，该行信贷经理表示，目前仅对线上还款次数进行了调整，线上还款的单次金额上限被设定为20万元。不过，客户仍可选择线下还款方式，线下提前还款既不限制额度，也不限制次数。

交通银行上海分行某支行的客户经理向记者介绍，如果客户想要提前还贷，需要亲自前往网点办理预约手续。提前还款的额度和调整方式没有限制，但目前银行规定了一次集中的提前还款时间。

当被问及今年提前还贷人数的变化情况时，多位客户经理表示，近期提前还贷的人数有所增加。通常情况下，客户需要至少提前三到四周预约提前还贷。

针对贷款人普遍关注的“提前还贷政策是否会全面收紧”的问题，记者了解到，“收紧提前还贷政策”目前仅在部分地区出现，并未在全国范围内普遍实施。北京、深圳、天津、杭州、温州等多个城市的银行网点工作人员向记者表示，目前暂未对线上提前还款渠道进行限制。

上海易居研究院副院长严跃进也对记者表示，市场无需过度担忧房贷提前还款会出现统一收紧的情况。国家层面对于提前还款是持开放态度的，在合同规则框架内，允许购房者与商业银行进行协商，包括调整利率基点等事宜。

严跃进也提醒，不过在实际操作中，部分银行网点的个别操作可能引发一些猜测。鉴于此，商业银行可以对相关操作形成统一口径，以便增强社会公众对政策稳定性的预期。

为何出现区域性收紧

在过去，房贷业务一直是银行重要的长期稳定收入来源之一。然而，近年来随着居民观念的转变，越来越多的购房者开始注重降低负债成本。在对收入增长预期较弱且存款和理财产品收益率较低的情况下，部分购房者认为提前还贷更具性价比，因此提前还贷的现象逐渐增多，这也对银行的住房贷款业务产生了一定的影响。

根据央行今年2月公布的数据，截至2024年四季度末，个人住房贷款余额达到37.68万亿元，较上年同期下降了1.3%。与此同时，2024年全年房地产贷款余额也出现了0.2%的同比下降。这一趋势在2025年仍在延续。央行披露的2月金融数据显示，当月居民中长期贷款减少了1150亿元，同比多减少112亿元。

从上市银行2024年的年报中，也能观察到类似的趋势。截至2024年末，多家银行的个人住房贷款余额较上年同期有所下降。其中，六大国有银行的个人住房贷款余额合计减少了6211亿元，降幅较2023年进一步扩大（2023年减少了5568亿元）。

具体来看，工商银行、建设银行、农业银行和中国银行的个人住房贷款余额分别为6.08万亿元、6.19万亿元、4.98万亿元和4.09万亿元，一年内分别减少了2052.88亿元、1986.67亿元、1863.3亿元和789.97亿元。上述四大行2024年的个人住房贷款余额合计减少了6692亿元，相较于2022年减少了1.25万亿元。

业内人士对记者表示，在当前住房贷款规模整体下滑的背景下，银行通过调整提前还贷政策，来优化房贷业务的节奏和规模。房贷业务是银行长期且稳定的收入来源之一，如果客户选择提前还款，银行就会失去该笔贷款剩余期限内的利息收入。银行通常会根据贷款期限进行资金配置，若提前还款数量大幅增加，银行将不得不在短期内重新寻找投资渠道，这可能会导致资金闲置或面临再投资收益较低的风险。

“与过去两年相比，部分商业银行在2024年的个人住房贷款余额出现了减少，且降幅高于2023年。从这个角度来看，银行今年可能对稳定房贷余额有了更高的要求，因此对一些提前还款较多的网点采取了收紧措施。特别是对于那些对贷款余额或贷款量有明确考核指标的商业银行来说，这种调整显得更为必要。”严跃进分析认为。

严跃进认为，提前还款问题的核心在于“降低月供”。此前，苏州等地推出的“三低一宽”政策，本身就是一种很好的地方性降低月供的操作。如果适当延长还款期限，比如给予购房者一个5年的缓冲期，那么这将对购房者产生实质性的减负效果，也与当前居民家庭的收入状况和现金流结构较为契合。

“各地还需要积极推动商业贷款转公积金贷款政策的推广，明确今年房地产市场向好的发展态势，以及进一步降低房贷成本的可能性。这些都需要各地积极宣传，真正做好降低月供、稳定房贷的工作。”严跃进建议。