房价地价双放开,上海拍出单价“地王”一个月后,土拍市场浮现三个特征
继8月7日上海在2024年第四轮土拍中拍出单价“地王”之后,上海第五批次土拍落槌,其中一宗地块经过163轮激烈竞价后,拍出了11.41万元/平方米的楼面价。
9月14日,上海市静安区灵石社区N070402单元094a-14地块、静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块举行现场交易会。两宗地块出让总用地面积约5.01公顷,起始总价106.79亿元,成交总金额120.25亿元。
其中,曹家渡社区C050301单元9A-20地块,最终由招商、南通瑞城联合体以56.5987亿元的价格竞得,楼面价11.41万元/平方米,溢价率31.2%。这一单价低于今年8月7日徐汇区斜土街道XH128D-07地块拍出的13.1万元/平方米的楼面价,但同样超过了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录(楼板价10万元/平方米)。
另一宗灵石社区N070402单元094a-14地块,由中建玖合以63.66亿元底价竞得,成交楼面价6.83万元/平方米。
更值得关注的是,这是上海首次对热度较高地块施行“双高双竞”举措。今年以来,上海土拍规则已经多次调整,对溢价率的上限要求从10%调整为30%。此次则在明确第二轮竞价中以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
在“价高者得”之后,第五批次商品住房用地出让公告也明确,坚持市场化原则,由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格,并按国家和上海市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。
有专家表示,这也意味着,上海商品住宅地价、房价,均已放开。
在实施出让双高双竞、地价房价双放开的同时,为优化营商环境,上海市规划和自然资源局也提出,可以提供“交地即交证”和“交房即交证”的服务。由此,双高双竞、双放开、双同步,成为上海当前土拍的三大特征。
双高双竞
所谓“双高双竞”,是指两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。也就是说,竞买完成上一个指标要求后,转入下一个指标要求,采取梯度竞争举措,最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,“双高双竞”既考虑到土地限价的放开,也考虑到高品质或“好房子”建设的要求,所以具有综合的考虑。
根据8月15日上海市土地交易市场发布的第五批次商品住房用地出让公告,“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”,对市场热度较高的地块,通过出让前综合会商机制,合理设定出让起始价格,确定差异化的溢价空间;
之后的“第二轮竞高品质”,对“商品住宅装修标准”“公共服务设施和公共空间”“高端人才住房配建比例”等系列举措选择应用、顺次竞买;“第二轮竞价”,是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
与此前相比,在“竞高品质”环节,本次出让增设了“商品住宅装修标准”“公共服务设施”“高端人才住房配建比例”的3项指标,以鼓励市场主体建设优质住房,提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境,吸引人才落户发展,营造宜居宜业、安居乐业的环境品质。
地块的高品质建设导向和具体竞争指标,均在出让条件确定阶段,由上海市相关部门会同相关区政府(出让人)通过综合评估和会商机制,根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。而在地块成交后,高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同,实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管,确保高品质建设要求落地。
此次土拍中,曹家渡社区地块竞争相对激烈,吸引了中海、招商&南通瑞城、象屿&越秀、保利发展&上海建工共7家企业竞拍。灵石社区地块由中建玖合竞买。 根据“双高双竞”的模式,两幅地块在“第一轮竞价”中确定了差异化的溢价空间,其中曹家渡社区地块设定了40%的溢价率上限,而灵石社区地块则设定为30%。
不过,曹家渡社区地块没有触发第二轮竞高品质阶段,也没有触发价高者得的阶段。严跃进表示,这说明房企拿地方面虽然积极,但也理性了很多,购地市场的竞争主体总体上保持理性的拿地策略。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰解释说,曹家渡社区地块近静安寺、百乐门,是老牌豪宅地段,且地块无中小套型限制,但地块整体不方正,并有一条对外开放的公共通道横穿地块,未来开发难度或较大。
在严跃进看来,此次“双高双竞”模式的土地交易,也为后续高品质住宅的用地规则进一步优化创造了条件,有助于更合理制定土拍规则,推进高品质住宅的建设。
据了解,之后批次的土地出让中,上海将继续执行“双高双竞”。业内人士表示,此举有利于在一众竞买的开发商中,好中选优。
中指研究院也表示,上海此次土拍规则的调整有利于提升资源配置效率,让“市场的归市场”有助于引导居民预期,恢复市场信心,同时“竞高品质”也有助于加快推动“好房子”建设进程,为居民提供更加舒适和宜居的居住环境。
土拍规则再调整
