政策持续加力，2025年房地产寻找新均衡点

房地产复苏节奏和风险化解进展仍然备受关注。1月13日，央行行长潘功胜在第十八届亚洲金融论坛开幕式致辞中就房地产金融政策和市场运行情况等重磅发声。

回顾2024年，从1月官宣建立房地产融资协调机制，到“9·24”新政陆续落地，房地产金融政策整体进一步宽松，支持力度明显加大。但政策效果的显现需要一个过程。随着中央首次定调房地产“止跌回稳”，加上上年低基数影响，2024年9月以来房企融资已有边际回暖迹象。另有第三方调研报告显示，去年12月居民购房信心已有一定改善，置业节奏有所加快。

克而瑞地产研究中心提示，债务展期背景下，房企偿债压力将部分转移至2025年，年内债务到期规模将达5257亿元。业内普遍认为，严控增量、优化存量仍是今年房地产领域的工作重点，已出台政策的有效落地、房企自身积极自救仍是关键。

房地产金融政策持续加力

“中国政府已采取一系列措施，有效弱化地方债务和房地产市场风险，目前相关风险总体处于收敛状态。”在第十八届亚洲金融论坛上，潘功胜结合前期中央经济工作会议关于2025年经济工作的相关部署谈到，我国房地产市场经过近三十年的长周期繁荣，经历重大转型并寻找新的均衡点。

他进一步回忆说，我们从供需两端综合施策，取消大中城市的限制性政策，优化调整房地产金融政策，优化相关税收政策等，加上经营主体通过调整经营策略、债务重组等方式进行的自我修复，房地产市场的风险水平已大幅弱化，市场成交水平总体改善。

数据显示，2024年10月以来，30个大中城市商品房销售面积连续3个月环比增长，连续两个月同比增长。与此相对应的是，随着一揽子增量政策的密集出台和落地，社会预期和市场信心已有边际改善，一个印证数据是居民部门中长期贷款的回暖。

销售端的持续改善需要一个过程，多数房企短期内缓解债务压力的主要方式仍是“借新还旧”，融资层面的政策效果也因此备受关注。回顾2024年以来，相关部门的政策部署持续加力，其中房地产融资协调机制的建立、“9·24”新政的推出被视为供给端和需求端的重要政策突破。

具体来看，2024年1月上旬，住建部与金融监管总局发布通知，要求各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制。同月下旬，央行、金融监管总局联合发文，对经营性物业贷款松绑，贷款用途、贷款主体、贷款额度等条件都有进一步放宽。

此后，各地迅速进入政策推进落实阶段，多数城市在年内建立了房地产融资协调机制，把合规的房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构加大融资支持力度。金融监督管理总局日前召开的2025年监管工作会议提到，2024年城市房地产融资协调机制落地见效，“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。

2024年9月24日，央行在国新办新闻发布会上宣布多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、二套首付比例降低、提高再贷款资金支持比例、续期“金融16条”等。之后召开的政治局会议首次提出，要促进房地产市场止跌回稳，并提出商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。中央经济工作会议也首提“稳住楼市股市”，强调持续用力推动房地产市场止跌回稳，连续释放稳楼市的强烈信号。

“9·24”之后，央行、财政部等陆续对盘活存量的支持举措和工具作出具体部署。其中，央行正式宣布了允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行为此提供必要的再贷款支持，且将保障性住房再贷款支持比例由60%提升至100%。财政部则明确表示，支持专项债券回收闲置存量土地、新增土地储备。

房企融资略有回暖

相对于政策效果的持续显现，房地产企业的短期债务压力可能面临更大挑战。

从房企到位资金来看，中指研究院统计数据显示，2024年1~11月，房企到位资金为9.66万亿元，同比下降18%，延续了2022年以来的下降态势，不过降幅较1~10月收窄1.2个百分点。

其中，受城市融资协调机制“白名单”、经营性物业贷、“金融16条”等融资政策提振，国内贷款和自筹资金占比提升，但销售下滑对房企资金面的影响仍在，定金及预收款、个人按揭贷款占比均下降。

2024年1~11月，房企到位的国内贷款资金为1.35万亿元，同比下降6.2%，降幅较1~10月收窄0.2个百分点，占比14%，比上年同期提升1.8个百分点。自筹资金为3.47万亿元，同比下降11%，降幅较1~10月扩大0.5个百分点，占比35.9%，比上年同期提升3个百分点。

同期，房企收到的定金及预收款为2.96万亿元，同比下降25.2%，降幅较1~10月有所收窄，但占比（30.7%）比上年同期下降了3.1个百分点；个人按揭贷款为1.39万亿元，同比下降30.4%，降幅也较1~10月收窄，占比（14.4%）则比上年同期下降了2.7个百分点。

非银融资方面，在海外债发行持续偏冷的情况下，信用债依然是房企融资的绝对主力。中指研究院统计数据显示，2024年，房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%，其中信用债（3448.5亿元）、海外债、ABS融资同比分别下降18.5%、69.5%、13.6%。而从典型房企情况来看，克而瑞研究中心数据显示，历年65家典型房企2024年融资总量为4629亿元，同比下降了31%。

好消息是，从单月来看，9月以来，在上年低基数影响下，债券融资总额单月同比连续回正，房企融资略有回暖。在融资结构方面，央国企占比较上年进一步提升2.5个百分点超过90%，达到91.3%，混合所有制和民营房企融资占比降至10%以下，为8.7%。

“当前，信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。9月，央行在发布会上提出，将‘金融16条’政策由2024年底延长至2026年底。支持民营房企发债融资仍将持续实施，有助于企业丰富融资渠道，特别是随着房地产市场筑底企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，因而获得更丰富的资金支持。”中指研究院企业研究总监刘水表示。

严控增量、优化存量仍是2025年工作重点

从债务规模来看，2024年房企债券到期规模达4828亿元，而发行规模为2158亿元，借新还旧偿还到期债务仍有较大缺口。克而瑞研究中心提示，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下，2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模达5257亿元，其中第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。

此前已有不少出险房企积极自救，在债务重组、展期方面取得重要进展。近期，包括AMC（资产管理公司）在内的金融机构纾困举措持续推进，例如，信达地产宣布与中国信达及鑫盛利保共同发起设立200亿元的房地产行业存量资产纾困盘活基金，主要投资于房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活，参与破产重整、法拍等特殊机遇投资，支持项目保交付和三大工程建设等。在不少业内人士看来，相较于过往实践以“救项目”为主，此次纾困基金释放了较为明显的“救房企”信号，有助于促进问题房企加速化险。

潘功胜在亚洲金融论坛上提到，中央已经明确，地方政府专项债券可用于回收闲置存量土地、新增土地收储和收购存量商品房，这将进一步加快房地产市场去库存，实现房地产市场止跌回稳。日前召开的国新办新闻发布会上，财政部有关负责人再次明确，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。

业内普遍认为，严控增量、优化存量仍是2025年的工作重点。对房企而言，仍需抓住政策机会积极自救。刘水建议，房企应积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。

克而瑞研究中心也建议，房企可积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。出险房企也要与金融机构和债权人积极协商，同时对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。