宽松预期助攻！美抵押贷款利率跳水，能否重燃房地产市场

由于低迷就业数据引发衰退担忧，市场大幅上调了对美联储降息的预期，9月降息50个基点已经被完全消化。上周，美国最受欢迎的30年期住房贷款利率，暴跌至15个月来的最低水平。受此提振，抵押贷款申请大幅增加。美联储宽松预期在缓解购房者压力的同时，也有望打破目前低迷的市场环境和消费者情绪，从而提振行业前景。

贷款利率大幅回落

抵押贷款银行家协会（MBA）周三表示，30年期抵押贷款的平均合同利率下降了27个基点，至6.55%。这是自2023年5月以来的最低水平，也是两年来的最大单周降幅。与此同时，15年期贷款利率从前一周的6.27%降至6.03%，可调利率抵押贷款的利率从6.22%降至5.91%。

在美联储议息会议后，美国劳工部月度就业报告显示，7月份失业率跃升至4.3%，引发了人们对经济衰退迫在眉睫甚至可能正在进行的担忧。受此影响，2年期和10年期美债收益率单周下跌超40个基点，并拖累了与之密切相关的抵押贷款利率，这为数百万美国家庭寻找新家带来了一线希望。

为了应对疫情后的通胀压力，美联储在2022年和2023年的激进加息，将联邦基金利率推至上世纪80年代以来的最高水平，并从去年下半年开始将政策利率保持在5.25%-5.50%的范围内。

随着房价和借贷成本的上涨，美国住房市场变得越来越难以负担。最新数据显示，6月美国楼市新屋销量5.1万套，为2023年11月以来最低值，成屋销售连续34个月同比下滑。房价方面，新屋中位价环比持续走高，而成屋中位价则连续两月创历史新高。

房利美（Fannie Mae）发布的7月份住房情绪指数，也表明了这种情况。房利美表示，只有17%的受访者称现在是买房的好时机，低于6月份的19%。此外，35%的人表示他们会继续租房，而不是买房，这是自2011年以来的最高比例。

房利美首席经济学家邓肯（Doug Duncan）在一份声明中表示：“目前，很难说这是简单的买家疲劳，还是对市场更大的失望感，但我们认为，如果这一趋势继续下去，这可能会产生重要影响。”

市场静待转机

上周美联储连续第八次维持利率不变。决议声明删除了“高度关注通胀风险”的常用措辞，取而代之的是承认政策制定者现在“关注其双重任务的双向风险”。美联储主席鲍威尔在随后的发布会上表示，9月降息已经进入视野，只要经济数据能够有进一步进展。

就业市场的松动提振了这种希望，多位美联储官员在讲话中也暗示了这点。旧金山联储主席戴利本周表示，在局面明朗后，美联储将准备好采取对于经济而言必要的行动。她认为，未来几个季度将有必要进行政策调整。

联邦基金利率期货显示，市场为美联储今年降息的定价超过了100个基点，美联储可能需要连续降息来应对经济面临的潜在风险。

美国房地产市场人士认为，近期经济不确定性、高房价和高利率持续对销售端形成压制，买家陷入观望的同时“锁定效应（lock-in effect）”打压了供给。

随着美联储重启降息可期， 为一些在利率较高时入场的买家提供了再融资和减少还款的选择。去年10月，30年期抵押贷款利率一度达到7.9%。MBA表示，再融资指数上周跃升近16%，至两年高点661.4。购房抵押贷款申请上涨0.8%，是一个月来首次上升。包含再融资和购房的抵押贷款申请总体指数增长6.9%，达到今年以来的最高水平。

根据洲际交易所的ICE抵押贷款监测，自2022年以来，超过400万笔抵押贷款的利率为6.5%或更高。而房地美的数据显示，全美超过六成的抵押贷款利率低于4%。这表明，对于很大一部分房主来说，抵押贷款利率仍然需要大幅下降，才能使再融资成本变得有价值，吸引他们购买新房并让现有房屋进入市场，带动流动性。