这不是上海今年第一次调整土拍规则。
6月7日,上海市土地交易市场发布2024年上海市第三批次商品住房用地出让公告,同时对土拍规则进行调整。具体而言,就是取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定,并按价高者得的原则确定竞得人。同时提出,对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施,在溢价率超过一定限度后转入摇号环节,引导市场主体理性竞价。
与此同时,此次规则调整,开始将高品质的多项指标纳入其中。公告称,为响应人民群众对优质住房的新期待,市级部门在出让条件确定阶段,通过综合评估和会商机制,根据地块区位条件、市场需求等方面情况,差异化确定高品质建设要求,将需要落实的绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等要求作为出让条件纳入土地出让合同,要求房地产开发企业优化产品,提升住宅建设品质。
土拍溢价率10%的上限要求,源自2021年。当年3月发布的《关于进一步加强本市房地产管理的通知》,要求深化完善房价地价联动机制,在此基础上,商品住宅用地出让实行限价竞价。当年4月,上海对土拍竞价规则作出调整,在房价地价联动机制下,每宗土地设定起始价、中止价和最高报价,最高报价一般限定为起始价的110%,即溢价率上限为10%。
随着10%溢价率上限的取消,上海热门地块热度逐步提升。
7月9日的第三批次商品住房用地出让,是5月27日“沪九条”出台后上海的首批土地出让,共出让4幅商品住房用地,土地出让总面积约15.29公顷,规划建筑总面积约28.99万平方米,成交总价约91.33亿元。从竞拍情况看,共有13家房企参与竞买。其中,杨浦区平凉社区地块9位竞买人经过60轮竞价成交,成交溢价率达21.18%;杨浦区长白社区地块4位竞买人经过79轮竞价成交,成交溢价率达17.12%。
随后的8月7日,上海迎来2024年第四轮土拍,本次出让的5宗地块中,最引人关注的就是徐汇区斜土街道XH128D-07地块,经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节,最终由绿城以总价48.05亿元斩获,成交楼面价达13.1万元/平方米,溢价率达30%,打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录(彼时楼板价10万元/平方米),成为全国单价“地王”。
土拍热度的上升,显然对上海土地市场和楼市的信心产生了正向作用。
9月14日,国家统计局公布的最新数据显示,同比来看,8月份,一线城市新建商品住宅销售价格下降4.2%,降幅与上月相同。其中,北京、广州和深圳分别下降3.6%、10.1%和8.2%,上海上涨4.9%。环比来看,8月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.2个百分点。其中,北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%,上海上涨0.6%。
今年以来,上海统筹安排供应规模、结构和时序,进一步加大区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求旺盛地区的优质地块供应。
上海市规划与资源管理局自然资源利用处负责人表示,目前上海正在从住宅用地的储备端加强研究,以形成规划、储备、出让的良性循环。
同时,为推动项目加快开发和上市,上海也推出“交地即交证”“交房即交证”。也就是说,企业在签订土地出让合同到正式交地的时间内,如果能够完成土地出让金付讫、契税完税、地籍调查等,就能在政府交地的同时拿到产证。另外,通过登记部门、税务部门等的提前服务,开发商交房时,业主可以同时拿到房屋钥匙和房屋不动产权证。
不再要求单个项目配建5%的保障房
另外值得注意的是,静安区灵石社区N070402单元094a-14地块、静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块均不需要配建保障房。
变化始自今年的第四批土拍,上述“地王”项目——徐汇区斜土街道XH128D-07地块,破除了以往上海土地出让的惯例,不再需要配建5%的保障房。
原因是,目前上海正在开展保障房货币化配建试点,结合房地产市场供求关系和保障房供需的新变化,统筹市场和保障、增量和存量,探索保障房货币化配建新机制,走出保障房房源筹措新路径。
根据上海市房屋管理局官方微信公号推文,保障房货币化配建机制,是指在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房,可以结合项目实际情况,选择等额转化为货币化配建资金,并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房,定向用于住房保障。
借助这一试点,徐汇区斜土街道XH128D-07地块配建的实物形态保障房等额转化为货币化配建资金,由徐汇区财政部门安排专门预算资金,收购徐汇区龙华街道海波花苑96套存量房屋用作为保障房供应。
近年来,上海通过新建、配建、改建等多种方式筹措供应保障性租赁住房。目前则在按单个项目配建、按区统筹配建的实物配建模式外,进一步探索保障房货币化配建新机制,形成保障房房源筹措新路径。
数据显示,截至2024年7月底,上海已累计建设筹措各类保障性租赁住房51.7万套(间)、供应32.3万套(间),分别为“十四五”规划总目标的86%和81%。
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